FHA贷款是为中低收入借款人设计的。它们要求的最低首付和信用评分低于许多传统贷款的要求。

与一些传统商业贷款机构发行的次级抵押贷款不同，联邦住房管理局（FHA）的贷款没有提前还款罚款。联邦住房管理局贷款管理规定，这些抵押贷款不能包含任何不必要的费用，如到期**条款或提前还款罚款，这可能导致借款人的财务困难。

关键要点

• 一些传统的抵押贷款带有提前还款罚款，如果借款人偿还贷款过快或增加额外的本金支付，将被评估。
• 这些惩罚措施保护抵押贷款支持证券的贷款人和投资者免受提前还款风险的影响。因此，很多次级贷款都有这样的处罚。
• 联邦住房管理局贷款是为中低收入借款人设计的联邦支持抵押贷款，没有任何提前还款处罚。
• 此外，还有可能与提前偿还贷款相关的间接成本，包括税收减免损失、流动性下降以及错过投资股票的机会。

什么是提前还款罚款(a prepayment penalty)？

提前还款罚款是在抵押合同的条款中规定的，该条款规定，如果借款人在贷款期限前（通常是在承诺贷款的前五年内）大量支付首付或还清抵押贷款，将评估罚款。罚款有时是基于剩余抵押贷款余额的百分比。它也可以是某个月的利息。

提前还款罚款保护贷款人免受本应支付的预期利息收入的财务损失。它们还可以降低投资抵押贷款支持证券时的提前还款风险。

提前还款时如何计算按揭利息

对于2015年1月21日之前结清的所有FHA贷款，虽然您在提前支付FHA贷款时无需支付额外费用，但您仍需承担下一期到期日的全部利息。例如，假设您的FHA贷款的每月付款到期日为每月5日。如果你在本月1日前付清了月供，到5日为止你仍需支付利息。

即使你支付了你的抵押贷款的全部余额，你仍然要对利息负责直到付款到期日。

从技术上讲，这种支付后的利息收费并不是一种提前还款的惩罚，但许多房主觉得是这样。2012年，FHA贷款持有人支付了约4.49亿美元的支付后利息。为了减轻房主的负担，FHA修订了其政策，以消除2015年1月21日当天或之后关闭的FHA贷款的支付后利息费用。根据这些政策，符合条件的FHA贷款的贷款人必须使用收到预付款之日的实际未付抵押贷款余额计算月利息。

FHA贷款的发行人只能在抵押贷款支付之日收取利息。

其他预付费用

虽然没有直接的惩罚提前还清联邦住房管理局贷款，有间接成本。乍一看，似乎失去抵押贷款利息税扣除可能是一个消极的副作用，提前偿还联邦住房管理局贷款。当人们使用税收减免提前还清抵押贷款时，他们就不能再从税收中扣除利息支出。然而，《减税与就业法案》（TCJA）大幅提高了标准扣除额，以至于许多纳税人不再逐项列出扣除额。这意味着很多有抵押贷款的借款人一开始并没有使用抵押贷款利息税扣除。

更微妙的是，提前偿还联邦住房管理局贷款导致借款人失去流动性。如果房主在FHA贷款中投入了额外的现金，如果他们以后需要的话，他们将很难收回。房屋净值信贷额度（HELOC）通常是从房屋中提取现金的最佳方式。然而，联邦住房管理局不提供房屋净值信贷额度，因此借款人将不得不寻找其他地方。此外，贷款人可能会提高直升机的信用评分要求，就像他们在冠状病毒危机期间所做的那样。

在提前偿还联邦住房管理局贷款之前，确保你有足够的现金储备。有足够的现金支付几个月甚至一年的开销通常是个好主意。

最后，提前偿还FHA贷款也有机会成本。通过偿还贷款，房主错过了他们本可以投资于其他资产的钱。

住房贷款的利息通常低于股票、房地产和许多其他资产的预期长期回报。特别是，房地产投资信托交易所交易基金（reitetf）为投资者提供了一种利用房地产全部收益的简便方法。此外，当房主需要现金时，他们可以快速**REIT etf。然而，在经济低迷时期，REIT ETF的价格可能会更低。