房地产最重要的是什么？虽然位置始终是一个关键的考虑因素，但还有许多其他因素可以帮助确定一项投资是否适合你。如果你打算投资房地产市场，下面就来看看一些最重要的考虑事项。

1.物业位置

为什么重要

“位置，位置，位置”这句格言仍然是房地产投资中最重要的盈利因素。临近的便利设施、绿地、风景和社区的地位因素成为住宅物业估价的重要因素。靠近市场、仓库、交通枢纽、高速公路和免税区在商业地产估价中起着重要作用。

寻找什么

在考虑地产位置时，一个关键因素是对该地区在投资期内如何发展的中长期观点。例如，今天一栋住宅楼后面宁静的空地有朝一日可能会变成一个嘈杂的**厂，降低其价值。彻底审查你计划投资的直接领域的所有权和预期用途。

收集有关您正在考虑的物业附近前景的信息的一种方法是联系市政厅或其他负责分区和城市规划的公共机构。这将使您了解长期区域规划，并确定对您自己的房地产规划有多有利或不利。

2.物业估价

为什么重要

房地产估价是房地产购买过程中融资、定价、投资分析、保险、税收等的重要环节，都依赖于房地产估价。

寻找什么

常用的房地产估价方法包括：

• 销售比较法：近期可比销售特点相似的楼盘最为常见，新旧楼盘都适用
• 成本法：土地和建筑的成本，减去折旧-适用于新建筑
• 收益法：基于适用于租赁的预期现金流入

3.投资目的及投资期限

为什么重要

鉴于房地产流动性低、投资价值高，缺乏明确的投资目的可能会导致意想不到的结果，包括财务困境，尤其是在投资抵押的情况下。

寻找什么

确定以下哪一大类适合您的目的，然后进行相应的计划：

• 购买和自用。在这里，您将节省租金，并有自我利用的好处，同时也得到增值。
• 购买和租赁。这提供了固定收入和长期价值增值。不过，做房东的气质需要处理可能出现的纠纷和法律问题、管理租户、修缮工作等。
• 买卖（短期）。这通常是为了快速，中小型的利润-典型的财产正在建设中，并在竣工时以利润**。
• 买卖（长期）。这通常侧重于长期内的巨大内在价值增值。这为诸如退休之类的长期目标提供了替代方案。

4.预期现金流量和盈利机会

为什么重要

现金流指的是支出后还剩多少钱。正现金流是投资性房地产获得良好回报率的关键。

寻找什么

对以下盈利和支出模式进行预测：

• 租金收入的预期现金流（通货膨胀有利于房东获得租金收入）
• 由于长期价格升值，预期内在价值增加。
• 折旧收益（和可用税收收益）
• 售前装修争取优惠价格的成本效益分析
• 抵押贷款与价值增值的成本效益分析

5.小心杠杆

为什么重要

贷款很方便，但可能要付出很大的代价。你把你未来的收入投入到今天的效用中去，代价是多年的利息分摊。确保你了解如何处理这种性质的贷款，避免高水平的债务或他们所谓的过度杠杆。即使是房地产专家，在不利的市场条件下也会面临杠杆率过高的挑战，高负债带来的流动性短缺可能会破坏房地产项目。

寻找什么

根据您当前和预期的未来收入，请考虑以下事项：

• 决定最适合你的情况的抵押贷款类型固定利率，可调利率抵押贷款（ARM），只付利息，零首付等注意，每种类型的抵押贷款都有自己的风险状况，你需要仔细研究每一种。例如，ARM包括在资本市场力量推动下随时可能变化的抵押贷款利率，借款人必须接受贷款期限内的任何利率变化。
• 了解条款、条件和抵押贷款人征收的其他费用。
• 货比三家寻找更低的利率和更好的条件。

6.新建与现有物业

为什么重要

新建筑通常提供有吸引力的价格、定制的选择和现代化的便利设施。风险包括延误、成本增加以及新开发社区的未知情况。

现有的物业提供便利，更快的访问，既定的改善（公用事业，景观等），在许多情况下，降低成本。

寻找什么

在决定是新建建筑还是现有物业时，需要注意以下几点：

• 回顾过去的项目，研究建筑公司在新投资方面的声誉。
• 审查财产契约、最近的调查和现有财产的评估报告。
• 考虑每月的维护成本、未付会费和税费。这样的成本会严重影响你的现金流。
• 在投资租赁物业时，要弄清楚物业是租金管制、租金稳定还是自由市场。租约快到期了吗？续租选择对租客有利吗？家具是谁的？
• 质量检查项目（家具、固定装置和设备），如果这些要包括在销售中。

7.房地产间接投资

为什么重要

管理长期的物理特性并不适合所有人。你可以选择间接投资房地产行业。

寻找什么

考虑其他投资房地产的方式：

• 房地产投资信托（REITs）
• 房地产公司股票
• 专注于房地产行业的共同基金和ETF
• 抵押债券
• 抵押贷款支持证券

8.你的信用评分

为什么重要

你的信用评分会影响你申请抵押贷款的能力，也会影响你的贷款人提供的条件。如果你有一个较高的信用评分，你可能会得到更好的条款，这可以加起来，随着时间的推移大量节省。

按揭贷款歧视是非法的。

寻找什么

分数超过800分被认为是优秀的，并将帮助你有资格获得最好的抵押贷款。如有必要，努力提高您的信用评分：

• 按时支付账单设置自动付款或提醒
• 偿还债务
• 信贷利用率不超过30%
• 不要关闭未使用的信用卡，只要你不支付年费
• 限制对新信用卡和“硬”查询的请求
• 审查您的信用报告和争议不准确

9.整体房地产市场

为什么重要

与其他类型的投资一样，低买高卖是好的。房地产市场波动，关注趋势是值得的。同样重要的是要注意抵押贷款利率，这样你可以降低你的融资成本，如果可能的话。

寻找什么

了解以下方面的最新趋势和统计数据：

• 房屋价格和房屋销售（总体和您所期望的市场）
• 新建工程
• 财产清单
• 抵押贷款利率
• 翻转活动
• 取消抵押品赎回权

底线

房地产可以帮助你的投资组合多样化。一般而言，房地产与其他主要资产类别的相关性较低，因此当股市下跌时，房地产往往会上涨。房地产投资还可以提供稳定的现金流、大幅升值、税收优惠和具有竞争力的风险调整回报，使之成为一项稳健的投资。

当然，就像任何投资一样，在你投资房地产之前，无论你选择实物房地产、房地产投资信托基金还是其他投资，都必须考虑某些因素，比如这里列出的因素。