什么是石油公司(an opco)？

Opco是“运营公司”的缩写，通常用于描述参与Opco/propco交易的主要运营公司，这是剥离房地产投资信托（REIT）最常见的结构。

房地产公司（propco）拥有所有房地产和相关债务的所有权，而opco进行日常运营和管理，为opco提供与其信用评级和融资能力相关的优势。

关键要点

• Opco是“运营公司”的缩写，通常用于描述参与构建REIT的Opco/propco交易的主要运营公司。
• 在opco/propco交易策略中，公司至少分为一个运营公司和一个房地产公司，以改善两个潜在客户的财务状况。
• 房地产运营公司和房地产投资信托基金在功能和战略上存在差异，但房地产投资信托基金并不需要经营房地产。

opco是如何运作的？

运营公司/物业公司（“opco/propco”）交易是一种业务安排，其中子公司（即物业公司）拥有所有创收物业，而主公司（运营公司）管理运营，而不直接拥有物业。Opco/propco交易允许两家公司的所有融资和信用评级相关问题保持分离，从而改善每个实体的财务状况。

在opco/propco交易策略中，公司至少分为一家运营公司和一家房地产公司。虽然房地产公司拥有与创收相关的所有资产，包括不动产或其他财产，但opco是使用这些资产进行销售的公司。

opco/propco战略使公司有可能将某些要素（即债务和偿债义务、信用评级和相关问题）从运营公司的账簿中剔除。这通常会给公司带来可观的财务优势和节约。如果运营公司为其持有的所有房地产创建一个房地产投资信托基金，它可以避免对其所有收入分配双重征税。当信贷市场变得更加紧缩，或者房地产价格暴跌时，opco/propco的交易策略就不那么实际，在许多情况下甚至不可行。

opco示例

赌场公司通常在某种意义上起着娱乐或度假房地产投资信托基金的作用，它们可能会考虑对opco/propco进行重组，以创造股东价值并简化运营。这方面的模式是2013年宾州国家博彩公司（Penn National Gaming Inc.）的重组，这家赌场公司获得了美国国税局（IRS）的许可，可以将其房产免税分拆成一个新的房地产投资信托基金（REIT）。

宾州国家博彩因此剥离了房地产投资信托基金的博彩和休闲地产，将房地产资产的所有所有权转让给新成立的房地产投资信托基金。在完成这一分拆后，博彩和休闲地产公司将这些地产租回运营它们的宾州国家博彩公司。

佩恩国家博彩公司房地产投资信托基金的特殊税收规定，防止了propco必须为从opco获得的任何租金支付联邦所得税。佩恩国家游戏公司的房地产投资信托基金的利率也明显低于一家游戏公司。此外，由于宾州国家博彩公司通过将所有权转让给其房地产投资信托基金（REIT）消除了与该地产相关的所有直接债务，因此opco的资产负债表减轻了该赌场公司的负担，使其能够借入运营所需的资金，并将资金投入其赌场的进一步开发和扩张。

REOC和reits

房地产运营公司（REOC）和房地产投资信托基金（REITs）在功能和战略上存在差异。许多房地产投资信托基金将投资和投资组合策略的重点放在通过其持有的房地产产生的租金或租赁产生现金流上。房地产投资信托基金对建筑项目的投资和收购可能旨在从房地产中产生租金收入。净收入主要用于分配给投资者。

房地产运营公司可能会为新建筑提供资金，然后卖掉这些房产作为回报。该公司还可以购买一套房产，翻新这座建筑，然后转售房地产牟利。REOC同样可以充当管理公司，负责管理这些财产。

房地产运营公司产生的收益大部分可以再投资于收购、翻新和新建等项目。这使得REOC能够相对快速地填补其投资组合，并具有潜在的长期前景。这可以与要求房地产投资信托基金将其大部分净收入作为股息分配给股东的法规形成对比。REOC可能有更大的增长前景，但它们可能不会产生像REIT那样多的即时收入。