什么是贵族化(gentrification)？

贵族化是城市社区从低价值到高价值的转变。绅士化也被视为城市发展的一个过程，在这个过程中，一个街区或一个城市的一部分在短时间内迅速发展，这往往是城市更新计划的结果。这一过程的特点往往是房价虚高，居民流离失所。

关键要点

• 绅士化是城市邻里在短时间内迅速发展，由低价值向高价值转变的城市发展过程。
• 一个社区的居民经常因为贵族化带来的房租和生活成本的上涨而流离失所。
• 绅士化带来了复杂的社会问题，既有好处也有缺点；它常常带有政治色彩。
• 中产阶级化的原因可能包括就业快速增长、住房市场紧张、对城市便利设施的偏好以及交通拥堵加剧。

理解绅士化

绅士化源自“绅士”一词，历史上指的是社会地位较高的人。在联合王国，“地产绅士”一词最初是指可以靠房产租金收入生活的地主。在目前的背景下，英国社会学家鲁斯·格拉斯（Ruth Glass）在1964年首次推广了绅士化，当时她用这个词来描述中产阶级涌入伦敦工薪阶层社区，取代了这些地区的前居民。

世界上许多城市都经历了贵族化现象，这会直接影响到房地产市场的动态。在大多数大城市，一些以前不太理想的社区已经演变成了充满活力的地区，有豪华的公寓和办公室，新的咖啡店和餐馆，昂贵的零售店面和各种娱乐选择。

绅士化带来了复杂的问题

绅士化是一个复杂的社会问题，既有好处也有缺点。年轻家庭欢迎有机会在一个安全的社区购买价格合理的住房，该社区拥有完善的基础设施和各种便利设施和服务。地方市政当局和**还受益于对不断上升的房地产价值和经济活动增加征收更高的税收。然而，由于房租上涨和生活成本上升，这些社区的原居民、家庭以及不同年龄的单身人士经常从他们帮助建立的社区中流离失所。

为什么绅士化是有争议的

中产阶级化之所以引起争议，是因为在历史上，它伴随着对少数民族、妇女和儿童、穷人和老年人的歧视。即使它可能会带来城市衰落的逆转，绅士化造成的流离失所也会迫使先前的居民进入更贫穷和相对不安全的地区，获得负担得起的住房、健康食品选择和社交网络的机会有限。反过来，这会引发压力水平的增加和心理健康的下降。

根据疾病控制和预防中心（CDC）的数据，弱势人群受到中产阶级化负面健康影响的风险增加，例如预期寿命缩短，癌症、糖尿病和心血管疾病的发病率增加。流离失所往往导致排斥原居民，特别是有色人种，**缺乏对低收入住房援助的支持，以及社会和社区联系的削弱。

美国国家社区再投资联盟（National Community Reinvestment Coalition）2019年的一项研究发现，2000年至2013年间，美国最大的7个城市纽约市、洛杉矶、华盛顿特区、费城、巴尔的摩、圣地亚哥和芝加哥占了美国中产阶级化的近一半。

绅士化的原因

一项经常被引用的布鲁金斯学会城市和大都会政策中心的研究强调了一些促成绅士化的因素。

1. 一个城市的中心城区和周边地区的快速就业增长可以促进贵族化。
2. 紧缩的房地产市场动态在导致中产阶级化方面起着关键作用，不同地区的情况也不尽相同。例如，在20世纪80年代的贵族化浪潮中，住房供应受限是旧金山湾区的一个特点，相对的住房负担能力是华盛顿特区的一个问题。
3. 对城市便利设施的偏好可能是一个因素，因为某些人口群体传统上更喜欢居住在城市社区，因为文化场所、大量吸引人的餐馆和商店、充满活力的街道生活和人口多样性等吸引人的因素。这些特征的存在可以帮助城市规划者确定哪些社区倾向于贵族化。
4. 交通拥堵加剧可能是一个原因，因为随着大都市人口的增加和基础设施的老化，交通拥堵和通勤时间的增加，以及随之而来的生活质量的下降，都可能导致中产阶级化。
5. 有针对性的公共部门政策发挥了作用，因为许多城市推行振兴政策，包括税收优惠、公共住房计划和地方经济发展工具，鼓励中高收入家庭迁入贫困社区，或鼓励原居民升级住房。

挑战长期持有的观点

最近的研究挑战了一些长期以来关于贵族化负面影响的观点。费城联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Philadelphia）和美国人口普查局（U.S.Census Bureau）的研究人员在2019年7月的一篇论文中发现，中产阶级化可以为原始居民带来一些重要的好处，而很少有明显的危害。

• 研究发现，没有证据表明，原居民谁搬走，包括最弱势的居民搬迁到明显更糟糕的社区或经历了就业，收入或通勤距离的负面变化。
• 许多成年原始居民留在他们的贵族社区，并受益于减少暴露于贫困和不断上升的家庭价值观。儿童也从增加的经济机会中受益；有些人更容易上大学并完成学业。
• 迁入社区的人口数量和构成，而不是先前居民的直接迁移，推动了与贵族化相关的最明显的变化。