与股票市场不同的是，在股票市场上，人们理解并接受房价可能会不时下跌的风险，有时甚至会严重下跌。许多买房的人并不真的认为他们的房子会贬值那么多。

事实上，从历史上看，与其他资产类别相比，房地产市场并未受到价格泡沫的影响。这在一定程度上可能是由于与购房相关的巨额交易成本，更不用说拥有和维护住房的账面成本了——所有这些都会抑制投机行为。然而，房地产市场有时确实会经历非理性繁荣时期，价格会迅速上涨，然后回落。

在这篇文章中，我们将讨论房价泡沫的成因、导致房价泡沫破裂的诱因，以及为什么购房者在做出关键的住房决策时应该关注长期平均水平。

关键要点

• 房地产泡沫是数月或数年的短暂时期，其特征是高需求、低供给和高于基本面的价格膨胀。
• 这些泡沫是由多种因素造成的，包括不断增长的经济繁荣、低利率、更广泛的抵押贷款产品供应以及容易获得的信贷。
• 导致房地产泡沫破灭的因素包括经济衰退、利率上升以及需求下降。

什么是房地产泡沫(a housing bubble)？

在探讨房地产泡沫的成因以及泡沫破裂的原因之前，了解房地产泡沫的本质和本质是很重要的。尽管可用库存量有限，但这通常始于住房需求的激增。

当投机者进入市场时，需求会进一步增加，当他们抢购投资性房地产和固定资产时，泡沫会更大。由于供应有限，新需求如此之多，价格自然会上涨。

房地产泡沫直接影响到房地产业，也影响到房主及其个人财务状况。泡沫可能对经济产生的影响（例如，对利率、贷款标准和证券化实践的影响）可能会迫使人们在时势突然转变和变得艰难时，设法跟上他们的抵押贷款支付。有些人甚至不得不掏腰包，用储蓄和退休基金来维持自己的住房。其他人将破产并丧失抵押品赎回权。

任何泡沫通常只是一个暂时的事件。国际货币基金组织（IMF）称，尽管股市泡沫可能更频繁地出现，但房地产泡沫可能持续更长时间，并可能持续数年。

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观察：什么是房地产泡沫？

楼市泡沫成因分析

住房价格，就像自由市场上任何商品或服务的价格一样，是由供求规律决定的。当需求增加或供给减少时，价格就会上涨。在没有一些自然灾害的情况下，当需求往往超过供应趋势时，房价就会上涨，因为自然灾害会减少住房的直接供应。住房供应对需求增长的反应也可能很慢，因为建造或修缮房屋需要很长时间，而在高度发达的地区，根本没有更多的土地可供建造。因此，如果需求突然或长期增加，价格肯定会上涨。

一旦确定房价高于平均水平的上涨最初是由需求冲击推动的，我们就必须问，需求增加的原因是什么。有几种可能性：

• 一般经济活动的增加和繁荣的增加，使更多的可支配收入进入消费者的口袋，并鼓励拥有住房
• 进入住房市场的人口或人口组成部分的增加
• 较低的、普遍的利率水平，特别是短期利率，使人们买得起房子
• 创新的或新的抵押贷款产品，具有较低的初始月供，使新的人口阶层更能负担得起住房
• 容易获得信贷往往与较低的承销标准，也带来了更多的买家到市场
• 华尔街投资者要求的高收益结构性抵押贷款债券（MBS），为借款人提供更多的抵押贷款信贷
• 抵押贷款贷款人和抵押债券投资者对风险的潜在错误定价，扩大了借款人的信贷可用性
• 抵押贷款经纪人和借款人之间的短期关系，在这种关系下，借款人有时被鼓励承担过度的风险
• 缺乏金融知识和过度冒险的抵押贷款借款人。
• 不切实际和不可持续的房价升值估计助长了购房者和房地产投资者的投机和风险行为。
• 家庭翻页的增加。

这些变量中的每一个都可能相互结合，从而导致房地产市场泡沫破灭。事实上，这些因素往往相互促进。对每一个问题的详细讨论都超出了本文的范围。我们只是简单地指出，一般来说，与所有泡沫一样，在所有市场参与者（买家、借款人、贷款人、建筑商和投资者）过度冒险和投机***之前，活动和价格都会上涨。

使泡沫破裂的力量

当过度冒险在整个房地产体系中蔓延，房价不再反映出任何接近基本面的因素时，泡沫最终破裂。这将发生在住房供应仍在增加，以应对之前的需求激增的时候。换言之，需求减少而供给仍然增加，导致价格急剧下降，因为没有人可以支付更多的住房和更高的价格。

整个系统风险的实现是由房主、抵押贷款贷款人、抵押贷款投资者和房地产投资者遭受的损失触发的。这些认识可能是由一些事情促成的：

• 利率的提高使一些购房者买不起房子，在某些情况下，使一个人目前拥有的房子买不起。这通常会导致违约和丧失抵押品赎回权，最终会增加市场上现有的供应。
• 一般经济活动的衰退，导致可支配收入减少、失业或可用工作减少，从而减少对住房的需求。经济衰退尤其危险。
• 需求枯竭，导致供需平衡，并减缓了房价快速升值的步伐，一些房主，特别是投机者指望这一点，使他们的购买负担得起或有利可图。当价格快速升值停滞不前时，那些指望它买得起房子的人可能会失去房子，从而给市场带来更多的供应。

底线是，当损失增加时，信贷标准收紧，宽松的抵押贷款贷款不再可用，需求减少，供应增加，投机者离开市场，价格下跌。

2007-08年房地产市场崩盘

在2000年代中期，美国经济经历了广泛的房地产泡沫，这直接影响了经济大萧条的发生。在网络泡沫之后，房地产的价值开始攀升，从而推动了投机性买家、投资者和其他消费者的住房拥有率上升。低利率、宽松的贷款标准，包括极低的首付要求，让原本永远无法买房的人成为房主。这进一步推高了房价。

但许多投机性投资者停止购买，因为风险太高，导致其他买家退出市场。事实证明，当经济形势恶化时，很多次级贷款借款人发现自己无力支付每月的抵押贷款。这反过来又导致价格下跌。抵押贷款支持证券被大量抛售，而抵押贷款违约和止赎上升到前所未有的水平。

按揭贷款歧视是非法的。

均值回归

很多时候，房主会犯一个破坏性的错误，即假设近期的价格表现将持续到未来，而没有首先考虑长期的价格升值率和均值回归的可能性。

物理定律表明，当密度大于空气的物体被向上推动时，它最终会返回地球，因为重力作用于它。金融法则同样指出，经历过价格快速升值或贬值时期的市场，最终会回到一个价格点，使其与长期平均升值率所显示的水平保持一致。这就是所谓的回归均值。

房地产市场的价格也遵循这种均值回归的趋势。经过一段时间的快速升值，或者在某些情况下，贬值，他们恢复到长期平均升值率表明他们应该。房价均值回归可以是快速的，也可以是渐进的。房价可能会迅速上涨，回到与长期平均水平一致的水平，也可能会保持不变，直到长期平均水平赶上房价。

上述理论值是通过计算从1985年第一季度到1998年第四季度住房价格指数的平均季度百分比增长得出的。在这一点上，住房价格开始迅速上升，超过长期趋势。然后将计算出的季度平均增长百分比应用于图中所示的起始值和每个后续值，得出理论住房价格指数值。

价格升值估计

太多的购房者只把近期的房价表现作为未来几年预期的基准。基于他们不切实际的估计，他们冒了太多的风险。这种过度的冒险行为通常与抵押贷款的选择以及消费者购买房屋的规模或成本有关。

有几个抵押贷款产品，是大力推销给消费者和设计的相对短期贷款。借款人选择这些抵押贷款的依据是他们能够在一定年限内从抵押贷款中再融资的预期，而他们之所以能够这样做，是因为届时他们将拥有房屋的权益。

然而，近期的房价表现并不能很好地预测未来的房价表现。购房者在做出重要的融资决策时，应着眼于房价的长期升值率，并考虑均值回归的财务原则。投机者也应该这样做。

尽管冒险本身并不坏，事实上，冒险有时是必要和可取的，但做出一个基于风险的好决策的关键是通过做出财务上合理的估计来理解和衡量风险。这尤其适用于大多数人在购买和融资房屋时做出的最大和最重要的财务决策。

底线

金融学中一个简单而重要的原理是均值回归。虽然房地产市场不像某些市场那样容易出现泡沫，但房地产泡沫确实存在。长期平均数很好地表明，在房价快速升值、随后出现停滞或下跌的时期，房价最终将走向何方。在低于平均价格升值的时期，情况也是如此。