房地产是风险投资吗？盖洛普在2020年4月初进行的年度经济和个人金融调查显示，自2013年以来，房地产一直是大多数美国人（35%）的首选投资对象。 这使得房地产超过股票和共同基金（21%）、储蓄账户（17%）、黄金（16%）和债券（8%）成为最受欢迎的投资。

它可能是首选的投资选择，但房地产投资安全吗？就像任何投资一样，房地产投资也有风险。这里有七个房地产投资风险要注意，当你在考虑购买投资性房地产。

关键要点

• 房地产投资是有利可图的，但了解风险很重要。
• 主要风险包括位置不好、现金流为负、空置率高和问题租户。
• 其他需要考虑的风险包括流动性不足、隐藏的结构性问题以及房地产市场的不可预测性。

1.房地产市场变幻莫测

在2008年经济大萧条之前，许多投资者（错误地）认为房地产市场只能朝一个方向上涨。基本的假设是，如果你今天买了一处房产，你以后可以以更高的价格卖掉它。

虽然房地产价值确实会随着时间的推移而上升，但房地产市场是不可预测的，你的投资可能会贬值。供求、经济、人口统计、利率、**政策和不可预见的事件都会影响房地产趋势，包括价格和租金。你可以通过仔细研究、尽职调查和监控你的房地产持有量来降低陷入错误趋势的风险。

房地产不是一项一劳永逸的投资。你应该监控你的投资，并根据需要调整你的进入和退出策略。

2.选择不好的地点

在购买投资性房地产时，位置应始终是您的首要考虑因素。毕竟，你不能把房子搬到一个更理想的社区，也不能把一个零售大楼从一个废弃的购物中心搬出来。

地理位置最终决定了你盈利能力的因素——对租赁物业的需求、需求量最大的物业类型、租户池、租赁率和升值潜力。一般来说，最好的地点是能产生最高投资回报的地方。然而，你必须做一些研究来找到最好的地点。

3.负现金流

房地产投资的现金流是指在支付所有费用、税款和抵押贷款后剩下的钱。当流入的钱少于流出的钱时，就会出现负现金流，这意味着你在赔钱。

按揭贷款歧视是非法的。

负现金流的主要原因包括：

• 空置率高
• 保养太多
• 融资成本高
• 租金不够
• 没有使用最佳租赁策略

降低负现金流风险的最好方法是在购买前做好功课。花点时间准确地（现实地）计算你的预期收入和支出，并尽你的职责，以确保财产处于一个良好的位置。

4.空置率高

无论你是拥有一栋独栋住宅还是一栋办公楼，你都需要在这些单元中安置租户，以产生租金收入。不幸的是，房地产投资总是存在着高空置率的风险。如果你指望租金收入来支付房产的抵押贷款、保险、房产税、维修费等，那么空置率高的风险尤其大。

避免高空置率风险的主要方法是在（你猜到的）好位置购买需求量大的投资性房地产。如果您满足以下条件，您还可以降低空缺风险：

• 在该地区的市场范围内为您的租金定价
• 为您的物业做广告、营销和促销，注意您的目标租户可能在哪里寻找物业信息（例如，传统方法？在线？）
• 一旦现有房客通知他们要搬走，就开始寻找新房客
• 确保你的房子干净、整洁、维护良好
• 提供激励和奖励，让租户满意
• 向房地产专业人士列出你的房产
• 建立良好的声誉和租赁优质物业（想想：Airbnb评论）

5.问题租户

为了避免空置风险，你想让你的投资物业充满租户。但这会带来另一个风险：问题房客。一个糟糕的房客最终会比没有房客更让人头疼。租户的常见问题包括：

• 不按时付款，或根本不付款（这可能导致漫长/昂贵的驱逐过程）
• 把房子弄得乱七八糟
• 不要报告维修问题，直到为时已晚
• 寄宿额外的室友（人或动物）
• 忽视承租人的责任

虽然不可能消除有问题租户的风险，但您可以通过实施彻底的租户筛选流程来保护自己。一定要对每个申请人进行信用调查和犯罪背景调查。另外，联系每个申请人以前的房东，寻找诸如逾期付款、财产损失和驱逐等危险信号。

确保您和您的投资性房地产有足够的损失和责任保险。

还建议您调查潜在租户的工作历史。确保他们有稳定的工资，能够合理支付房租和生活费。关注零散的工作历史也是个好主意。从一个工作跳槽到另一个工作的申请人可能难以支付租金，而且更有可能在租赁期间重新安置。

6.结构性隐患

一个肯定会在投资上赔钱的方法就是低估维修和维护的成本。例如，对于一个典型的单亲家庭来说，你可以花12000美元来修理一个基金会或者16000美元来修缮墙板。 对于商业建筑来说，结构维修，或者对霉菌或石棉的修复，很容易就要花费数万美元。

谢天谢地，你可以降低这种风险，如果你彻底检查财产之前，你买它。不要吝啬于**一个合格的、有信誉的财产检查员、承包商、模具检查员和虫害控制专家来“深入调查”并发现任何隐藏的问题。如果发现了一个问题，找出解决这个问题要花多少钱，要么把这个费用加到你的交易中，要么走开，如果这会妨碍你获得合理的利润。

7.流动性不足

如果你持有股票，如果你需要钱或者只是想套现，很容易卖出。房地产投资通常不是这样。由于缺乏流动性，如果你需要快速**你的房产，你可能会以低于市场价格**或亏本告终。

虽然没有什么办法可以降低这种风险，但如果你需要现金的话，有一些方法可以利用你的房产资产。例如，您可以申请房屋净值贷款（对于住宅租赁物业），进行现金再融资，或者对于商业物业，申请商业股权贷款或股权信贷额度。

底线

传统上，房地产一直被认为是一种稳健的投资，精明的投资者可以享受被动的收入、优异的回报、税收优势、多样化以及积累财富的机会。然而，正如其他类型的投资一样，房地产投资也有风险。

你可以通过尽职调查和进行彻底的房地产市场和租赁房地产分析来限制你的风险。此外，一定要聘请专业人士检查物业，筛选潜在的租户，并了解一切有关房地产市场。

请记住，有很多方法可以投资房地产，而无需拥有、融资和经营实物物业。选择包括房地产投资信托（REITs）、房地产股票、房地产众筹和房地产合伙企业。

你也可以考虑通过学习一项新技能或获得一个新的执照来投资自己。例如，许多房地产投资者成为有执照的房地产经纪人或经纪人，不一定是为了成为一名经纪人，而是为了利用这些好处，如多重上市服务（MLS）接入、联网和佣金。