什么是运营资金（ffo）(funds from operati*** (ffo))？

营运资金（FFO）是指房地产投资信托基金（REITs）用来定义其营运现金流的数字。房地产公司使用FFO作为经营业绩的衡量指标。

FFO的计算方法是将折旧、摊销和**资产的损失与收益相加，然后减去**资产的任何收益和任何利息收入。有时按每股报价。在评估房地产投资信托基金和其他类似的投资信托基金时，应使用FFO每股比率代替每股收益（EPS）。

关键要点

• 运营资金（FFO）指 房地产投资信托基金（REITs）用来定义其经营活动产生的现金流的数字。
• 房地产公司使用FFO作为经营业绩的衡量指标。
• FFO不包括一次性现金流入，如资产销售收入；相反，它只包括来自商业活动的收入。

1:10

运营资金（FFO）

经营资金的计算公式

以下是计算运营资金（FFO）的公式。

FFO的公式为：

以下是计算FFO的步骤：

FFO计算的所有组成部分都列在REIT的损益表上。

1. 获取净收入的数字，这是公司的利润，位于损益表的底部。
2. 折旧和摊销是公司有形（有形）和无形资产在该期间的支出部分。折旧和摊销只是帮助公司分摊资产成本的会计方法。支出金额最终会减少会计期间的净收入。因此，折旧和摊销加回到净收入，以确定实际收入现金或收入从房地产投资信托基金的运作。
3. 加上商业地产销售的任何损失（如有）。这通常包括长期资产，如物业、厂房和设备。这些损失被认为是一次性和非经常性的，因此不属于正常运营的一部分，不应包括在FFO计算中。
4. 从净收入、折旧和摊销总额中减去**财产所得的任何收益或收入，以获得该期间的经营资金。
5. 减去企业赚取的利息收入。利息收入通常不是企业正常运营的常规部分，因此不应包括在FFO计算中。

例如，如果一个房地产投资信托基金的折旧为2万美元，房地产销售收益为4万美元，净利润为10万美元，那么它的FFO将为8万美元。

在大多数情况下，投资者不需要计算房地产投资信托基金的FFO，因为所有房地产投资信托基金都需要在其公开财务报表上显示其FFO计算结果。FFO数据通常在损益表的脚注中披露。

运营资金能告诉你什么

FFO是对房地产投资信托产生的现金的衡量；房地产公司使用FFO作为经营业绩基准。全国房地产投资信托协会（NAREIT）最初率先提出了这个数字，这是一个非公认会计原则的衡量标准。

FFO不能与房地产投资信托基金经营活动产生的现金流混淆，后者在现金流量表（CFS）中报告。相反，FFO衡量的是从正常的、持续的业务活动中流入公司的现金和等价物的净额。FFO不应被视为现金流的替代品或流动性的衡量标准。

例如，一个典型的公司的现金流会受到**资产所赚的钱的影响，但FFO不包括这些收益。此外，如果一家典型的公司从银行获得贷款收益，那么它的现金流就会显示出来。但是，FFO不包括此类现金流入，而是仅用于衡量业务活动的收入。

为什么ffo是一个很好的reit业绩衡量指标

FFO补偿可能不准确传达REIT真实业绩的成本核算方法。GAAP会计要求所有REIT使用其中一种标准折旧方法对其投资性房地产进行折旧。然而，许多投资性房地产实际上随着时间的推移而增值，这使得用折旧来描述房地产投资信托基金的价值是不准确的。折旧和摊销必须加回净收入，以协调这一问题。

FFO还扣除了房地产销售的任何收益，因为此类销售被视为非经常性销售。房地产投资信托基金必须以股息的形式支付所有应税收入的90%，股息是向投资者支付的现金。房地产销售收益不会增加房地产投资信托基金的应纳税所得额，因此不应计入价值和业绩的计量。

如前所述，公司有时会提供每股FFO作为每股收益的补充。每股收益是公司的净收入除以已发行的股本。每股EPS和FFO提供了衡量每股收益的指标。

这些措施也有助于投资者确定管理层是否有效地使用了这些资金。此外，许多分析师和投资者评估房地产投资信托基金的市盈率，作为市盈率的补充，市盈率是股价除以每股收益。就房地产投资信托基金而言，房地产投资信托基金的市场价格将除以其每股的固定资产净值。

调整后的营运资金

越来越多的房地产分析师也在计算房地产投资信托基金的调整后运营资金（AFFO）。这一计算以房地产投资信托基金的FFO为基础，减去资本化后摊销的任何经常性支出，以及任何直接的租金。这些经常性资本支出可能包括油漆工程或屋顶更换等维护费用。作为对房地产投资信托收益潜力的更准确估计，AFFO受到了广泛关注。

AFFO指标的制定是为了更好地衡量房地产投资信托基金产生的现金或支付股息的能力。除AFFO外，这一替代措施有时被称为可供分配的资金或可供分配的现金。

如何使用运营资金的示例

Popular mall REIT Simon Property Group在其2017年损益表中报告，运营资金为40亿美元，较2016年增长6%。与此同时，该公司的净收入总计为22亿美元。

为了达到FFO，该公司增加了约18亿美元的折旧和摊销，并进一步调整了其他较小的数字，包括优先分配和股息支付减少530万美元，以及折旧和摊销的非控制性利息部分，导致额外的1710万美元的减少。Simon还报告了每股摊薄FFO为11.21美元，而每股摊薄EPS为6.24美元。