什么是期权可调利率抵押贷款（期权臂）(an option adjustable-rate mortgage (option arm))？

期权可调利率抵押贷款（option ARM）是一种ARM抵押贷款，借款人可以选择向贷款人支付哪种类型的款项。除了可以选择支付相当于传统抵押贷款的利息和本金之外，期权公司还可以选择其他支付方式，抵押人可以通过只支付利息或支付最低金额的方式支付较小的款项。

期权臂也称为灵活支付臂。

关键要点

• 期权臂是可调利率抵押贷款的变体，允许借款人每月从不同的支付选项中进行选择。
• 这些选择通常是30年，完全分期付款；15年全额分期付款；只付利息的付款，或不包括月利息的所谓最低付款。
• 为了避免债务数额的大幅增加，借款人必须谨慎地选择他们希望采用的还款结构，并带有期权臂。 

了解可选武器

由于许多期权公司提供较低的预售利率，许多抵押人在不知情的情况下对他们目前的抵押贷款进行再融资，以期获得较低的还款。不幸的是，一旦这些短期利率到期，利率就会回到与传统抵押贷款类似的水平。

此外，对于那些不幸的抵押人，选择采取最低付款ARM选项，他们会发现，他们的抵押贷款本金实际上增加了。这是因为最低还款额并没有完全覆盖抵押贷款的利息。未提取的利息将被加到抵押贷款的本金中。

在2007-2008年的次贷危机爆发前，当房价快速上涨时，期权武器就很流行。抵押贷款利率非常低，通常为1%，这导致许多人认为他们能负担得起比收入可能暗示的更多的房子。但挑逗率只有一个月。然后，利率重置为一个指数，如威尔斯储蓄成本指数（COSI）加上保证金，往往导致“支付冲击”。自2014年监管以来，期权臂就不那么受欢迎了

支付选择权武器的方式

在一种常见的情况下，贷款人可能会让拥有期权臂的借款人每月决定他们想要支付哪种类型的款项。这些选择可以包括支付最低付款额、只支付利息、对15年期抵押贷款进行全额分期付款或对30年期抵押贷款进行分期付款。

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尽管期权交易的选择允许借款人在支付方面有更大的灵活性，但借款人很容易背负比最初更多的长期债务。与其他可调利率抵押贷款一样，利率也有可能根据市场迅速剧烈变化。

期权部门可能会吸引收入可能波动的家庭，例如从事佣金、合同或自由职业者等职业的家庭。如果他们没有看到那么多的工作来他们的方式，选择支付最低限度的抵押贷款。尽管这可能会让他们手头有更多的钱，但最低限额每年都会增加。此外，最低付款额可能每隔五年或十年重新计算为全额分期付款。

这些警告可能会被借款人忽视，这可能使他们对潜在的成本上升和本金余额增加毫无准备。如果借款人继续只支付最低限度的付款和未付余额增长到超过原来的价值抵押贷款，说110%或更多，那么抵押贷款可以自动重置。

期权武器被认为是住房危机的推动者，这场危机是在借款人为无力偿还的房屋寻求此类融资后发展起来的。在这些情况下，借款人每月只需支付最低金额的期权，然后最终发现自己无力支付房屋或抵押贷款增长，而房屋销售价值下降。