房地产折旧是出租业主的重要工具。它允许您从购买和改善物业的税收中扣除使用年限内的成本，从而降低您在此过程中的应纳税所得额。

关键要点

• 出租物业业主使用折旧从您的纳税申报表中扣除购买价格和改进成本。
• 一旦物业投入使用或可作为租金使用，折旧就开始。
• 按照惯例，美国大多数住宅租赁物业的折旧率为每年3.636%，持续27.5年。
• 只有建筑物的价值才能折旧；你不能贬低土地。

税务注销

投资租赁房地产可以证明是一个明智的金融举措。首先，租赁物业可以提供一个稳定的收入来源，而你建立资产净值，因为它（理想）随着时间的推移升值。还有一些税收优惠。你经常可以从你赚取的租金收入中扣除你的租金支出，从而降低你的整体纳税义务。

大部分租赁物业费用，包括按揭保险、物业税、维修保养费用、家庭办公室费用、保险、专业服务以及与管理相关的差旅费，都可以在你花钱的那一年扣除。

房地产折旧

另一个关键的税收减免，即折旧备抵，其工作原理稍有不同。折旧是用来扣除购买和改善租赁物业的成本的过程。折旧不是在你购买（或改善）房产的那一年进行一次大的扣除，而是在房产的整个使用年限内分配扣除额。

美国国税局（IRS）对折旧有非常具体的规定，如果你拥有租赁房产，了解这个过程的工作原理是很重要的。

哪些财产是可折旧的？

根据美国国税局的规定，如果租赁房产满足以下所有要求，您可以对其进行折旧：

• 您拥有该物业（即使该物业有债务，您也被视为业主）。
• 你在你的生意中或作为创收活动使用财产。
• 财产有一个可确定的使用寿命，这意味着它的东西，磨损，腐烂，用尽，过时，或失去其价值的自然原因。
• 预计该楼盘将持续一年以上。

即使该物业符合上述所有要求，但如果您在同一年内将其投入使用并处置（或不再用于商业用途），则该物业不能折旧。

请注意，土地不被认为是折旧，因为它从来没有得到“用完” 一般来说，你不能贬低清理、种植和美化的成本，因为这些活动被认为是土地成本的一部分，而不是建筑物成本的一部分。

折旧什么时候开始？

您可以在物业投入使用或准备用作出租时立即开始扣除折旧。

举一个例子：你在5月15日买了一套出租的房子，在房子装修了几个月后，你在7月15日就准备好了出租，所以你开始在网上和当地报纸上做广告。你找到一个租客，租期从9月1日开始。由于物业已投入使用，即准备在7月15日租赁和入住，你将在7月开始对房屋进行折旧，而不是在9月开始收取租金时。

您可以继续对该财产进行折旧，直到满足以下条件之一：

• 你已经扣除了你的全部成本或其他基础的财产。
• 即使您尚未完全收回其成本或其他基础，您也可以停止使用该物业。当您不再将其作为创收财产使用，或者您将其**或交换，将其转换为个人使用，放弃或销毁时，该财产将退出使用。

您可以继续为暂时“闲置”或未使用的财产申请折旧扣除。例如，如果你在一个房客搬走后进行维修，你可以在为下一个房客做好准备的同时继续折旧。

如何计算折旧

三个因素决定了你每年可以扣除的折旧额：你的财产基础，回收期和折旧方法。

1986年以后投入使用的任何住宅租赁物业都使用改进的加速成本回收系统（MACRS）进行折旧，这是一种将成本（和折旧扣除额）分摊27.5年的会计技术。这是国税局认为出租房产的“使用年限”的时间。

在计算折旧时，通常建议您与合格的税务会计合作，但以下是基本步骤：

1. 确定财产的依据。财产的基础是它的成本或你为获得财产而支付的金额（现金、抵押贷款或其他方式）。一些结算费用和结算成本，包括法律费用、记录费用、调查、转让税、产权保险以及卖方同意支付的任何金额（如补税），都包含在基础中。一些结算费用和结算成本不能包含在你们的基础上。这些费用包括火灾保险费、关闭前租赁物业的租金，以及与获得贷款或再融资有关的费用，包括积分、按揭保险费、信用报告成本和评估费。
2. 把土地和建筑物的成本分开。由于你只能折旧建筑物的成本而不能折旧土地，所以你必须确定每一个建筑物的价值以折旧正确的数额。为了确定价值，你可以使用你购买房产时每个房产的公平市场价值，或者你可以根据评估的房地产税价值来确定这个数字。假设你花11万美元买了一套房子，最近的房地产税评估值是9万美元，其中8.1万美元是房子，9000美元是土地。因此，您可以分配90%（81000美元）÷ $9万英镑）和10%（9千美元）÷ $购买价格的90000）。
3. 确定你在家里的地位。既然你知道了房产的基础（房子加土地）和房子的价值，你就可以确定你在房子里的基础了。使用上面的例子，你在房子的基础上可以折旧的金额将是99000美元（110000美元的90%）。你的土地基数是11000美元（110000美元的10%）。
4. 如有必要，确定调整后的基准。您可能需要增加或减少您的基础上发生的某些事件之间的时间，您购买的财产和时间，您准备出租。基础增加的例子包括在您将物业投入使用前进行的使用寿命至少为一年的任何增加或改进的成本、用于修复受损物业的费用、为物业提供公用事业服务的成本以及某些法律费用。基础的减少可能来自您因损坏或盗窃而收到的保险金、您扣除的保险未涵盖的伤亡损失以及您为授予地役权而收到的款项。

使用哪种系统

下一步涉及确定两个MACR中的哪一个适用：一般折旧系统（GDS）或替代折旧系统（ADS）。GDS适用于大多数已投入使用的财产，一般来说，除非您为ADS做出不可撤销的选择或法律要求您使用ADS，否则您必须使用GDS。

当财产：

• 有资格的企业使用50%或更少的时间
• 有免税用途
• 由免税债券提供资金
• 主要用于农业

一般来说，你会使用GDS，除非你有这样的理由雇用广告。再次，建议你咨询一个合格的税务会计，他可以帮助你确定最有利的方式折旧你的租赁财产。

一旦您知道应用了哪个MACRS系统，您就可以确定属性的恢复周期。住宅租赁物业使用GDS回收期为27.5年。 如果您使用的是ADS，相同类型的财产的恢复期为2017年12月31日后投入使用的物业的30年，或在该之前投入使用的40年。

接下来，确定每年可以折旧的金额。由于大多数住宅租赁物业都使用GDS，我们将重点介绍这种计算方法。

对于一个物业正在使用的全年，只要你继续贬值，你每年都会贬值3.636%。如果物业服务期不到一年（比如5月你买了一套房子，7月开始租房），那一年你会贬值一个小的百分比，具体看何时投入使用。根据国税局住宅租赁物业GDS表，即：