联邦住房管理局（FHA）是美国最大的抵押贷款保险公司，其投资组合超过1.3万亿美元。作为美国住房和城市发展办公室（HUD）住房办公室的一部分，它每年帮助全国大约100万人成为房主。联邦住房管理局还支持提供30万个出租单位，使住房拥有负担得起。低首付和低信用评分要求使得FHA贷款比传统的抵押贷款更有吸引力。

虽然这对一些房主来说可能是个好消息，但希望利用联邦住房管理局贷款带来的好处的房地产投资者可能需要另谋高就。这是因为这些贷款的条件限制了符合条件的人。

继续阅读，了解更多有关FHA贷款，谁有资格，以及您是否可以使用它们来融资租赁物业。

关键要点

• 联邦住房管理局为要求低首付和自由承保标准的抵押贷款提供保险。
• 由于FHA贷款带来的好处，它们不能用于第二套住房、出租、度假或其他投资性房地产。
• FHA借款人必须在抵押贷款结束后60天搬入该房屋，并且必须将其作为主要居所至少保留一整年。
• 联邦住房管理局还为最多有四套住房的抵押贷款提供保险，前提是其中一套住房是自有住房。

什么是fha贷款(fha loans)？

在大萧条时期，房主很难购买和维持他们房产的付款。它们只限于价值50%的房产市场价值的贷款，而且抵押期限通常很短。许多贷款都以巨额的大额支付而告终，这是大多数人无法承受的。这导致了大量违约，推高了止赎率。1934年，美国国会决定成立联邦住房管理局，以促进经济适用房的拥有。联邦住房管理局（FHA）的贷款计划就是这样产生的。

与大多数传统抵押贷款相比，联邦住房管理局提供的贷款具有更低的首付要求和更宽松的承销标准。例如，从2020年起，房主只需要信用评分达到或超过580即可获得资格。经批准的申请者可以获得高达96.5%的资金，这意味着他们只需要降低3.5%。那些信用评分低于579分的人仍然有资格，但他们需要降低10%多一点。

联邦住房管理局的贷款，在很大程度上，只限于买家谁打算使用他们购买的房子作为主要居住。这意味着联邦住房管理局的贷款不能用于资助第二套住房，出租屋，度假屋，或投资性房地产。然而，有一些例外情况和一些方法可以绕过这个一般规则。

fha占用要求

根据联邦住房管理局的规则和指导方针，被资助的财产必须是业主自用的。这意味着租赁和季节性物业不适用。联邦住房管理局利用这一规则来阻止投资者从该计划中获益。

拥有联邦住房管理局担保贷款的抵押人必须将其房屋作为主要住所至少使用一整年。

借款人必须在抵押贷款结束后60天内占有该房屋，并且他们必须在该房屋中居住一年的大部分时间。该物业须作为主要住宅使用至少一年。如果抵押贷款中列出了多个借款人，FHA要求至少有一个借款人满足占用要求。

对现有fha贷款进行再融资

假设有人用联邦住房管理局的贷款来资助购买一套主要住宅。业主可能会搬出房子，但他们继续拥有它，并出租它的收入。也就是说，房子变成了投资性房地产。假设利率下降，所有者希望再融资以获得更好的交易。

即使他不再住在这所房子里，联邦住房管理局的规定允许他再融资到另一个联邦住房管理局贷款。FHA转FHA再融资也称为FHA流线型再融资。

获得再融资资格有几个要求：

• 自您结束最初的住房贷款以来，至少210天已经过去了。
• 你必须至少六个月支付你的FHA发行的抵押贷款。
• 如果您的FHA贷款只有不到一年，您不能有任何逾期超过30天的付款。如果您持有FHA贷款超过一年，您可以在12个月内单次逾期30天付款，但逾期付款不能在过去90天内。
• 再融资必须降低您每月的本金和利息支付，这通常被描述为净有形利益。例如，如果您以前的月供为1100美元，则您在再融资后的新月供应为1050美元或更低。再融资到一个较短期限的抵押贷款也有资格获得净有形收益。

如果房主符合上述标准，联邦住房管理局简化再融资很可能是最容易关闭的贷款。他们不需要就业或收入验证，不需要信用评分验证，也不需要房屋评估。最重要的是房主已经按时支付了他现有的联邦住房管理局贷款。

按揭贷款歧视是非法的。

双重目的

另一种使用FHA贷款购买收入财产的方法是购买多单元住宅。FHA允许房主购买一套最多四套的房产，前提是一套是业主入住。不过，批量大小可能有多大是没有限制的。这样，业主就可以住在一个单元中，使其成为业主占用的财产，因此FHA符合条件。业主可以出租另一个单位以获得收入。

一个精明的投资者在一个炙手可热的租赁市场，有时赚取足够的收入使用这种方法住在家里免费。如上所述，联邦住房管理局贷款高达评估价值的96.5%，这意味着购买者可以将最低3.5%的贷款降下来。

特别注意事项

联邦住房管理局有特别规定，可以让你赚取租金收入从你的家。如果你的工作要求你搬家，你需要第二套房子，或者你的房子对于你不断扩大的家庭来说太小了，你可以在满足一年的入住要求后把第一套房子租出去。如果你因为其他原因而不能工作，你可以把家里的房间出租给寄宿生，以弥补损失的工资。

当然，你可以提前还清抵押贷款。联邦住房管理局不收取任何提前还款罚款，因此，如果你可以完全消除贷款，你可以自由地做任何你想做的财产。