如果你买的是土地而不是现有的房子，因为你想从头开始建设，你可能需要土地贷款。这比获得正常的抵押贷款带来了更多的问题。首先，没有房子作为土地贷款的抵押品。

获得土地融资为潜在买家设置了一系列不同的障碍。买地前要考虑三件事。

关键要点

• 与申请房屋抵押贷款相比，获得土地贷款会产生一系列不同的障碍。
• 放贷人要求调查边界，你需要检查分区和土地使用限制的财产，以及公用事业和公共道路。
• 土地改良得越多，比如一块现成的土地，你的借贷成本就越低。
• 最好的贷款来源包括卖方融资、当地贷款人或房屋净值贷款。
• 农村土地可能有资格获得美国农业部补贴贷款。

1.土地基础：边界、分区、通道

首先，必须弄清楚潜在的购买需要什么。这就是为什么必须由测量员标记边界，并准备好所有书面文件提交给贷款人。另一个重要的细节是重新检查分区和土地使用限制。

对于住宅用地来说，获得公用设施是一个重要因素。准备好水、下水道、电力和电缆连接可以节省大量时间、金钱和麻烦。同样，公共道路通行可能是一个关键问题，因为买方必须获得永久地役权才能进入公共道路，如果还没有永久地役权的话。

咨询当地的规划部门，了解附近的未来情况也是明智的。沿街建一个新公园可以在未来几年提高房地产价值，而建一条新的高速公路或污水处理厂则不太可能。

因为买地不同于买房，所以和专门从事这类交易的房产中介合作是个好主意。

2、规划用地：即建即改，投机性投资

首期付款和利率等贷款条件通常取决于土地的预期用途，因为这与银行的风险敞口直接相关。这样一来，获得土地贷款总是比购买现有的房子更棘手，因为现有的房子给了银行即时的、有形的抵押品，而新的建设有更多的活动部分，可能会出错。

从现有住房来看，世行信心阶梯上的下一步是购买一块准备好建造的地块，打算马上开始建造一栋主要住宅。在这一过程中，有些事情可能会出错，造成延误，或者增加成本，但在银行看来，时间表仍然是可控的。所需的首付通常在15%到25%之间。

最后，还有没有具体建设计划的未加工土地，基本上是投机性投资。例如，这种类型的项目可能涉及购买土地，以预期附近一条新高速公路的建成。希望是，当高速公路建成后，这片土地将吸引开发商建造一个新的小区，方便通勤进入城市。然后，这些土地可以卖给开发商，获得可观的利润。这些贷款可能需要首付高达50%。

未改善地段是指尚不具备所需基本服务的地段。经常会遇到不可预见的问题和成本超支，这会使采购时间延长数月。

3.土地贷款选择：寻找融资

鉴于上述问题，您可能需要进一步寻找，以可接受的条件为您的土地购买融资。请尝试以下来源：

卖方融资

这是获得优惠条件的一个很好的选择，特别是如果卖方急于卸地，而市场又很冷清的话。既然这是两个公民之间的协议，从首付到利率，一切都可以商量。在签署任何文件之前，由律师对文件进行审查是很重要的，以避免出现漏洞和给任何一方带来不愉快的惊喜。

当地银行和信用合作社

地方银行和信用合作社在土地贷款方面通常比大型巨头更为有利。他们还可以提供更好的条件，因为他们当地的知识财产。同样，一个潜在的借款人将需要提供一个贷款包的规格和计划的土地，以及个人财务信息，以证明信誉。

美国农业部贷款

如果银行和信用合作社不提供资金，买家如何购买土地？如果财产是农村和农业的，买方可以得到联邦援助。美国农业部（USDA）以最低要求和优惠条件提供各种补贴贷款。

住宅股权贷款

拥有现有房产和很少债务的买家可能会考虑房屋净值贷款。这类贷款利用了现有房地产的权益，提供的条件比任何常规建设贷款或土地贷款都要好得多。

底线

为你梦想中的房子融资要比申请抵押贷款复杂得多。放贷者要求调查边界，你需要检查分区和土地使用限制，以及公用设施和公共道路的使用。土地越改良，你所需的首付和借款成本就越低。

为购买土地融资的最佳选择包括卖方融资、当地贷款人或房屋净值贷款。如果你购买的是农村房产，一定要研究一下你是否有资格获得美国农业部补贴贷款。