什么是商业地产（cre）(commercial real estate (cre))？

商业不动产（CRE）是专门用于商业相关目的或提供工作空间而非居住空间的财产，而居住空间将构成住宅不动产。大多数情况下，商业房地产租赁给承租人进行创收活动。这个广泛的房地产类别可以包括从一个单一的店面到一个巨大的购物中心的一切。

商业地产包括多个类别，如各类零售商、办公场所、酒店和度假村、露天购物中心、餐厅和医疗设施。

关键要点

• 商业不动产是指专门用于商业或创收目的的财产。
• 商业地产的四个主要类别包括：办公空间；工业；多家庭租房；零售业。
• 商业地产为投资者提供了租金收入以及潜在的一些资本增值。
• 与住宅房地产相比，投资商业房地产通常需要投资者更为成熟和更多的资金。
• 公开交易的房地产投资信托基金（REITs）是个人间接投资商业地产的一种可行方式。

商业地产基础

商业房地产与住宅房地产一起构成房地产的两个主要类别。住宅物业包括供人居住而非商业或工业用途的建筑物。顾名思义，商业房地产用于商业，作为租户住宅的多单元出租房地产被归类为房东的商业活动。

根据功能不同，商业地产通常分为四类：

1. 办公空间；
2. 工业用途；
3. 多户型租赁；和
4. 零售业。

个别类别也可进一步分类。例如，办公空间通常被描述为A类、B类或C类。

• A级代表了在美学、年代、基础设施质量和位置方面最好的建筑。
• B类建筑通常是 旧的，没有竞争性的价格明智的A级建筑。投资者通常将这些建筑作为修复的目标。
• 丙类建筑是最古老的，通常超过20年的年龄，位于不太吸引人的地区，需要维护。

请注意，一些分区和许可证颁发机构进一步划分了用于**和生产商品，特别是重型商品的工业用地，但大多数认为这是商业房地产的一个子集。

商业租赁

一些企业拥有他们所住的大楼。然而，比较典型的情况是商业地产是租赁的。通常，一个投资者或一组投资者拥有这座大楼，并从在那里经营的每家企业收取租金。商业租赁费率在规定期限内占用空间的价格通常以每平方英尺的年租金美元报价。相反，住宅房地产价格报价为年度金额或每月租金。

商业租赁期通常为一年至10年或更长，办公和零售空间的平均租赁期通常为5年至10年。这与每年或每月的短期住宅租赁形成对比。

在房地产市场分析公司世邦魏理仕集团（CBRE Group，Inc.）2017年进行的一项研究中，分析师亚历克斯·克拉西科夫（Alex Krasikov）发现，租赁期限与租赁面积成正比。此外，数据显示，在不断上涨的市场环境下，租户会签订长期租约以锁定价格。但这并不是他们唯一的驱动因素。一些对大空间有需求的租户会因为满足他们需求的房产有限而签订长期租约。

商业地产租赁主要有四种类型，每种类型都要求业主和承租人承担不同程度的责任。

• 单一的净租赁使承租人负责支付物业税。
• 双网（NN）租赁使承租人负责支付财产税和保险。
• 三重净（NNN）租约使承租人负责支付财产税、保险和维护费。
• 根据总租赁协议，承租人只支付租金，房东支付建筑物的财产税、保险和维护费用。

经营商业地产

拥有和维护租赁的商业房地产需要业主进行全面和持续的管理。业主可能希望聘请一家商业房地产管理公司，帮助他们找到、管理和留住租户，监督租赁和融资选择，并协调物业维护和销售。商业房地产管理公司的专业知识是有帮助的，因为管理此类物业的规章制度因州、县、市和行业以及规模而异。

通常，房东必须在最大限度地提高租金和尽量减少空置和租户周转之间取得平衡。对于CRE业主来说，营业额可能会很高，因为必须调整空间以满足不同租户的特定需求，比如如果一家餐厅要搬进一个曾经被瑜伽工作室占用的物业。

投资商业地产

投资商业房地产是有利可图的，可以对冲股市的波动。投资者在**时可以通过房地产增值赚钱，但大部分回报来自租客租金。

直接投资

投资者可以使用直接投资，通过实物所有权成为房东。最适合直接投资商业房地产的人是那些对房地产行业有相当多了解的人，或者是那些能够雇用有这种知识的公司的人。商业地产是一种高风险、高回报的房地产投资。这样的投资者很可能是一个高净值的个人，因为CRE投资需要大量的资本。

理想的物业是在低CRE供应和高需求的地区，这将提供优惠的租金。该地区的经济实力也影响到CRE购买的价值。

间接投资

或者，投资者可以通过持有各种市场证券，如房地产投资信托基金（REITs）、投资于商业地产相关股票的交易所买卖基金（ETF），或通过投资于迎合商业地产市场的公司，间接投资于商业市场，比如银行和房地产经纪人。

商业地产优势

商业地产最大的优势之一是具有吸引力的租赁费率。在新建筑数量受到土地或法律限制的地区，商业地产可以获得可观的回报和可观的月度现金流。工业建筑的租金通常较低，不过与办公楼相比，它们的间接费用也较低。

与住宅房地产相比，商业房地产还受益于与租户签订的租赁合同相对较长。这种较长的租赁期限给商业地产持有者带来了相当可观的现金流稳定性，只要长期租客入住。

除了提供稳定、丰富的收入来源外，商业地产还提供了资本增值的潜力，只要物业得到良好的维护和更新。而且，与所有形式的房地产一样，它是一种独特的资产类别，可以为平衡的投资组合提供有效的多样化选择。

商业地产的劣势

对于大多数想直接投资商业地产的人来说，规章制度是主要的阻碍因素。商业地产的税收、购买机制和维护责任被层层法律条文所掩盖。这些要求根据州、县、行业、规模、分区和许多其他名称而变化。大多数商业房地产投资者要么拥有专业知识，要么拥有专业知识的人。

另一个障碍是租户流动带来的风险增加，特别是在一个意外的零售业关闭导致房产空置而几乎没有提前通知的经济体中。

对于住宅，一个租户的设施要求通常与之前或未来租户的设施要求相同。然而，对于商业地产，每个租户可能有非常不同的需要，需要昂贵的翻新。然后，建筑业主必须调整空间，以适应每个租户的专业交易。空置率低但租户周转率高的商业物业，可能仍会因新入租户的装修费用而亏损。

对于那些希望直接投资的人来说，购买商业地产比购买住宅地产要昂贵得多。此外，虽然一般来说，房地产属于流动性较差的资产类别，但商业建筑的交易往往进展尤其缓慢。

赞成的意见

• Hedge against stock market

• High-yielding source of income

• Stable cash flows from long-term tenants

• Capital appreciation potential

欺骗

• More capital required to directly invest

• Greater regulation

• Higher renovation costs

• Illiquid asset

商业地产展望与预测

美国商业地产市场在2008-2009年经济衰退期间遭受重创，但自2010年以来每年都出现上涨，这些上涨帮助收回了几乎所有衰退时期的损失。

世邦魏理仕发布的年度报告《2019年美国房地产市场展望》认为：

不过，其他指标显示，商业地产市场在经济衰退后的增长周期已见顶。据加州房地产公司，十倍增长，商业地产价格截至2018年仅比2017年上涨1%。

Ten-X的一份报告指出，2018年商业地产的最终总额证实了他们对经济周期后期定价的看法。该公司的研究发现，空置率在上升，租金增长在放缓，市场利率也在上升

据《福布斯》报道，零售业尤其是零售业，已被证明是更广泛的商业地产市场的痛点，因为2017年大规模的商店关闭加剧，并持续到2018年，大众商城REIT Westfield Corporation在2016年年中至2017年末期间股价下跌约30%，直到2018年1月扭转了部分亏损。Unibail Rodamco SE以158亿美元收购Westfield，创建了Unibail Rodamco Westfield（URW）。

然而，大多数公司坚持认为，房地产市场总体上保持健康。摩根大通在其“2019年商业地产展望”中，基本上呼应了世邦魏理仕的观点，即2018年是商业地产租金和估值上涨的第九年。摩根大通预测，这一速度将放缓，但仍将持续，直到2019年之后才会出现衰退。

请注意，到目前为止，COVID-19流感并没有真正导致房地产价值大幅下降，房地产价值也保持稳定，甚至有所上升，就像2020年秋季的股市一样。这是2020年发生的经济衰退与十年前发生的经济衰退之间的关键区别。