房地产投资的价值分析方法与股票基本面分析方法类似。由于房地产投资通常不是短期交易，因此分析现金流以及随后的回报率对于实现盈利投资的目标至关重要。...
房地产投资的价值分析方法与股票基本面分析方法类似。由于房地产投资通常不是短期交易，因此分析现金流以及随后的回报率对于实现盈利投资的目标至关重要。
为了获利，投资者必须知道如何评估房地产的价值，并对房地产的利润进行有根据的猜测，无论是通过房地产增值、租金收入，还是两者兼而有之。准确的房地产估值可以帮助投资者在买**产时做出更好的决策。
关键要点
- 房地产估价是决定房地产投资经济价值的过程。
- 资本化率是衡量创收财产价值的关键指标。
- 净营业收入（NOI）在增加融资和税收成本之前，衡量产生收入的财产的盈利能力。
- 两种主要的房地产估价方法包括贴现未来净资产和总收入乘数模型。
- 另一方面，由于房地产市场的流动性和透明度不如股市，因此很难获得必要的信息。
股票估值通常通过两种基本方法进行：绝对值和相对值。房地产估价也是如此。
用房地产的适当折现率对未来净营业收入（NOI）进行折现，类似于股票的折现现金流（DCF）估值。同时，房地产总收入乘数模型与股票相对价值估值具有可比性。下面，我们来看看如何使用这些方法对房地产进行估价。
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资本化率
房地产投资者在进行房地产估价时，最重要的假设之一就是选择一个合适的资本化率，也称为资本化率。
资本化率是不动产的要求回报率，扣除价值增值或折旧。简单地说，它是应用于净资产收益率来确定房地产的现值。
例如，假设一处房产在未来十年内预计产生100万美元的净营运收入。如果按14%的资本化率贴现，该物业的市值将为：
$7,142,857($1,000,0000.14)where:Market value=Net 营业收入/资本化率\begin{aligned}&\$7142857\bigg（\frac{\$1000000}{0.14}\bigg）\\&\textbf{其中：}\\&\text{Market value}=\text{Net operating income}/{\text{cap rate}}\end{aligned}$7,142,857(0.14$1,000,000)where:Market value=Net 营业收入/资本化率
7142857美元的市场价值是一个很好的交易，如果该物业**六百五十万美元。但如果售价是800万美元，那就太糟糕了。
确定资本化率是衡量创收财产价值的关键指标之一。虽然这比计算公司的加权平均资本成本（WACC）要复杂一些，但投资者可以使用几种方法来确定适当的资本化率，包括：
建立方法
计算资本化率的一种常见方法是累积法。从利率开始，添加以下内容：
- 由于房地产的非流动性，产生了适当的流动性溢价
- 收回土地净增值溢价账户
- 风险溢价揭示了房地产市场的整体风险敞口
假设利率为6%，非流动性利率为1.5%，回笼溢价为1.5%，风险率为2.5%，权益性房地产的资本化率为11.5%（6%+1.5%+1.5%+2.5%）。如果净营业收入为200000美元，则物业的市场价值为1739130美元（200000/0.115美元）。
执行此计算非常简单。然而，其复杂性在于评估资本化率各个组成部分的准确估计，这可能是一个挑战。累积法的优点在于，它试图定义和准确测量贴现率的各个组成部分。
市场提取法
市场提取法假设在可比的创收房地产上存在当前的、随时可用的净营运收入和销售价格信息。市场提取法的优点是资本化率使直接收益资本化更有意义。
确定资本化率相对简单。假设投资者可能购买一个预计产生50万美元净营运收入的停车场。该地区现有三个可比的创收停车场：
- 停车场1的NOI为25万美元，售价为300万美元。资本化率为8.33%（250000美元/3000000美元）。
- 停车场2的NOI为40万美元，售价为395万美元。资本化率为10.13%（40万美元/395万美元）。
- 3号停车场的NOI为18.5万美元，售价为200万美元。资本化率为9.25%（185000美元/2000000美元）。
以这三个可比房产的平均资本化率计算，9.24%的总资本化率将是市场的合理代表。利用这个资本化率，投资者可以确定他们考虑的房产的市场价值。停车场投资机会价值为5411255美元（500000美元/0.0924美元）。
投资波段法
在投资波段法中，资本化率是使用债务和股权融资的房地产的个别利率来计算的。这种方法的优点是，它是最合适的资本化率为融资房地产投资。
第一步是计算偿债基金系数。这是每个时期必须留出的百分比，以便在未来某个时间点有一定的数额。假设NOI为95万美元的房产有50%的融资，使用7%利息的债务在15年内摊销。其余部分按10%的要求回报率以股权支付。偿债基金系数计算如下：
SFF=i（1+i）n−1where:SFF=Sinking 基金保理=定期利率，通常表示为ani=年百分比利率\begin{aligned}&；SFF=\frac{i}{（1+i）^n-1}\\&\textbf{其中：}\\&\text{SFF}=\text{偿债基金系数}\\&；i=\text{定期利率，通常表示为}\\&\幻象{i=}\text{年百分比率}\\&；n=\text{周期数，通常用年表示}\end{对齐}SFF=（1+i）n−1英寸where:SFF=Sinking 基金保理=定期利率，通常表示为ani=年百分比利率
输入数字，我们得到：
计算结果为3.98%。贷款人必须支付的利率等于偿债基金系数加上利率。在这个例子中，这个值是10.98%（0.07+0.0398）。
因此，使用债务50%权重和权益50%权重的加权平均利率或总资本化率为：
- 10.49%[（0.5 x 0.1098）+（0.5 x 0.10）]
因此，该物业的市场价值为：
- $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)
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如何评估房地产投资物业的价值
估价方法
绝对估值模型确定未来现金流的现值，以获得资产的内在价值。最常用的方法是股息贴现模型（DDM）和贴现现金流（DCF）技术。
另一方面，相对价值法建议两种可比证券应根据其收益进行相似定价。将市盈率（P/E）和市盈率（P/E）等比率与同行业的其他公司进行比较，以确定一只股票是低估还是高估。
与股权估值一样，房地产估值分析应同时执行这两个程序，以确定一系列可能的价值。
贴现未来净资产
根据贴现净营业收入计算房地产价值的公式为：
市场价值=1R−g=1Rwhere:NOI=Net 营业收入=房地产资产要求收益率G=净营运收入增长率\text{Market Value}=\frac{NOI\u 1}{r-g}=\frac{NOI\u 1}{r}\\&\textbf{其中：}\\&；NOI=\text{净营业收入}\\&；r=\text{房地产资产要求收益率}\\&；g=\text{NOI的增长率\\&；R=\text{资本化率}（R-g）\end{对齐}市场价值=r−侏儒=RNOI1号where:NOI=Net 营业收入=要求的房地产资产回报率G=净营运收入增长率
净营业收入反映了扣除营业费用后，扣除税款和利息前，房地产将产生的收益。但是，在扣除费用之前，必须确定从投资中获得的总收入。
预期租金收入可根据附近的可比房产进行初步预测。通过适当的市场调查，投资者可以确定租户在该地区支付的价格，并假设类似的每平方英尺租金可适用于该物业。预测的租金增长在公式内的增长率中进行了说明。
由于高空置率对房地产投资回报是一个潜在威胁，因此，如果资产未满负荷使用，则应采用敏感性分析或现实的保守估计来确定放弃的收入。
运营费用包括建筑物日常运营直接产生的费用，如财产保险费、管理费、维护费和水电费。请注意，折旧不包括在总费用计算中。房地产的净营业收入与息税折旧摊销前利润（EBITDA）相似。
按资本化率贴现房地产投资的净营运收入，类似于按适当的要求回报率贴现未来股息流，并根据股息增长进行调整。熟悉股息增长模型的股票投资者应该立即看到类似之处。
总收入乘数
总收入乘数法是一种相对估值方法，其基本假设是，同一地区的房地产将按照其帮助产生的总收入按比例进行估值。
顾名思义，毛收入是扣除任何营业费用前的总收入。然而，必须对空置率进行预测，以获得准确的总收入估计。
例如，如果一个房地产投资者购买了一栋10万平方英尺的建筑，他们可以从可比的房地产数据中确定该小区每平方英尺的月平均总收入为10美元。尽管投资者最初可能假设年总收入为1200万美元（10×12个月×10万平方英尺），在任何特定的时间，大楼里都可能有一些空置单元。
假设空置率为10%，年总收入为1080万美元（1200万x 90%）。净营业收入法也采用了类似的方法。
评估房地产价值的下一步是确定总收入乘数，并将其乘以年总收入。总收入乘数可以使用历史销售数据找到。观察可比房地产的销售价格，将其除以产生的年总收入，得出该地区的平均乘数。
这种估值方法类似于使用可比交易或倍数对股票进行估值。许多分析师会预测一家公司的收益，并将其每股收益（EPS）乘以该行业的市盈率。房地产估价可以通过类似的方法进行。
房地产估价的障碍
这两种房地产估价方法似乎都比较简单。然而，在实践中，用这些计算方法确定创收财产的价值相当复杂。首先，获取有关所有公式输入的所需信息，例如净营业收入、资本化率中包含的保费和可比销售数据，可能既耗时又具有挑战性。
其次，这些估值模型没有适当考虑房地产市场可能发生的重大变化，如信贷危机或房地产繁荣。因此，必须进行进一步的分析，以预测和考虑不断变化的经济变量可能产生的影响。
由于房地产市场的流动性和透明度不如股票市场，有时很难获得必要的信息来作出充分知情的投资决定。
也就是说，由于购买一个大型开发项目通常需要大量的资本投资，如果这一复杂的分析能够导致发现价值被低估的房地产（类似于股权投资），那么它将产生巨大的回报。因此，花时间研究所需的投入是非常值得的时间和精力。
底线
房地产估价通常基于类似于权益分析的策略。除净营运收入折现法和总收入乘数法外，其他方法也经常使用。例如，一些行业专家对城市迁移和发展模式有着积极的工作知识。
因此，他们可以确定哪些地方最有可能经历最快的升值速度。无论采用哪种方法，战略成功的最重要的预测因素就是它的研究程度。
