什么是加速付款(accelerated payments)？

在金融业，加速还款是借款人为了更快地减少贷款余额而自愿支付的款项。根据贷款条件的不同，加速还款可能是一个有吸引力的选择，借款人希望尽量减少他们的总借款成本。然而，一些贷款结构通过提前还款罚款和其他此类规定抑制加速付款。

加速还款通常适用于贷款的本金，这减少了未偿余额和未来付款所需的利息。

关键要点

• 加速还款是根据贷款的本金余额自愿支付的额外款项。
• 他们在许多类型的定期贷款，如住房抵押贷款，允许，但可以受到限制和费用。
• 加速还款的吸引力将取决于许多因素，包括贷款利率和借款人的机会成本。

加速支付的工作原理

加速还款是借款人在各种金融环境下使用的一种常见技术。一个常见的例子是住房抵押贷款，在这种贷款中，借款人通常被允许支付高于法定金额的款项，以便更快地还清本金。这反过来又会缩短摊销期，从而减少整体利息支出。

这些加速支付结构在各种非循环贷款中很常见，也被称为定期贷款。这些贷款的结构使用分期偿还时间表，其中列出了贷款支付的时间和金额。每笔付款将包含利息和本金，随着贷款到期，分配给本金的百分比逐渐增加。

根据贷款条款的不同，每笔付款中包含的利息金额可以基于固定利率或可变利率。贷款利率越高，加速还款就越有利。事实上，加速还款可以从两个方面让借款人受益：除了减少利息支出外，加速还款还可以提高借款人在融资房产中积累权益的比率。

总的来说，更快速的支付导致更快的本金回报，这可以导致大量的利息节省。

抵押贷款和加速还款

例如，在房屋抵押贷款中，借款人在房屋中的权益随着抵押贷款本金余额的减少而逐渐增加。除了增加借款人的净值外，房地产权益的增长还可以为借款人提供抵押品，他们可以用这些抵押品为后续购买融资。这种股权也可以通过杠杆来筹集现金，比如通过抵押贷款再融资交易。

尽管加速还款可能是有利的，但取决于贷款条件，利用这一选择可能并不经济。一些贷款人在贷款合同中加入了提前还款罚款条款，对超过规定限额的提前还款进行限制或征收费用。

在抵押贷款中，这类提前还款条款实际上相当普遍。贷款人通常会将加速还款限制在每年贷款余额的20%以内。此外，如果借款人寻求在抵押期限结束前对抵押贷款进行再融资或**标的财产，贷款人可处以额外罚款。基于这些原因，重要的是要仔细考虑贷款的合法性，以确定加速还款是否真正经济。

加速付款示例

Michaela是一位房地产投资者，最近购买了她的第一套租赁房产。回顾她的贷款条款，她注意到，她目前的利率是3.50%，她的抵押贷款条款允许加速还款，每年最多支付未偿本金余额的20%。

在权衡是否支付额外款项时，她考虑了利弊。一方面，提前还款可以为她节省相当于她选择支付金额3.50%的年利息。从这个意义上说，加速还款相当于投资一项年回报率为3.50%的资产。此外，通过支付这些款项，Michaela认识到她将增加她在租赁财产中的权益，从而增加她可获得的抵押品，以便为她下一次购买房地产提供资金。

另一方面，鉴于其贷款利率处于历史低位，Michaela也意识到，她或许可以从其他地方的资本中获得更高的回报。例如，如果她能够从其他贷款机构或投资者那里筹集资金，为下一次购买提供资金，那么她最好用自己的资金作为第二次房地产收购的首付款，可能获得远远超过3.50%的回报。