什么是运营公司/物业公司交易（opco/propco）(an operating company/property company deal (opco/propco))？

运营公司/物业运营公司（opco/propco）交易是一种业务安排，其中子公司（即物业公司或“propco”）拥有所有创收物业，而不是主公司（运营公司或“opco”）。

Opco/propco交易允许两家公司的所有融资和信用评级相关问题保持分离。这种业务结构在房地产交易和房地产投资信托（REITs）的结构中很常见。

关键要点

• Opco/propco业务安排导致子公司或物业公司（propco）持有或拥有所有资产和房地产，主运营公司（oopco）利用这些资产和房地产产生收入。
• Opco/propco交易可以帮助母公司受益，因为融资和信贷条款独立于运营公司。
• 除了贷款独立性，这些类型的交易对母公司也有税收优惠。
• 尽管有些人可能会认为这类交易存在税务漏洞，但它们完全合法，通常被认为是智能企业的标志。

了解运营公司/物业公司交易

母公司可以是企业集团或控股公司。通用电气（General Electric）等企业集团除了拥有核心业务外，还拥有不同商业模式的公司。相反，一家控股公司是为了控股一组子公司而设立的，并不从事其业务活动。控股公司的成立通常是为了实现税收优惠。

主有限合伙企业或MLP也采用类似的母公司/子公司结构。大多数MLP都是公开交易的。出于税务目的，投资者可以选择如何获得公司产生的收入。

主有限合伙企业具有转嫁税结构，即所有利润和亏损转嫁给有限合伙人。MLP本身不承担其收入的公司税，因此避免了大多数公司的双重征税。 大多数MLP在能源行业运作。子公司拥有母公司MLP的股份（正式，单位），通过公司将被动收入作为定期股息进行再分配。

对opco/propco的批评

Opco propco安排允许运营公司从物业公司租赁物业。实际上，这看起来像是一种**和售后回租。但是，公司从未以任何实际方式放弃该财产，因为propco和opco是同一集团公司的一部分。

虽然这听起来像是公司里的“吃蛋糕吃蛋糕”，但创建一个propco可能有几个缺点。如果一家公司在多个地点而不是一个主要地点开展业务，propco安排会使公司陷入关闭任何地点变得更加困难的境地。

例如，在传统的商业模式中，一家公司可能会选择关闭一个表现不佳的地点或办公室，并可能**该物业。相比之下，在propco协议中，propco拥有财产，如果市场回报率不足以支付债务，propco可能不会选择将其**。因此，opco可能会被要求支付物业的租金，即使它没有使用它，因为propco依靠这些收入来偿还由物业融资的债务。

运营公司/物业公司交易的真实示例

在英国，OPCO/PROCO交易是一种非常受欢迎的方法，母公司可以创建房地产投资信托基金（REIT）。房地产投资信托基金拥有、经营和/或资助产生收入的房地产。大多数房地产投资信托基金专注于特定行业，如办公房地产投资信托基金或医疗保健房地产投资信托基金。一般而言，房地产投资信托基金会将收取的租金以股息的形式转嫁给投资者。

通过opco/propco交易创建房地产投资信托基金可以通过最初将运营公司的创收资产**给子公司来实现。然后，子公司将财产租回给运营公司。运营公司随后可以将子公司作为房地产投资信托基金进行分拆。这样做的好处是公司可以避免对其收入分配征收双重税。