随着房地产成为机构投资者和散户资本资产配置矩阵的一部分，房地产基金最近稳步增长。由于房地产投资的资本密集性、对主动管理的要求以及全球房地产机会的增加，寻求高效资产管理的机构正逐渐转向专业房地产基金。

散户投资者现在也是如此，他们可以从比以前更多的房地产共同基金中获益，从而实现有效的资本配置和多样化。

与其他投资行业一样，房地产也有其利弊。然而，大多数投资组合都应该考虑到这一点，房地产投资信托基金（REITs）和房地产共同基金可能是填补这一分配的最佳方法。

关键要点

• 散户和机构投资者都应考虑房地产投资信托基金（REITs）和房地产共同基金，以形成多元化的投资组合。
• 房地产投资信托基金通常拥有和经营房地产，如住宅单元、购物中心、商场、商业办公场所和酒店。
• 房地产共同基金本身主要投资于房地产投资信托基金和房地产运营公司，可以用相对较少的资金提供房地产的多元化敞口。
• 许多散户没有意识到，他们可能已经通过拥有住房直接投资于房地产。

房地产投资的障碍

长期以来，房地产投资一直由养老基金、保险公司等大型金融机构主导。由于房地产投资的全球化以及允许更大程度的多样化和回报潜力的新离岸机会的出现，现在有一种趋势，即房地产在机构投资组合配置中具有永久性地位。

房地产资本的永久性配置有一些独特的障碍。首先，它是高度资本密集型的。与可以小批量购买的股票不同，商业房地产投资通常需要大量的前期资金，而直接投资往往会导致投资组合不稳定或流动性不足，以及基于位置或物业类型的特殊风险。

房地产也需要积极的管理和维护，这是劳动密集型和昂贵的。与管理传统投资相比，管理房地产配置需要大量的资源和规划。

由于这些问题，机构往往倾向于房地产基金和基金的基金。散户投资者也可以通过房地产投资信托基金（REITs）获得这些优势。虽然个别房地产投资信托基金通常拥有多个物业，但现在可以通过房地产投资信托基金交易所交易基金（ETF）和房地产共同基金实现更大的多样化，每个基金投资于多个不同的房地产投资信托基金。

如今，即使是散户投资者也可以轻松地将房地产投资添加到他们的投资组合中。以下是散户投资者获取房地产回报潜力和获得资产类别敞口的几种方法。

直接投资

这一策略涉及到投资者直接选择特定的物业并将其作为投资购买。通常，除了市场价值的增长外，还包括产生租金收入的收入性房地产。

这种策略的最大优点是控制。直接所有权的财产允许发展和执行的战略，以及直接影响回报。然而，直接投资很难创造一个多元化的房地产投资组合。它还包括成为房东，以及它可能带来的所有额外成本、风险和管理难题。

对于大多数散户投资者来说，房地产配置规模不足以让他们购买足够的房产，实现真正的多元化。这也增加了当地房地产市场的风险敞口，以及房地产类型的风险。

居者有其屋

许多没有考虑将房地产配置纳入投资组合的散户投资者没有意识到，他们可能已经通过拥有住房来投资房地产了。他们不仅已经有房地产风险敞口，而且大多数人还通过住房抵押贷款承担额外的金融风险。在很大程度上，这种风险敞口是有益的，帮助许多人积累了退休所需的资本。

房地产投资信托（reits）

房地产投资信托基金（REIT）股票是指以信托形式投资于房地产、抵押贷款或其他房地产抵押投资的公司的私人股本和公共股本股票。房地产投资信托基金通常拥有和经营房地产。这些可能包括多户住宅物业、以杂货店为基础的购物中心、本地零售物业和脱衣舞中心、商场、商业办公空间和酒店。

房地产投资信托基金由董事会管理，董事会代表信托基金做出投资管理决策。房地产投资信托基金支付很少或没有联邦所得税，只要他们分配90%的应税收入作为股息给股东。尽管税收优惠增加了税后现金流，但房地产投资信托基金无法保留现金可能会严重阻碍增长和长期升值。除了税收优势，房地产投资信托基金提供了许多与股票相同的优势和劣势。

房地产投资信托基金经理提供战略眼光，并作出与投资和房地产相关的决策，从而为投资者解决与管理相关的问题。对于散户投资者来说，REITs最大的缺点是难以用有限的资本进行投资，而且需要大量的资产特定知识和分析来选择它们并预测它们的业绩。

与房地产投资相比，房地产投资信托基金投资与整个股市的相关性要高得多，这导致一些投资者淡化了其多元化特征。房地产投资信托市场的波动性也高于直接房地产市场。这是由于宏观经济力量对REIT价值的影响，以及REIT股票不断估值，而直接房地产受当地房地产市场影响较大，采用估值方法估值，投资收益趋于平稳。

没有意愿、没有知识、没有资本自己购买土地或房产的投资者，可以通过房地产基金参与房地产的收益和长期增长潜力。

房地产共同基金

房地产共同基金本身主要通过专业投资组合经理和专家研究，投资于房地产投资信托基金和房地产运营公司。它们提供了使用相对较少的资本获得房地产多样化敞口的能力。根据他们的战略和多元化目标，它们为投资者提供了比单独购买REIT股票更广泛的资产选择，而且它们还提供了从一只基金到另一只基金的灵活性。

灵活性也有利于共同基金投资者，因为在系统和受监管的交易所收购和处置资产相对容易，而不是直接投资，这是艰巨和昂贵的。更多的投机性投资者可以策略性地增持某些房地产或区域风险敞口，以实现回报最大化。

与购买单个REIT股票相比，建立广泛的共同基金敞口还可以降低交易成本和佣金。对散户投资者来说，另一个重要的优势是基金提供的关于收购资产的分析和研究信息，以及管理层对房地产作为特定投资和资产类别的可行性和业绩的看法。

然而，共同基金的流动性可能比不动产投资信托基金（REITs）或不动产投资信托基金（reitetf）要低，管理费也要高。尽管房地产共同基金为传统上流动性较差的资产类别带来了流动性，但持反对意见的人认为，它们无法与房地产直接投资相比。

底线

尽管散户投资者在进行投资组合配置时可以而且应该考虑到房屋所有权，但他们也可能会考虑对房地产进行更多、更具流动性的投资。

对于那些拥有必要的交易技能和资本的人来说，房地产投资信托基金投资提供了获得房地产投资的一些好处，而不需要直接所有权。对于那些正在考虑减少配置的人，或者那些不想承担资产选择的人，但是他们需要最大程度的多样化，房地产共同基金将是一个合适的选择。

按揭贷款歧视是非法的。