什么是税收抵免财产(a tax credit property)？

税收抵免财产是指由参与联邦低收入住房税收抵免（LIHTC）计划的开发商或房东拥有的公寓综合体或住房项目。

这些开发商和房东可以为符合条件的建筑申请税收抵免，作为以限制租金将部分或全部公寓出租给低收入租户的回报。

关键要点

• 税收抵免财产是指参与联邦低收入住房税收抵免（LIHTC）计划的房东拥有的公寓或住房项目。
• 房东可以通过LIHTC申请符合条件的建筑物的税收抵免。
• 公寓楼、独栋住宅、联排别墅和复式公寓都有资格获得信贷。
• 该计划旨在鼓励私人投资者为低收入人群建造住房。
• 低收入人口明显缺乏负担得起的住房。

税收抵免财产如何运作

低收入住房税收抵免（LIHTC）旨在降低低收入租户必须支付的租金。**对购置、建造和改造经济适用的租赁住房的业主提供补贴。LIHTC是1986年税收改革法案的一部分。

根据税收政策中心的数据，自上世纪90年代中期以来，LIHTC每年建造约11万套经济适用的租赁单元，自其成立以来，总共建造了200万套。

联邦**向州**发放税收抵免。这些信贷随后通过住房发放给经济适用房租赁项目的私人开发商。通常，开发商将信贷**给私人投资者，以换取资金。投资者或开发商可以在房屋租赁后10年内申请税收抵免。

业主如何获得信贷资格

公寓楼、独栋住宅、联排别墅和复式公寓都有资格获得信贷。业主和开发商必须符合以下收入和总租金标准。

1. 至少有20%的单元必须由收入不超过该地区按家庭规模调整后的收入中值（AMI）的50%的租户居住。
2. 至少有40%的单元被收入不超过AMI 60%的租户占用。
3. 平均收入不超过AMI 60%的租户必须至少占用40%的单元，收入超过AMI 80%的租户不得占用任何单元。

总租金测试要求租金不超过AMI 50%或60%的30%，具体取决于项目中税收抵免租赁单元的份额。所有LIHTC项目必须符合15年的收入和租金测试，否则将收回贷款。此外，一般规定延长30年的遵守期。

LIHTC项目的投资者往往是有足够所得税负债的公司，以利用不可退还的税收抵免。例如，金融机构有大量的所得税负债，规划期很长，而且经常收到社区再投资法对LIHTC投资的抵免。

税收抵免财产的成本和收益

据税收政策中心估计，LIHTC每年的成本约为95亿美元。它的目的是为低收入家庭提供负担得起的租赁住房。 该计划的支持者强调，低收入社区缺乏优质住房，需要采取激励措施，鼓励业主建设优质、经济适用的住房。

批评LIHTC的人认为，联邦**对新建项目的补贴太高了，因为它补偿和资助了太多的参与者、组织者、银团、普通合伙人、经理和投资者。

LIHTC项目有时集中在经济机会有限的低收入社区。

因此，批评人士指出，联邦税收补贴的很大一部分并没有直接用于新建租赁住房。批评人士还指出，法规过于复杂。

最后，LIHTC项目往往集中在经济机会有限的地区，而不是更富裕的地区，那里的居民可以获得更高收入的工作和更好的学校。这会加剧社会上存在的不平等问题。最后，一旦所需的合规期结束，房东可能很难让住房负担得起。