什么是可抵减的抵押(an assumable mortgage)？

可抵减抵押是一种融资安排，通过这种安排，未偿抵押及其条款从当前所有人转移给买方。通过承担前业主的剩余债务，买方可以避免获得自己的抵押贷款。

关键要点

• 可抵减抵押是一种安排，在这种安排中，未偿抵押及其条款可以从当前所有人转让给买方。
• 当利率上升时，可抵押贷款对以较低利率接受现有贷款的买家具有吸引力。
• 当满足某些标准时，美国农业部、联邦住房管理局和退伍军人协会的贷款是可承担的。
• 买方不必是军人就可以获得VA贷款。
• 买主仍然必须有资格承担抵押贷款。

理解可抵押贷款

许多购房者通常从贷款机构办理抵押贷款，为购买房屋或房产提供资金。偿还贷款的合同协议包括借款人必须支付的利息以及向贷款人偿还的本金。

如果房主决定以后卖掉他们的房子，他们也许可以把他们的抵押贷款转让给购房者。在这种情况下，原抵押贷款是可以承担的。

可抵押贷款允许购房者承担卖方抵押贷款的当前本金余额、利率、还款期和任何其他合同条款。买房人可以接管现有的抵押贷款，而不必经过从银行获得住房贷款的严格程序。如果当前利率高于应计贷款利率，则可能会有成本节约优势。

在利率不断上升的时期，借贷成本也在增加。当这种情况发生时，借款人将面临批准的任何贷款的高利率。因此，可抵押贷款可能有较低的利率，这是一个吸引买家的特点。如果可抵押贷款利率锁定，则不会受到利率上升的影响。

当现有抵押贷款利率低于当前市场利率时，可抵押贷款对买家具有吸引力。

可抵押贷款的类型

一些最受欢迎的抵押贷款类型是可承担的：联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）和美国农业部。然而，传统的贷款是不可承担的。希望从卖方处承担抵押贷款的买方必须满足特定要求，并获得抵押贷款担保机构的批准。

fha贷款

当交易双方都满足假设条件时，FHA贷款是可假设的。例如，卖方必须将该房产作为其主要住所。买家必须首先核实联邦住房管理局的贷款是可承担的，然后像申请个人联邦住房管理局贷款一样申请。卖方的贷款人将核实买方是否符合资格，包括信誉。如获批准，按揭将由买方承担。但是，除非卖方解除贷款，否则他们仍要对此负责。

va贷款

退伍军人事务部向合格军人和军人配偶提供抵押贷款。但是，要想获得退伍军人贷款，买家不必是符合条件的军人。尽管如此，贷款人和VA地区贷款办公室需要批准买方承担贷款，而且大多数情况下，承担VA贷款的买方是军人。

对于1988年3月1日之前开始的贷款，买方可自由承担VA贷款。换言之，买方不需要VA或贷款人的批准即可承担抵押。

美国农业部贷款

美国农业部（USDA）向农村房产购买者提供贷款。他们不需要首付，而且利率通常很低。要承担美国农业部贷款，买方必须符合标准资格，如满足信贷和收入要求，并获得美国农业部批准转让所有权。买方可采用现行利率和贷款条件或新的利率和条件。即使买方满足所有要求并获得批准，如果卖方拖欠付款，也不能承担抵押贷款。

可抵押贷款的优缺点

在高利率环境下获得可抵押贷款的优势仅限于贷款或房屋净值的现有抵押余额。例如，如果买家以25万美元的价格购买一套住房，而卖家应承担的抵押贷款只有11万美元的余额，那么买家需要支付14万美元的首付来弥补差额。或者买家将需要一个单独的抵押贷款，以确保额外的资金。

缺点是当房屋的购买价格超过抵押贷款余额的一个重要数额，要求买方获得新的抵押贷款。根据买方的信用状况和当前利率，利率可能比假定的贷款要高得多。

通常情况下，如果卖方的房屋净值较高，买方将在现有抵押贷款余额的基础上进行第二次抵押。买方可能不得不从卖方的贷款人中的另一个贷款人处获得第二笔贷款，如果两个贷款人彼此不合作，这可能会造成问题。此外，拥有两笔贷款会增加违约风险，尤其是当一笔贷款利率较高时。

然而，如果卖方的房屋净值较低，那么可抵押贷款对买方来说可能是一个有吸引力的收购。如果房屋价值为25万美元，抵押贷款余额为21万美元，买方只需拿出4万美元。如果买方有现金，他们可以直接向卖方付款，而无需获得其他信贷额度。

赞成的意见

• Buyers may get rates lower than current market rates

• Buyers may not have to secure new lines of credit

• Buyers do not have large out-of-pocket costs when the equity is low

欺骗

• Buyers may need substantial down payments when the equity is high

• Lenders may not cooperate when a second mortgage is needed

• The risk of default increases with two mortgages

可抵押贷款的特殊考虑

是否可以转让可抵押贷款的最终决定权不留给买方和卖方。原始抵押贷款的贷款人必须在任何一方签署交易之前批准抵押贷款承担。购房者必须申请应计贷款，并满足贷款人的要求，如有足够的资产和信誉。

如果抵押贷款由第三方承担，则卖方仍负责支付任何债务，除非贷款人批准解除要求，解除卖方对贷款的所有责任。

如果获得批准，房产所有权将转让给买方，买方每月向银行偿还所需款项。如果转让未经贷款人批准，卖方必须找到另一个愿意承担其抵押贷款并具有良好信用的买方。

由第三方承担的抵押并不意味着免除卖方的债务。卖方可能对任何可能影响其信用评级的违约行为负责。为避免这种情况，卖方必须在承担债务时以书面形式解除其债务，贷款人必须批准解除请求，解除卖方在贷款中的所有债务。

可抵押贷款常见问题

assumable是什么意思？

责任是指当一方接管另一方的义务时。就可抵押权而言，买方承担卖方的现有抵押权。通常，一旦抵押贷款被承担，卖方就不再对债务负责。

不可假设是什么意思？

不可担保是指买受人不能承担**人的现有抵押。常规贷款是不可承担的。一些抵押贷款有不可抵减条款，阻止买方从卖方承担抵押贷款。

应计贷款如何运作？

要承担贷款，买方必须符合贷款人的资格。如果房子的价格超过剩余的抵押贷款，买方必须汇出首付款，即销售价格和抵押贷款之间的差额。如果差额很大，买方可能需要获得第二笔抵押贷款。

我怎么知道我的抵押贷款是否可以承担？

有某些类型的贷款是可承担的。例如，美国农业部、退伍军人协会和联邦住房管理局的贷款是可承担的。每一个代理机构都有双方必须履行的具体要求，以便买方承担贷款。美国农业部要求，房子是在美国农业部批准的地区，卖方不得拖欠付款，买方必须满足一定的收入和信贷限额。买方应首先与卖方和卖方的贷款人确认贷款是否可承担。

可抵押贷款好吗？

当当前利率高于现有抵押贷款利率时，假设贷款可能是有利的选择。此外，交割时到期的成本也没有那么多。另一方面，如果卖方拥有相当数量的房屋权益，买方将要么支付大量首付款，要么为现有抵押贷款未涵盖的余额获得第二次抵押贷款。

底线

当当前抵押贷款利率很高时，可抵押贷款可能对买家有吸引力，因为成交成本比传统抵押贷款低得多。但是，如果业主在房屋中拥有大量权益，买方可能需要支付大量首付款，或为销售价格与现有抵押贷款的差额获得新的贷款。此外，并非所有贷款都是可抵减的，如果是，买方仍必须符合代理行和贷款人的资格。如果收益大于风险，可抵押贷款可能是拥有住房的最佳选择。