什么是土地信托(a land trust)？

土地信托是在财产所有人的要求下取得财产所有权或管理权的法律实体。土地信托是生前信托，允许生前管理财产。然而，与其他类型的信托一样，每种土地信托的条款都是独特的，可以根据个人需要进行调整。

关键要点

• 土地信托是在土地所有者的要求下对财产进行合法所有权、管理或部分控制的组织。
• 所有权持有的土地信托，也被称为伊利诺伊州的土地信托，保护土地所有者的匿名性和财产不受遗嘱认证。
• 保护性土地信托的任务是管理未开发的土地，为子孙后代维护自然资源、历史遗迹和公共娱乐区。
• 使用保育地役权将发展权转让予保育土地信托的土地拥有人，可因其慈善捐赠而获扣税。
• 由于一些欺诈事件，一些保护地役权捐赠和接受捐赠的土地信托基金受到了越来越多的审查。

土地信托如何运作

土地信托是与房地产相关的信托，通常用于房地产规划。它是用来在您的一生中管理属性。它们是可撤销的信托，意味着它们可以被终止或变更。土地信托可以包括不动产（如建筑物或住宅）或财产票据和抵押。它们通常用于涉及保护或野生动物目的的土地，或用于房地产开发目的。

土地信托有三个关键部分：授予人、受托人和受益人。设保人是设立信托和转让财产的人。受托人管理信托，受益人是从土地信托中受益的人。

设保人处理如何将资产转入信托并设定信托条款。受托人处理财产的私人细节。例如，如果租赁财产由土地信托持有，受托人可能负责监督维护和收取租金。

土地信托的类型

有两种主要类型的土地信托-所有权持有和保护性土地信托。所有权持有信托允许个人或实体匿名持有土地。与保护性土地信托的最大区别在于，所有者必须放弃一些土地使用权和开发权。

所有权持有土地信托

所有权持有信托允许财产所有人匿名维护对财产的所有权利，并指导土地信托的行为。这些信托通常也被称为“伊利诺伊州土地信托”，因为它们最早在19世纪在芝加哥普及。当时，不允许业主在拥有土地的同一地点对城市项目进行投票。为了规避这项法律，富商和政客会利用土地信托匿名购买土地，从而保护他们的投票权。

并不是所有50个州都有一个拥有所有权的土地信托的法律结构。然而，如果没有自己的法律，大多数州都遵从伊利诺伊州的土地信托法，这意味着任何个人都可以在适当的法律指导下在任何州成立“伊利诺伊式”土地信托。

保育土地信托

保护性土地信托要求业主放弃一些土地使用权和开发权。保护性土地信托的目标是保护野生动物、历史或文化遗址以及自然资源免受商业开发或其他可能导致破坏或污染的活动的影响。

所有权持有土地信托的要求

在拥有所有权的土地信托中，土地所有人签署一份称为信托契约的文件，该文件转让了财产的合法所有权。在设立信托时，土地所有人（既是信托授予人又是受益人）可以指定如何管理土地，谁对土地拥有控制权，以及如何分配土地产生的收入。这意味着，虽然信托是纸面上的所有权持有人，但土地所有人对财产拥有完全的控制权。

所有权持有信托被用来作为财产所有者保持匿名的一种方式，并将有价值的资产排除在遗嘱认证之外。他们还可以提供其他一些遗产规划的好处，并保护资产免受判决或留置权。这对于非常富有的人、名人和大公司来说尤其有用，因为他们可能希望对发展计划保密。

保护性土地信托的要求

在保护性土地信托中，除非财产全部捐赠，否则信托不一定接管土地所有权。相反，土地所有者可以签订一份具有法律约束力的协议，称为保护地役权，从而将其开发权“捐赠”给信托基金。信托的任务是确保地役权得到执行，在某些情况下，还负责管理财产。

保护地役权可以调整，以便土地所有者保留所有权和使用权，如继续耕作或饲养牲畜的权利，同时仍然确保土地永久未开发。保护地役权“跟随土地”，这意味着即使土地**或转让给继承人，地役权的条款仍然有效。

5600万

美国1300多个私人保护性土地信托基金管理的未开发土地的总英亩数。

土地信托的例子

持有所有权的土地信托的一个例子是佛罗里达州的迪士尼度假区。位于佛罗里达州奥兰多的沃尔特迪斯尼世界度假村最初是在1965年通过一个所有权持有的土地信托基金购买的。度假胜地所在地佛罗里达沼泽地的原主人并不知道迪士尼（当时已经家喻户晓）是幕后推手。如果他们知道买家的身份，他们很可能会提高要价。

同时，在美国有很多保护性土地信托的例子，比如Ozark土地信托，它覆盖了整个Ozark地区28000英亩的几十个项目。信托基金是一个非盈利组织，帮助土地所有者保护奥扎克地区的土地，并保护其不受城市发展的影响。奥扎克土地信托基金通过自然保护区和保护地役权帮助实现这一目标。

土地信托的利弊

土地信托的主要优势在于它提供了责任和隐私保护。它允许房地产投资者将财产与个人财务分开。使用土地信托有助于保持资产净值的隐私。房地产投资者通常使用土地信托将房地产与其他资产分开。

然而，房地产信托也有缺点。首先，如果你购买了土地信托财产，任何赎回权都将丧失。也就是说，在取消抵押品赎回权之前（或之后）收回房产的权利。其次，大部分土地信托都会自动取消二级市场贷款资格。

现在，土地信托的另一个问题是，它们给人一种错觉，认为没有责任。即使在伊利诺伊州，土地信托仍然负有责任。不动产所有人，而不仅仅是信托或受托人，可以被发现对事物负有责任。此外，隐私也得不到保障，**的命令可能会刺破隐私的面纱。

赞成的意见

• • Separate personal finances from real estate
• • Privacy—anonymous property ownership 
• • Certain liability protecti*** 
• • Ease of probate process 

欺骗

• • Lose redemption rights
• • May not qualify for secondary market loans 
• • No full-proof liability protecti***
• • Privacy veil can be pierced

特别注意事项

所有权持有和保护性土地信托还有一个重要的区别：向后者捐赠可以为你赢得一个很大的税收减免。

如果土地所有人将其开发权捐赠给保护信托，他们可以获得相当于抵押土地价值（有地役权）与为“最高和最佳用途”开发土地价值之间差额的税收减免。在某些情况下，这种减免可能价值数百万美元。

通常，土地所有者要么是世代拥有土地的农民和牧场主，要么是非常富有的个人、家庭或企业，他们有能力直接购买土地。然而，最近，一个新的投资利基已经开发出来，旨在向更大一部分人口开放保护的税收优惠。

投资保护地役权

这些投资公司通过多成员合伙企业（或“辛迪加”），允许多个经认可的投资者集资购买保护用地。通过保护地役权将房地产开发权捐赠给土地信托后，合伙企业的成员按比例分摊税款扣除额。在某种程度上，得益于这些保护伙伴关系，据估计，2005年至2015年间，土地保护增加了175%。

保护地役权争议

当然，任何时候只要有盈利的可能，就会有人滥用这个系统。曾经有一些引人注目的案例，人们因为捐赠高尔夫球场、住宅开发项目和其他实际上没有多少生态或文化价值的房产的地役权而获得非常大的扣除额。

作为回应，人们强烈反对银团投资，特别是接受他们地役权捐赠的土地信托。然而，这种单一的关注点可能无法描绘出正在发挥作用的问题的完整图景。无论是由农民、亿万富翁还是财团投资者捐赠，保护地役权捐赠法显然需要仔细研究，以确保在不消除保护动机的情况下，将滥用风险降至最低。

土地信托定义常见问题

土地信托如何运作？

土地信托与其他信托一样，允许授予人设定符合其需求的独特条款和条件。土地信托有三个关键部分：授予人、受托人和受益人。设保人设立信托并将财产转入信托，受托人管理信托，受益人从信托中受益。

什么是土地信托的目的(the purpose of a land trust)？

土地信托旨在为土地所有者创造责任和隐私保护。房地产投资者、个人和实体使用土地信托来帮助建立个人财务和财产的分离。

谁在土地信托中购买土地？

土地通常由个人或企业购买，然后将财产转入土地信托。土地信托的授予人是设立信托并转让财产的个人或实体。

土地信托持续多久？

土地信托一般会持续一段时间，比如20年。当信托期限届满时，受益人有权延长信托期限，如果他们不这样做，那么财产就被**了。

底线

土地信托与其他信托类似，但仅适用于房地产。注：他们还可以持有其他与房地产相关的资产，如抵押贷款和票据。任何土地都可以用于土地信托，然而，它主要用于土地保护或开发财产。