什么是僵尸头衔(a zombie title)？

僵尸所有权是一种房地产所有权，仍然属于一个房主谁是错误的印象中，财产已经失去了抵押品赎回权，并因此，所有权已转移到贷款人。僵尸所有权是放款人通过发出止赎通知启动止赎程序，然后意外地将其驳回的结果。

如果房主不知道取消抵押品赎回权，他们将被留下一个僵尸标题。贷款人可以出于各种原因，包括库存过剩或不合理的成本，决定取消抵押品赎回权。

僵尸所有权可能会对继续显示在房产所有权上的房主构成重大的财务风险，因为他们仍然要承担房产税和违反法规的责任。

关键要点

• 僵尸所有权是指当取消抵押品赎回权但房主不知道取消抵押品赎回权时，房主仍然拥有的所有权。因此，所有权仍在屋主的不知不觉中。
• 如果**财产（因未缴税款、留置权和罚款而产生的）或潜在负债的相关成本过高，贷款人可以选择不取得止赎财产的所有权，并且可以选择放弃，而不是取得所有权。
• 僵尸所有权的产生是因为金融机构没有义务取得止赎房产的合法所有权，如果解除止赎，可能不会（或可能无法）联系房主。

了解僵尸标题

僵尸头衔通常是由于房屋所有者对止赎规则的混淆造成的。拖欠抵押贷款的房主在收到贷款人的止赎通知后，可以放弃房产并搬走。贷款人将在止赎**前评估房产。如果房产年久失修，需要大量修缮费用和未缴税款才能**，贷款人可以选择不取得产权，前提是没有必要在坏了之后再扔善款。如果贷款人取消或驳回取消抵押品赎回权的程序，房主留下了僵尸的所有权。

僵尸头衔的出现有两个原因。首先，贷款人或金融机构没有义务取得止赎财产的合法所有权，即使房主拖欠贷款。如果**财产的成本或与财产有关的潜在负债过高，贷款人可以放弃，而不是取得财产的所有权。第二，贷款人也不需要让房主知道，如果它已经决定取消抵押品赎回权；即使贷款人确实决定通知房主，它也可能没有房主的地址或联系方式，而房主现在住在别处。

在这种情况下，房主在不知情的情况下仍然拥有房产的所有权，以及拥有房屋的所有相关成本和责任，没有任何附带的利益。所有权不会改变，直到别人的名字在标题上。

2007-2008年的抵押贷款危机导致数以百万计的房主面临止赎。虽然这些取消抵押品赎回权的行为大部分都是通过了，但很多都是在过程中悬而未决，或是意外地被驳回，结果在金融危机后的几年里，数以万计的房主在不知不觉中持有僵尸头衔。

随着美国房地产市场逐渐走强，丧失抵押品赎回权的僵尸数量开始下降。根据RealtyTrac的数据，截至2016年第二季度末，全美空置的僵尸住宅数量略高于19000套，比一年前减少30%，占所有止赎住宅的4.7%。

据物业数据提供商

对贷款人和房主的财务影响

对贷款人有何财务影响？路透社的一篇报道援引了美联储2010年的一份文件，该文件指出，通过摆脱此类抵押贷款，银行至少可以从此类损失中获得保险、税收和会计方面的好处。贷款人也可以将未偿还的债务**给收债人，以收回全部或部分贷款。

虽然僵尸头衔对财大气粗的金融机构的财务影响可能因此受到限制，但它们可能会给那些以为自己已经搬出去搬家的房主带来重大的、往往是灾难性的财务问题。对于一个已经因破产而承受经济压力的房主来说，一个僵尸头衔代表着双重打击，在他们重新开始经济生活的同时，他可能会面临一大笔欠税和违反法规的账单。

例如，一个无人居住的家很容易失修。不仅房主仍需缴纳房产税，而且当地**还可以要求他们承担房产的维护和维修责任。如果房子是废弃的，必须拆除，这些费用必须由僵尸所有权的房主承担。

房主还必须处理与废弃房产有关的一系列问题。这些问题的范围可能包括因地产出现虫害或被用于犯罪活动而引起的公害问题，以及因非法占用者或不良占有而引起的复杂情况。

废弃房产也会对附近其他房屋的价值产生负面影响。邻居和当地居民对被遗弃和忽视的房屋的抱怨常常迫使当地市政当局介入并进行基本的维护，如修剪杂草丛生的庭院或清除垃圾，因为无论是贷款人还是缺席的房主都不会对物业的维护负责。

这种第三方维护的成本，以及对违反代码行为的处罚可能会随着时间的推移而增加。如果这些费用没有支付，房主可能会招致罚款和费用，甚至面临法律诉讼。此外，僵尸头衔持有者的工资和退税可能会被修饰，信用也会被破坏，这将导致未来更多的财务问题。许多房主直到发现自己被抵押贷款服务商、债务收集者和地方**追捧，才意识到自己拥有僵尸头衔。

如果购房者无意中购买了带有僵尸产权的房屋，那么他们也可能会陷入法律困境，因为之前的房主可能无法将产权转让给购房者，因为他们对房产的留置权是由未缴纳的税款和罚款引起的。买房前应以买房者为主要指导原则，这是大多数人最大的购房决定。

一些房地产专业人士建议，房主的唯一办法是继续留在家中通过止赎过程，以保持安全和良好的维护。在任何情况下，房主都可以保护自己免受僵尸所有权的侵害，方法是将止赎过程进行到底，并确保他们的房屋所有权合法地转让给另一方。