炒房是一种房地产风险投资，它需要购买通常需要工作的便宜房子，把它们修好，然后以高于你支付的价格卖掉。翻房子可以是一个有利可图的生意，但它伴随着巨大的财务风险，特别是对初学者。

根据2021年3月的数据，2020年，房屋翻页的利润率和销售额下降，但考虑到COVID-19的流行，专家们表示，这些数据对行业专家来说并不意外。

如果你有兴趣购买物业修复和翻转，没有现金，你将需要一个银行贷款，以帮助你开始你的房地产努力。截至2021年第二季度，抵押贷款利率处于历史低位，但你需要强大的信贷才能获得批准。

关键要点

• 翻盖房子通常比买一套房子要贵。
• 放贷者将翻页视为一项风险提议，通常不会与缺乏经验的翻页者合作。
• 考虑通过与其他人交谈来审查私人贷款机构。
• 翻页者可能会尝试众筹网站来为他们的投资融资。
• 如果你想省钱买一个固定鞋面翻盖，记住，你将需要支付不仅是抵押贷款成本，但装修，税收，保险和公用事业，直到你卖了房子。

翻盖房屋的成本

虽然购买、修缮和快速转售房产是有利可图的，但翻盖房子比买你想住的房子要花更多的钱。你不仅需要钱成为业主，而且你还需要装修资金和手段，以支付物业税，水电费，和业主的保险，从销售结束的那一天，通过康复工作，直到它**的那一天。

短期资本利得税税率为10%至37%，这取决于你的联邦所得税等级，将削减你在一年或更短时间内翻动房产所赚取的任何利润。

如果你没有自己的现金来投资，开始炒房可不是一件容易的事。这不是2005年，任何人都可以雾镜子可以得到抵押贷款没有任何下降。即使你有资格获得一笔首付贷款，当你借钱买一套住房时，你所付的钱也比你借钱买一套主要住房时要多。这是因为放贷者认为翻供是一个风险更大的提议。

此外，许多贷款机构不会与经验不足的翻页者合作。他们会希望看到你有一个成功的记录，**至少一个家的利润。其他人将与经验不足的鳍状肢，但会收取更高的费用和利息。

硬通货贷款

专家们对硬通货的名字有不同的看法。有人说，这指的是它比传统融资要贵得多，而且条款“更难”。也有人说，这是因为它为传统贷款机构“难以”融资的房屋提供了资金。不过，也有人说，这个词描述的是贷款的抵押品，比如硬资产，在这种情况下，就是房地产。

不管这个术语的来源是什么，硬钱贷款的期限通常不到一年，利率为12%到18%，外加2到5个百分点。1分等于贷款金额的1%，因此，如果你借了11.2万美元，贷款人收取2分，你将支付11.2万美元的2%，即2240美元。而不是像传统抵押贷款那样，在交割时支付积分，你可能不必支付积分，直到房子以硬钱贷款**——这是硬钱的一个软肋。

硬通货贷款人的基础上，你可以借钱的房子修复后的价值（ARV）。如果一套房子的价格是8万美元，但抗逆转录病毒抗体是16万美元，你可以借70%的抗逆转录病毒抗体，你可以借11.2万美元。在支付了8万美元的买价后，你还有3.2万美元的结清成本（尽管你可以通过谈判让房子的卖家支付）、贷款费用、康复、搬运成本和销售费用。这些项目包括分期付款、营销和房地产代理佣金。如果你能坚持这样的预算，你就不需要从口袋里掏钱来买房子了。

不过，2240美元的积分将占据32000美元预算的一大部分，如果你支付6个月15%的利息，112000美元的总利息成本将为8400美元。在这两项重大支出之后，如果你不得不支付结算成本，你将只剩下21360美元的其他支出。但如果这套房子真的卖到16万美元，你就可以在6个月的工作中获得4.8万美元的利润，扣除税收，可能不用开一张银行账户的支票。

大多数硬通货贷款人希望在贷款未偿还时每月只支付利息， 但有些人可能会允许利息累积，而不要求支付，直到翻转完成。如果你能等到**后再支付贷款利息，那么问你的贷款人是值得的。

硬通货与传统贷款

豪斯豪杰（House Heroes）是一个房地产投资者组织，负责在佛罗里达州翻盖房屋并为硬钱贷款融资。豪斯豪杰的总裁卢卡斯•马查多（Lucas Machado）表示，硬钱贷款在另一方面很容易：没有****的繁文缛节。与传统银行不同，贷款人不受有关房地产形状的指导方针的约束。”条件差的房产不符合传统抵押贷款融资的准则。另一方面，硬通货放贷者则希望对年久失修的房屋提供贷款。

马查多说：“硬通货贷款人通过评估交易的力度和房屋抵押贷款的可靠性来决定是否发放贷款。”。如果购买和维修成本与转售价值的对比是有意义的，并且房屋翻页器是值得信赖的，硬通货贷款者将发放贷款。

在评估“鳍状肢”时，硬债贷款者通常不担心借款人的资质，比如债务收入比和信用评分。在某些情况下，他们可能希望看到申请人的文件，如纳税申报表、银行对账单和信用报告。他们也不在乎首付资金是否被借入（这是与传统贷款人的另一个不同之处）。毕竟，“如果flipper违约，硬债贷款者可以取消抵押品赎回权，取得房屋所有权，然后自己**获利，”Machado指出。

硬通货贷款人，类似于银行，在借款人偿还贷款之前，将持有房屋的第一位置留置权。不过，休斯顿最大的购房公司之一塞纳购房公司的收购经理马特·特伦查德（Mat Trenchard）解释说，借款人仍将是房主并持有契据。

在哪里寻找贷款人

网上是寻找硬通货借贷者的一个地方。例如，Lima One Capital将与新的flippers合作，并将高达90%的贷款成本比或高达75%的贷款给ARV。费用和利率随着借款人的翻页经历而降低。利马One在大多数州提供贷款，利率和费用因州而异。信用评分低于680分的借款人将能够稍微少借一点，并将支付最高的成本。最低信用评分为660分。此外，利马壹资本要求10%的首付，并提供长达13个月的还款期限。

交割成本将因贷款人而异。根据项目范围，预计发起费用在1.5%到5%（或更多）之间，利率在3%到6.50%之间，甚至更高，这取决于您的信用评分和其他因素。

第二个例子来自LendingHome。这家公司提供固定和翻转贷款高达90%的购买价格和100%的装修费用。借款人必须提交银行对账单，以证明他们可以支付首期付款和结算费用。其他要求包括购买合同、过去固定和翻转项目清单、物业文件和首付款。

据LendingHome网站显示，租赁项目的利率通常为3.875%，过桥贷款项目的利率为6.50%。LendingHome表示，一些贷款可能在5天内完成，无需支付申请费，而且根据贷款类型的不同，过桥贷款的总结清成本可能低至1999美元。

豪斯豪杰总裁卢库斯·马查多建议，联系当地房地产投资协会、当地投资者和当地房地产中介，寻找实体的、硬通融的放贷人。

私人贷款人

“私人贷款人只是一个拥有大量资金的个人，可以向你贷款，”塞纳购房者马特·特伦查德说你会惊讶地发现，有那么多人正在寻求贷款，他们已经存了钱。它们的运作方式与硬通货银行（HML）非常相似，只是通常你可以得到更好的利率和条件。”

特伦查德说，私人银行可能比硬通货银行更愿意协商付款条件。他们甚至可能愿意作为交易的合作伙伴，以不收取利息作为交换，分享利润。

特伦查德说：“缺乏经验的翻页者的关键是在谈判时要有信心。”他们需要建立人际关系网，和其他翻页者谈论他们习惯于付多少钱，并且知道他们可以走开。不要因为你不能与第一个贷款人达成协议，就认为你找不到这笔交易的资金。”

你可以在当地的房地产网络活动中寻找私人贷款机构。特伦查德说，这些人可能会收取8%到12%的费用，再加上0到2个百分点，而硬通货贷款者收取12%到15%的费用，再加上2到5个百分点。就像硬通货贷款人或银行一样，他们将对房屋享有优先留置权。

如何审查私人贷款机构

经验丰富的专业翻手说，最好的方法来衡量一个私人贷款人，你正在考虑的是与其他翻手谁，你也会发现在房地产网络活动，问他们是否有经验与这些贷款人。转机有多快？他们得到了什么价格？贷款人的反应如何？你也可以要求推荐人并打电话给他们。

最坏的情况通常是，交易失败，因为贷款人没有提供承诺的资金，买方失去了他或她的保证金。另一种可能是，出人意料的贷款费用让结算表上的人大吃一惊。此外，还可能发生合同条款方面的法律纠纷，或者贷款人试图抓住违约的借款人，以便他可以取消房产的赎回权。这些都是在签署任何协议之前先向贷款人核实的好理由。

“也就是说，记住，在这种交易中，贷款人是用一堆钱来换取一些签署的纸质贷款文件。马查多说：“对借款人来说，这不是一笔坏买卖。

网上私人贷款人

SparkRental联合创始人、房地产投资者布莱恩•戴维斯（Brian Davis）表示，严格来说，私人贷款人是朋友、家庭成员或其他个人，他们不是靠放贷赚钱，而是同意给你融资。

一些公司可能会自称为私人贷款人，因为它们是私人所有的。像硬通货放贷者一样，你也可以在网上找到他们。

总部位于加州卡拉巴斯的Anchor Loans公司可以在48个州以具有竞争力的利率成交各种类型的房产。条款因州而异。

据该公司网站介绍，flippers最多可以借到房屋成本的80%，贷款将在5万至2000万美元之间，贷款最长可获批5-10天。首付至少为购置成本的10%至20%。借款人必须有在过去18个月内至少五次翻供的可靠记录。锚贷款将考虑向合格公司和多成员有限责任公司（LLC）提供少于五次翻转的贷款。

众筹

众筹依赖于一组不同的个人和/或机构共同为贷款融资。每一个贷款人，被称为投资者，提供一小部分借款人的贷款，并赚取利息的钱。

像Prosper这样的传统众筹网站并不适合购买和**房屋。Prosper的最高贷款额为40000美元，用于房屋装修、债务整合和小企业融资等项目。这就是专门为住宅房地产投资者提供众筹的地方。有些公司会预先为你的贷款提供资金，这意味着该公司会在等待投资者提供资金时，用自己的资金迅速关闭你的贷款，而另一些公司则在投资者完全融资之前不会关闭你的贷款。这可能意味着缓慢关闭或不关闭。

戴维斯说：“众筹网站占据了与硬通货贷款人类似的利基市场。”它们的价格相对较高，但无论有多少抵押贷款，它们都会向房地产投资者提供贷款，并将重点放在抵押品和交易本身的质量上。”

众筹网站

Groundfloor在31个州提供7.5万至100万美元的贷款，贷款成本比高达100%（取决于经验），三周内结清，贷款期限内无需付款，50万以下贷款无需纳税申报表或银行对账单。利率从5.5美元开始，直到收盘。

借款人必须支付至少三个月的利息，即使他们提前还清贷款。典型的结帐成本是1250美元外加250美元的结帐费，一楼每笔贷款收取2到4个点的费用。所有的积分和费用都可以计入贷款。底层通常不适用于缺乏经验的鳍状肢。

Patch of Land提供固定和翻转贷款，从15万美元到300多万美元，贷款价值比高达85%，结算时间短，利率从7.0%开始。借款人每月自动支付贷款利息（取决于类型），期限为1至36个月。根据其网站，Patch of Land的工作对象是第一次使用脚蹼的人和有经验的人。

Flip基金向潜在投资者提供10万美元及以上的资金，100%的装修成本，7天内完成的过桥贷款，贷款期限从3个月到24个月，利率从8.49%开始。有一点需要注意：这套房子不能是业主自住的，这样才有资格获得贷款。

众筹弊端

特伦查德和马查多表示，他们没有使用任何房地产众筹网站。不过，两人都怀疑，评估和承诺一笔交易的众筹过程可能比借款人与私人或硬通货贷款人的经历要慢。一旦flipper与一家贷款机构建立了稳固的关系，当一个好机会出现时，两人可能就能在24小时内完成一笔交易，而且所有的文书工作都井然有序。

与私人贷款人不同，众筹网站也可能不会提供谈判的机会。他们可能会为每笔交易设定参数，因为他们要对一大批投资者负责。

底线

如果你没有足够的现金在没有经济帮助的情况下翻盖房子，或者没有足够的现金但是想限制你的风险，有几种方法可以获得资金。硬钱贷款人，私人贷款人，或房地产众筹网站可以帮助你实现你的房子翻转梦想。

特伦查德说：“如果你知道这些选择，在哪里找到它们，以及如何建立关系网，那么问题更多地在于找到交易，而不是找到钱。”找到大买卖的钱很容易，但找到大买卖却很难。”

与传统的自有住房抵押贷款融资相比，所有这些选择都是昂贵的。尽管如此，它们的价格反映了贷款人正在承担的高风险，以及你不可能获得低息银行贷款来翻盖房子。但是，利用别人的钱不仅可以让你在没有现金或几乎没有现金可投资的情况下开始做翻盘生意，而且还可以让你有机会同时翻盘更多的房产，一旦你获得足够的经验来做多笔交易，就可以增加你的整体利润。

免责声明：本文中指定和描述的贷款人仅供参考。Investopedia和作者都不支持这些公司。在确定这些贷款机构中是否有一家是满足其特定融资需求的好选择之前，借款人应该进行自己的研究。