什么是来自affo运营的调整资金(adjusted funds from operati***—affo)？

经营调整资金（AFFO）是指主要用于房地产投资信托（REITs）分析的财务绩效指标。房地产投资信托基金（REIT）的AFFO虽然有不同的计算方法，但通常等于信托基金的营运资金（FFO），并对用于维持房地产投资信托基金标的资产质量的经常性资本支出进行调整。该计算考虑了租金、租赁成本和其他实质性因素对GAAP的调整。

关键要点

• 调整后营运资金（AFFO）是一种用于评估房地产投资信托（REIT）价值的财务指标。
• AFFO基于运营资金（FFO），但被认为是可取的，因为它考虑到成本，因此更准确地估计REIT的现值和支付股息的能力。
• 尽管没有一个官方的衡量标准，AFFO的计算公式是AFFO=FFO+租金上涨-资本支出-日常维护金额。

了解affo运营调整后的资金

无论行业专业人士如何选择计算调整后的营运资金（AFFO），它被认为是比简单的FFO更准确的衡量股东剩余现金流的方法。虽然FFO是常用的，但它并没有扣除维持现有房地产投资组合所需的资本支出，因此不能很好地衡量真实的剩余现金流。专业分析师更喜欢AFFO，因为它考虑了REIT产生的额外成本和额外的收入来源，如租金上涨。因此，它提供了一个更准确的基数估计现值和更好的预测房地产投资信托基金的未来支付股息的能力。这是一个非公认会计原则的措施。

从affo运营中计算调整后的资金

在计算AFFO之前，分析师必须首先确定REIT的运营资金（FFO）。FFO衡量特定活动清单的现金流。FFO反映了REIT租赁和收购活动以及利息成本的影响。FFO考虑了房地产投资信托基金的净收入，包括摊销和折旧，但不包括房地产销售的资本利得。这些收益不包括在内的原因是，它们是一次**件，通常不会对房地产投资信托基金的未来盈利潜力产生长期影响。

FFO的公式为：

FFO=净收入+摊销+折旧-房地产销售的资本利得

一旦确定了FFO，就可以计算AFFO。虽然没有一个官方公式，但AFFO的计算通常如下所示：

AFFO=FFO+租金增加-资本支出-日常维护金额

用于评估股票的传统指标，如 每股收益（EPS）和市盈率（P/E）在估计房地产投资信托的价值时并不可靠。

业务调整资金示例-

affo计算

作为AFFO计算的一个例子，假设如下：一个REIT在上一个报告期有200万美元的净收入。在此期间，它**一处房产赚取40万美元，**另一处房产损失10万美元。它报告了35000美元的摊销和50000美元的折旧。在此期间，租金净增4万元；资本支出为75 000美元，日常维护为30 000美元。

根据该信息，FFO可计算为：

FFO=2000000美元+35000美元+50000美元-（400000-100000美元）=1785000美元

由此，AFFO计算如下：

AFFO=FFO+$40000-$75000-$30000=$1785000-$65000=$1720000