什么是房地产泡沫(a housing bubble)？

房地产泡沫，或者说房地产泡沫，是指由需求、投机和旺盛的消费推动的房价飙升，直至崩溃。房地产泡沫通常是从需求增加开始的，面对有限的供应，需要相对较长的时间来补充和增加。投机者向市场注入资金，进一步推高需求。在某种程度上，需求减少或停滞的同时供给增加，导致价格急剧下降和泡沫破裂。

关键要点

• 房地产泡沫房价高估和房地产市场投机猖獗的持续但暂时的状况。
• 美国在21世纪经历了一场严重的房地产泡沫，其原因是大量资金流入房地产市场、宽松的贷款条件以及**促进住房所有权的政策。
• 房地产泡沫和其他任何泡沫一样，都是暂时的，在市场条件允许的任何时候都有可能发生。

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观察：什么是房地产泡沫？

理解房地产泡沫

房地产泡沫是暂时的，但它可以持续数年。通常，它是由一些非常规因素驱动的，比如**纵的需求、投机、异常高的投资水平、过剩的流动性、放松管制的房地产融资市场或极端形式的抵押贷款衍生产品，所有这些都可能导致房价变得不可持续。它导致需求与供给的对比增加。

根据国际货币基金组织（IMF）的说法，房地产泡沫的频率可能不如股票泡沫，但其持续时间往往是股票泡沫的两倍。

房地产泡沫不仅会导致重大的房地产崩盘，而且会对各个阶层的人、社区以及整个经济产生重大影响。他们可以迫使人们通过不同的项目来寻找偿还抵押贷款的方法，也可以让他们掏腰包到退休账户中去住得起自己的房子。房地产泡沫一直是人们最终失去储蓄的主要原因之一。

是什么导致了房地产泡沫？

传统上，房地产市场不像其他金融市场那样容易出现泡沫，这是因为拥有一套房子需要大量的交易和成本。然而，信贷供应的迅速增加，导致利率极低和信贷承销标准放松，可能会使借款人进入市场，并**需求。利率上升和信贷标准收紧可能会减少需求，导致房地产泡沫破裂。

2000年中期美国房地产泡沫

2000年代中期臭名昭著的美国房地产泡沫部分是另一个泡沫的结果，这是在科技领域。这与2007-2008年的金融危机直接相关，也与一些人所认为的原因有关。

在20世纪90年代末的互联网泡沫期间，许多新技术公司的普通股在相对较短的时间内竞价至极高的价格。即使是那些仅仅是初创企业、尚未产生实际收益的公司，也被试图快速获利的投机者竞相抬高市值。到了2000年，纳斯达克指数见顶，随着科技泡沫的破灭，许多以前高歌猛进的股票价格大幅下跌。

随着互联网泡沫破灭和随后的股市崩盘，投资者放弃了股市，他们将资金投向了房地产。与此同时，美国联邦储备委员会（Federal Reserve）下调利率并压低利率，以应对科技泡沫破灭后的温和衰退，并缓解2001年9月11日世贸中心（World Trade Center）袭击后的不确定性。

大量的货币和信贷满足了**鼓励拥有住房的各种政策以及一系列金融市场创新，这些创新增加了房地产相关资产的流动性。房价上涨，越来越多的人开始从事房屋买卖业务。

在接下来的六年里，随着利率的暴跌，人们对拥有住房的狂热达到了惊人的程度，严格的贷款要求几乎被放弃。据估计，2005年和2006年，有20%的抵押贷款给了那些在正常贷款要求下无法获得贷款资格的人。这些人被称为次贷借款人。 超过75%的次级贷款是可调利率抵押贷款，初始利率较低，计划在两到三年后重置。

与科技泡沫非常相似，房地产泡沫的特点是，由于基本面因素，房价开始上涨，但随着房地产牛市的持续，许多投资者开始将买房作为投机性投资。

**鼓励广泛拥有住房，促使银行降低利率和贷款要求， 这**了购房热潮，从2000年到2007年，房屋销售价格中位数上升了55%。 购房狂潮吸引了投机者，他们在短短两周内就开始炒房赚取数万美元的利润。

在同一时期，股市开始反弹，到2006年利率开始上升。 随着2007年出现经济放缓的迹象，可调利率抵押贷款开始以更高的利率重新调整。随着房价在高位徘徊，风险溢价对投资者来说过高，投资者随后停止购房。当购房者意识到房屋价值实际上可能下降时，房价开始暴跌，引发抵押贷款支持证券的大规模抛售。从2007年到2009年，房价将下降19%， 大规模的抵押贷款违约将导致数百万人在未来几年内丧失抵押品赎回权。