什么是外卖贷款人(a takeout lender)？

“外卖贷款人”是指为某些类型的房地产提供长期抵押贷款的金融机构。收购贷款人通常是大型金融集团，如保险或投资公司，而不是传统的银行和抵押贷款贷款人。收购贷款机构通常为大型项目提供融资。这种类型的抵押贷款，通常被称为外卖贷款，取代了中期融资，如建设或过桥贷款。

关键要点

• 收购贷款人是提供长期抵押贷款的金融机构。
• 收购贷款人通常是大型金融集团，如保险或投资公司。
• 收购贷款机构提供收购贷款，取代用于购买和建造商业地产等大型建筑的短期融资。
• 这些贷款人提供长期融资和较低的利率，以换取抵押贷款付款、部分租金付款和**房产时的资本收益。

外卖贷款机构的工作原理

传统的借款人需要申请并获得抵押贷款资格，以便在获得房屋钥匙之前为购买提供资金。但对于大型建筑（如公寓楼、多户型综合体）和其他商业地产（CRE）物业（如医疗办公室和零售项目）的开发商和业主来说，情况略有不同。

大多数开发商在开工前先拿一块地。和其他业主一样，他们通常没有钱支付建筑成本。这些借款人通常获得短期贷款，以支付建筑成本，包括供应和承包商。这些贷款附带高利率和短期还款义务。借款人通常必须向贷款人支付大额付款，这意味着一旦工程完工，贷款将全额到期。

为了确保过程保持无缝，开发商最好在短期贷款到期前寻找合适的外卖贷款人。

收购贷款机构通过提供长期的永久贷款来取代银行或储蓄贷款等短期贷款机构。这些实体通常将提供抵押贷款的房产视为投资。外卖贷款人希望通过获得抵押贷款和利息，从他们融资的房产中获利。如果房产被出租，这些贷款人甚至有权获得承租人支付给借款人的部分租金。如果房产最终**，他们也会得到一定比例的资本收益。

外卖贷款示例

收购贷款机构允许建筑公司偿还短期建筑贷款。假设房地产开发公司A想在它购买的一块土地上建造一个公寓综合体，它的位置非常好。开发商向银行贷款1000万美元。这项贷款允许A公司购买材料，支付承包商，并支付与建造新公寓楼有关的任何其他费用。

与大多数传统银行一样，贷款必须在施工完成后偿还，但由于施工现场无法盈利，也没有实现其全部价值，银行收取9.5%的利息，这是一个很高的贷款利率。

一旦建筑完工，A公司就可以向外卖贷款机构申请期限更优惠的长期贷款，比如以该建筑为抵押的30年期抵押贷款。该公司可以获得4%的较低利率，并用30年期抵押贷款的资金偿还18个月的建设贷款。

外卖贷款人可以向A公司收取抵押贷款和贷款利息，如果合同中有规定，也可以在A公司**房屋时收取部分租金以及房屋销售价格与其建造成本之间差额的百分比。