合作公寓是一个人在购买后可以居住的住房单元

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合作社的所有者。而不是实际购买物业，居民只购买一家公司-在美国，通常是一家有限责任公司(

)-那是大楼的主人。这种类型的居住安排既有优点也有缺点，但许多合作社被认为是非常理想的房产，特别是那些位于富裕社区的房产。尽管常常与公寓相比较，但合作社在所有权方式和居住申请程序上有很大的不同。

工作原理

合作社公寓楼归非营利公司所有。人们可以购买公司的股份，这使他们有权居住在大楼的特定单元中，并有权对整个合作社的事务进行投票。一般来说，公寓越大，业主的投票权就越大。合作社通常选举或让每位成员参加代表委员会，该委员会负责处理问题并执行合作社的规章制度。居民还必须每月支付一笔费用，用于支付合作社大楼的抵押贷款，包括维护费、保险费、房地产税、一些公用事业费以及建筑员工的工资。

优势

许多人喜欢合作社的生活环境，因为他们的邻居流动率较低，所有的维护和维修都由公司负责，他们在大楼的许多方面都有发言权。此外，有这么多人一起工作可以更容易地从地方政府获得新的服务，或者在公用事业或清洁服务等方面获得折扣。这种类型的安排也不需要外部房东，这可以加快维修或驱逐等事宜。合作公寓可能提供其他生活安排中没有的服务，如信用合作社、食品购买俱乐部和计划活动。一般来说，合作社比其他类型的住房更安全，破坏行为也更少。

转让合作公寓的成员资格可能比出售其他类型的住房容易，因为只要董事会批准出售，居民只需向新居民转让股票即可。这样就不需要像契约一样的文书工作。此外，在某些地区，一些月费是可以免税的，而且由于公司通常是非盈利的，除非有必要保留或维护大楼，否则费用通常不会上涨。

缺点

这种生活安排的一个主要缺点是购买过程。合作公寓的所有潜在成员都必须得到董事会的批准，审查过程通常是广泛的。它通常包括申请人的信用记录、个人背景、申请人是否拥有宠物或其他财产，以及申请人是否与现有居民兼容。在专属领域的合作董事会可能是非常有选择性的。此外，如果居民不遵守建筑规则，董事会有权驱逐居民，如果违反任何规则或不支付月费，董事会通常会很快驱逐居民。

合作社在财务上也有一些不利之处。一般来说，股票的首期付款高于其他类型的住房，银行可能不愿为股票贷款，因为它们不如实际房地产那么稳定。在土地租赁合作社的情况下尤其如此，在这种情况下，拥有合作社的公司租赁但不拥有建筑物所建的实际土地。这种情况对居民也是有风险的，因为如果土地所有者决定不续租，合作社和所有居民可能不得不搬家。此外，某些合作社的月费可能高于某些公寓。

出售或转租也可能是一个问题。许多委员会根本不允许居民转租他们的公寓，而那些通常需要委员会预先批准转租人的委员会。此外，一些合作社控制着公寓的售价。所有这些都会降低合作社作为投资性房地产的吸引力。另一方面，许多合作社不接受非全职公寓居民的申请，因此这对业主来说可能不是问题。

与公寓相比

合作公寓和公寓的主要区别在于购买过程和所有权。想要购买公寓的人不需要得到董事会的批准，那里的居民实际上拥有公寓内的实物财产和空间，而不是公司的股份。这意味着他们可以随意转租或出售。公寓业主可能还必须向业主协会（HOA）支付费用，以支付维护费和员工工资，但HOA通常不像合作社董事会那样直接与所有居民打交道。公寓的居民往往无法控制建筑内发生的事情，比如公共区域铺设新地板，或者雇佣什么服务来保养草坪。

从财务角度讲，购买公寓通常比合作更容易获得贷款或融资，因为公寓是实物财产，因此比合作股份更稳定。此外，业主出售房产的价格通常没有限制，这使其成为投资者比合作社更好的选择。然而，房地产税是针对公寓的每个单独单元而不是像合作社那样针对整栋建筑征收的，这可能会很贵。