兑现承诺

贷款承诺书是贷款人在项目发展到一定阶段后，在未来某一特定日期提供永久性融资以替代短期贷款的书面保证。...

什么是兑现承诺(take-out commitment)？

贷款承诺书是贷款人在项目发展到一定阶段后，在未来某一特定日期提供永久性融资以替代短期贷款的书面保证。

关键要点

贷款承诺书是贷款人在项目发展到一定阶段后，在未来某一特定日期提供永久性融资以替代短期贷款的书面保证。
外卖承诺在商业地产开发中相当常见。
短期贷款人在同意提供贷款之前，通常要求另一个贷款人作出承诺。

理解外卖承诺

外卖承诺在商业地产开发中相当常见。它保证一旦建筑或装修完成，银行将为该房产发放抵押贷款。它还确保长期商业抵押贷款贷款人将偿还或取出短期建设贷款及其累计利息。

作出承诺可减轻建设贷款贷款人的风险，并使开发得以进行。房地产开发商通常会借入短期资金（过桥贷款）来支付其项目的建设费用。

然而，由于工人**、承包商问题、环境问题或许多其他变数，项目可能会延迟。面对这些挫折可能带来的更高成本，开发商可能会放弃项目，拖欠贷款。这就是为什么短期贷款机构通常要求另一个贷款机构在同意提供贷款之前作出承诺，后者已同意成为已完成项目的永久抵押持有人。

使用外卖承诺

外卖承诺，也称为外卖贷款或外卖协议，使建筑商有权在一定时间内以商定的利率（通常与指数挂钩）借入一定数额的资金。协议将包括一些或有事项，如：

设计和材料批准
项目竣工日期
资金释放前的最低入住率，可能是60%
延期贷款开始日期的规定

这种承诺往往是一种彻头彻尾的承诺。最低至最高限额意味着项目将有一个特定的最终贷款金额，如果意外情况得不到满足，贷款金额将更小。这些意外事件试图保护或赔偿双方的永久贷款人和原来的短期贷款人在发生问题的道路上。其运作原则是，确保项目顺利推进是开发商的工作，而不是银行的工作。银行将努力限制他们对开发商问题的接触。

承诺的缺口融资

当然，建设贷款人不想冒永久贷款人因或有事项而扣留资金的风险，这可能会影响建设贷款的偿还。因此，外卖承诺还包括缺口融资条款。缺口融资，或过桥贷款，有助于在任何突发事件触发部分付款从永久贷款人。

例如，如果一个新的办公楼没有租到足够的单元来满足外卖承诺中的最低入住率条款，那么差额融资将确保建筑贷款人得到偿还，即使最后的抵押贷款尚未发放。

发表于 2021-06-04 08:28
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分类：商业金融

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