什么是擅自占地者(a squatter)？

擅自占用者是指居住在或占有一块财产的人，对该财产没有合法要求。擅自占用者居住在他们没有所有权、权利或租约的房产上。擅自占用者可以通过非自愿转移获得对该财产的不利占有。若干年内不使用或检查其财产的财产所有人可能会失去对土地提出索赔、占有土地和使用土地的另一人的所有权。

关键要点

• 擅自占用者居住在他们没有所有权、权利或租约的房产上。
• 若干年内不使用或检查其财产的财产所有人可能会失去对土地提出索赔、占有土地和使用土地的另一人的所有权。
• 在某些情况下，有关擅自占用者和非法占有的州法律可以被当地法律取代；例如，在纽约市，如果一个擅自占用者连续占用一处房产30天，即使他们从未签署过租赁协议，他们仍然有权作为房主的承租人留在该房产上。

了解擅自占用者

美国每个州都有自己的法律，关于擅自占用者的权利和不利占有。例如，除其他要求外，某些国家还要求连续拥有七年才能获得私有财产。在某些情况下，有关擅自占用者和非法占有的州法律可以被当地法律取代。

例如，如果擅自占用者以持续、敌对和明显的方式占用一处房产至少10年，纽约州将给予他们不利的占有权。他们还必须有一个真正的信念，他们拥有土地的权利。如果所有这些条件都得到满足，擅自占用者可以要求拥有土地的所有权。如果业主与当局取得联系，并在非法侵入的寮屋者占用该物业10年前将其移走，该寮屋者将无法再申请所有权。

然而，纽约市有关擅自占用者的法律与纽约州的法律大不相同。如果一个擅自占用者连续占用一处房产30天，即使他们从未签署租赁协议，他们仍然有权作为业主的承租人留在该房产上。入侵者可能闯入一处无人居住的房产，开始在那里公开居住。目前没有租户的投资性房地产可能会出现这种情况。如果入侵者很快被抓获，他们可以被警察带走并逮捕。如果擅自占用者未被业主发现，并在该房屋内停留30天，将要求依法驱逐，将其从该房屋内搬走。

完成驱逐程序所需的时间可能会促使业主主动向擅自占用者付款，以便将他们从物业中搬走。驱逐程序有时可能长达一年。

擅自占用者的例子

假设一个名叫费利西亚的女人在2010年在纽约布鲁克林买了一套两居室的投资房。2015年，她停止租房，公寓空置了几个月。面对丧失抵押品赎回权，费利西亚决定把公寓投放市场。不幸的是，她发现一名出租车司机已经在公寓里住了几个月。

费利西亚报了警，报告那个陌生人非法闯入。警察把那人带走后，她换了锁。然而，由于该男子已经在那里居住了30多天，他确立了寮屋者的权利。把他踢出公寓构成非法驱逐。当这名擅自占用者向纽约市住房法庭提出诉讼时，法官几天后批准他进入这处房产。