什么是房屋净值贷款(a home equity loan)？

房屋净值贷款也被称为股票贷款，房屋净值分期贷款，或第二抵押贷款是一种消费者债务。房屋净值贷款允许房主以房屋净值为抵押借款。贷款金额是基于房屋的当前市场价值和房主的抵押贷款余额之间的差额。房屋净值贷款往往是固定利率，而典型的替代，房屋净值信贷额度（HELOCs），一般有可变利率。

关键要点

• 房屋净值贷款，也称为“房屋净值分期贷款”或“第二抵押贷款”，是一种消费债务。
• 房屋净值贷款允许房主以其住宅的净值借款。 
• 房屋净值贷款金额基于房屋当前市场价值和到期抵押贷款余额之间的差额。
• 房屋净值贷款分为两类：固定利率贷款和房屋净值信贷额度（HELOCs）。 
• 固定利率房屋净值贷款提供一次总付，而HELOCs提供借款人循环信贷额度。

房屋净值贷款的工作原理

从本质上讲，房屋净值贷款类似于抵押贷款，因此被称为第二抵押贷款。房屋中的股权作为贷款人的抵押品。允许房主借款的金额将部分基于房屋评估价值的80%至90%的综合贷款价值比（CLTV）。当然，贷款金额和利率也取决于借款人的信用评分和支付历史。

按揭贷款歧视是非法的。

传统的房屋净值贷款有一个固定的还款期限，就像传统的抵押贷款一样。借款人定期支付固定的本金和利息。与任何抵押贷款一样，如果贷款没有还清，房屋可以**以偿还剩余债务。

房屋净值贷款是一个很好的方法，可以把你在家里积累的资产转换成现金，特别是如果你把这些现金投资于房屋装修，增加你的房子的价值。然而，永远记住，如果房地产价格下跌，你可能会欠下比你的房子价值更多的钱。

如果你想搬家，你可能会因为卖掉房子而赔钱或者无法搬家。如果你得到的贷款是用来偿还信用卡债务的，那么请**再次增加信用卡账单的诱惑。在做让你的房子陷入危险的事情之前，权衡一下你所有的选择。

特别注意事项

1986年税收改革法案出台后，房屋净值贷款大受欢迎，因为它们为消费者提供了一种绕过其中一项主要规定的途径，即取消对大多数消费者购买的利息的扣除。该法案留下了一个大的例外：以居住地为基础的债务的利息。

然而，2017年的《减税和就业法案》在2026年之前暂停了对房屋净值贷款和直升机的利息扣除，除非根据美国国税局的规定，“这些贷款用于购买、建造，例如，用于合并债务或支付孩子的大学费用的房屋净值贷款的利息是不能免税的。

在你采取房屋净值贷款，一定要比较条款和利率。当你考虑的时候，“不要只关注大型银行，而应该考虑向当地的信用社贷款，”为Movearoo.com和iMove.com撰稿的房地产和搬迁专家克莱尔•琼斯（Clair Jones）建议信用合作社有时会提供更好的利率和更个性化的账户服务，如果你愿意处理较慢的申请处理时间。”

就像抵押贷款一样，你可以要求一个诚实的估计，但在你这样做之前，先对自己的财务状况做一个诚实的估计。C2金融公司的抵押贷款顾问、《贷款指南：如何获得最好的抵押贷款》一书的作者凯西•弗莱明（Casey Fleming）说：“为了省钱，你应该在申请前对自己的信用和房屋价值有一个很好的了解。尤其是对你的房子的评估，这是一笔很大的开支。如果你的评估值太低，无法支持贷款，那么这笔钱已经花掉了“-没有资格的话就不能退款。

在签署之前，特别是如果你正在使用房屋净值贷款进行债务合并，请与你的银行核对数字，并确保贷款的每月付款额确实低于你当前所有债务的总和。即使房屋净值贷款有较低的利率，你的新贷款期限可能比你现有的债务更长。

房屋净值贷款的利息只有在贷款用于购买、建造或实质性改善保障贷款的房屋时才可以免税。

房屋净值贷款与helocs

房屋净值贷款向借款人提供一次性付款，按约定利率在规定期限（一般为5至15年）内偿还。在贷款期限内，付款和利率保持不变。如果贷款所基于的房屋被**，贷款必须全额偿还。

HELOC是一种循环信用额度，很像信用卡，你可以根据需要支取，偿还，然后再支取，期限由贷款人决定。提款期（5至10年）之后是不再允许提款的还款期（10至20年）。HELOC通常有一个可变利率，但一些贷款人提供HELOC固定利率的选择。

房屋净值贷款的优缺点

房屋净值贷款有许多关键好处，包括成本，但也有缺点。

赞成的意见

• Easy to obtain

• Lower interest rates than other debt

• Possible tax deduction for interest paid

欺骗

• Easy to obtain

• Possible spiraling debt—hence why "easy to obtain" is also a con

• Can lead to home foreclosure

优势

房屋净值贷款提供了一个容易的现金来源，可以是有责任感的借款人有价值的工具。如果你有一个稳定，可靠的收入来源，并知道你将能够偿还贷款，低利率和可能的税收减免使房屋净值贷款是一个明智的选择。

对于许多消费者来说，获得房屋净值贷款非常简单，因为这是一种有担保的债务。贷方运行信用检查，并命令对您的房子进行评估，以确定您的信誉和综合贷款价值比。

房屋净值贷款的利率虽然高于第一按揭贷款，但远低于信用卡和其他消费贷款。这有助于解释为什么消费者通过固定利率房屋净值贷款以房屋价值为抵押借款的主要原因是为了偿还信用卡余额。

房屋净值贷款通常是一个很好的选择，如果你确切地知道你需要借多少钱，你会用这些钱。您可以得到一定数额的担保，在交割时全额收到。”缅因州波特兰市第一金融抵押贷款公司的贷款官员理查德·艾利说：“房屋净值贷款通常更适合用于更大、更昂贵的目标，如改建、支付高等教育费用，甚至债务整合，因为这些资金是一次性收到的。”。

缺点

房屋净值贷款的主要问题是，对于一个可能已经陷入支出、借贷、支出和陷入更深债务的永无止境循环的借款人来说，它们似乎是一个非常简单的解决方案。不幸的是，这种情况非常普遍，贷款人对此有一个术语：“重新加载”，这基本上是贷款的习惯，以偿还现有债务和释放额外的信贷，然后借款人使用这些贷款进行额外的购买。

重新加载导致债务的螺旋式循环，这通常会说服借款人转向房屋净值贷款，提供价值125%的借款人房屋净值。这种类型的贷款往往伴随着更高的费用，因为借款人拿出的钱比房子的价值还多，贷款没有完全由抵押品担保。另外，要知道，贷款中超过房屋价值的部分所支付的利息永远不能免税。

在申请房屋净值贷款时，可能会有一些诱惑，想借到比你现在需要的更多的钱，因为你只得到一次付款，而且你不知道你将来是否有资格再申请一次贷款。

如果你正在考虑一笔比你的房子还值钱的贷款，那也许是时候进行一次现实检查了。当你只欠你家100%的股权时，你是不是不能量入为出？如果是这样的话，期望你的债务增加25%，再加上利息和费用，你会过得更好可能是不现实的。这可能成为破产和丧失抵押品赎回权的滑道。

房屋净值贷款示例

假设你有一笔余额为10000美元的汽车贷款，利率为9%，期限还剩两年。如果你用5年的时间还清房屋净值贷款，那么以4%的利率将债务合并成一笔期限为5年的房屋净值贷款实际上会花费你更多的钱。另外，记住你的房子现在是抵押贷款，而不是你的车。违约可能会导致损失，失去房子比交出一辆车更具灾难性。