什么是房地产衍生品(a real estate derivative)？

房地产衍生品，有时被称为房地产衍生品，是允许投资者在不必实际拥有建筑物的情况下获得房地产资产类别敞口的工具。相反，他们用房地产回报指数的表现来代替房地产。这样，投资者就可以投资房地产股票或债务，而无需购买实际资产或使用房地产作为抵押品。

关键要点

• 房地产衍生品允许投资者在不实际拥有房地产资产的情况下获得房地产市场的敞口。
• 这些衍生品跟踪房地产回报指数（如NPI或NAREIT）的回报。
• 投资者还可以经常在交易所上市的单个房地产投资信托基金上交易衍生品。

房地产衍生品的好处

房地产衍生品允许投资者减少其前期资本承诺，并为下行的房地产投资组合提供庇护，同时提供其他风险管理策略。

从历史上看，房地产与股票和债券投资的相关性较低，因此房地产是一种理想的投资组合多元化工具。不幸的是，买卖实物财产远没有买卖证券那么简单。

npi指数

全国房地产投资信托委员会财产指数（NPI）是公认的用来衡量商业房地产市场投资绩效的指数。最初于1977年开发的非杠杆化指数总价值约7020亿美元（截至2020年第三季度），来自美国各地。

商业地产投资分为以下投资类型：

• 私人股本
• 私人债务
• 公共公平
• 公共债务

房地产衍生品如何运作

NCREIF指数衍生工具是为私人股本行业开发的，基于各种形式的掉期，允许投资者根据指数本身的升值或总回报，或通过从一种土地使用到另一种土地使用的风险互换风险敞口。

一种方法是“做多”（复制购买房产的风险敞口）或“做空”（复制**房产的风险敞口）。另一种方法是将NCREIF指数按房地产行业细分的总回报率进行互换，从而允许投资者将办公相关房地产的回报率互换为零售房地产。

回报互换允许互换双方的两个投资者执行私人房地产市场中实际资产无法完成的策略。互换允许投资者在一段特定的时间内策略性地改变或重新平衡他们的投资组合，而不必转移资产负债表上当前资产的所有权。最长三年的合同通常由投资银行管理，后者充当资金的清算所。

如果投资者做多NCREIF指数的总回报，他们将接受NPI（按季度支付）的总回报，并同意支付基准短期利率，加上相同名义金额的利差（保证金）。互换的另一方将获得相同的反向现金流，支付季度指数回报，并获得基准利率加利差。

假设交易双方都有投资者，两个希望用一种房地产风险敞口换另一种房地产风险敞口的投资者可以用该特定房地产类型的净现值回报换成另一种。例如，一个投资组合经理如果觉得自己的基金被过度分配到办公用房，而被分配到工业用房，那么他就可以将一部分办公用房换成工业用房，而不必实际购买或**房地产。

公共资产指数

商业房地产市场公共股本部门敞口的衍生工具使用全国房地产投资信托协会（NAREIT）的总回报率，而不是净现值，以计算接受（多头投资者）或支付（空头投资者）的现金流。

该指数为以商业地产为抵押的公共证券市场提供了业绩回报。例如，掉期接受者支付基准短期利率加上利差，进入一年期指数掉期，名义金额为5000万美元，他们将从NAREIT指数获得5000万美元的季度付款。再次，投资者可以获得完全多样化的公共房地产敞口，而无需购买单一资产。

房地产债务衍生品

由于商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场上商业房地产抵押贷款的基础池中不同风险状况的部分的广度和深度，房地产衍生品也可用于房地产债务头寸。公共房地产债务的掉期交易基于CMBS市场的指数。

由于大量交易（相对于权益性房地产）数据的广度和深度，CMBS指数是其各自市场的一个比权益性房地产更好的绩效指标。股权互换和债务互换之间最显著的区别在于，基于利率的支付的接收者获得的是基准利率减去利差，而股权互换通常基于基准利率加利差。这是因为标的证券通常由短期循环回购短期债务提供融资，而短期债务通常是基准短期利率减去利差，因此利率会传递给掉期交易对手。

私人房地产债务衍生品，如信用违约掉期（CDS），通常用于对冲信用风险。贷款掉期等衍生品为掉期方提供利率和信用风险，而资产（商业房地产贷款）仍保留在交易对手的资产负债表上。因此，抵押贷款贷款人可以在不必**贷款本身的情况下，针对不同的投资条款对冲其债务组合的一部分。这样，当投资者感到回报与风险不相称时，就可以撤出房地产市场的某些行业，然后在该行业的市场好转时重新获得敞口。

特别注意事项

由于商业房地产资产是资本密集型资产，流动性相对较差，房地产投资者发现很难对冲风险敞口或执行阿尔法策略。高交易成本和市场效率低于股票和债券，增加了根据市场变化调整投资组合的难度。

随着房地产数据越来越透明，交易信息越来越容易获取，成本也越来越低，房地产指数的相关性也越来越高，从而催生了一个效率越来越高的衍生品市场。房地产衍生品允许投资者改变他们对特定风险和机遇的敞口，而无需买卖资产。这些衍生工具允许投资于房地产股票市场的不同部门，或以可变利率加上或减去溢价的方式交易房地产风险敞口。

互换风险敞口的能力使房地产投资者在投资时变得更有策略性。他们现在可以进出房地产市场的所有四个象限，这样可以更好地管理风险，并有可能提高短期或长期投资回报。