什么是租赁权改良(a leasehold improvement)？

租赁权改善是指为满足特定承租人的特殊需要而对租赁财产进行的任何调整。这些改变可能包括油漆、安装隔板、更换地板或安装定制灯具。改善可由业主或承租人承担，并可由承租人支付。虽然大多数租赁改善的有效经济寿命在5年到10年之间，但《国内税收法》（IRC）要求此类改善的折旧应在建筑物的经济寿命内发生。

关键要点

• 租赁权改善是对租赁物业进行的一种改变，以根据承租人的特殊需要对其进行定制。
• 房东可以同意对现有或新租户进行这些改进。
• 租赁权的改善可由业主或承租人进行。
• 油漆、安装隔墙或定制灯具、更换地板都是租赁改进。
• 建筑物、电梯和自动扶梯、屋顶、消防、警报和安全系统以及HVAC系统的扩建不符合租赁改善的条件。

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租赁权改良

租赁权改善如何运作

租赁权改良通常被称为承租人改良或扩建。这些变化通常是由商业地产的房东作出的，并可能提供给现有或新的租户。所做的任何改变都是根据租户的具体需求量身定做的，并使空间对他们更具吸引力和吸引力。

为了使变更符合租赁权改良的条件，必须满足某些标准。必须对内部进行更改，以满足承租人的特定需求，包括以下任何一项：

• 结构修改
• 新型干式墙和地板
• 照明、电气、技术系统更新
• 增加房间、隔间、隔墙
• 架子和台面

并非所有的变更都被视为租赁权改良。为一个租户所做的修改不适用于其他租户，包括他们的邻居。外部建筑装修，如景观美化，停车场维修，或屋顶也不合格。即使是内部改造，如电梯或暖通空调系统的升级，也不被视为租赁权的改善。那是因为他们不会让特定的房客受益。

一旦租约终止，除非协议中另有规定，装修通常属于房东。如果承租人能够带走它们，他们必须在不损坏财产的情况下将它们搬走。

租赁改良被视为合格的改良财产 出于税收目的，以及根据2017年《减税和就业法案》（TCJA）进行的建筑改造、合格餐厅物业和合格零售改造。

租赁权改良类型

租赁区装修补贴

这种租赁权的改善赋予了承租人监督项目的权力，减轻了房东的负担，尤其是在这个过程非常耗时的情况下。房东通常会在租约中制定条款，涵盖租客津贴改善的预算。这通常列为一笔总付或每平方英尺的基础上。房东可以直接向装修/施工公司付款，也可以直接向承租人偿还。如果超出项目预算，则由承租人支付余额。

租金折扣

出租人可以为承租人提供租赁改善的租金折扣。如果租约中包含此选项，承租人可能会获得某种类型的租金减免，例如一个月的免费租金或每年某些时段的租金减免。这样租户就可以节省空间。就像TIA一样，租户监督项目并控制租赁改进。如果费用超出预算，承租人也要负责。

建筑标准津贴

此选项也称为构建。在这种情况下，房东会向房客提供一个改善方案或其他选择。房东通常是管理这个项目的人，让房客有更多的时间专注于他们的业务。在大多数情况下，租户最终可能不会得到他们真正希望帮助业务增长的修改。如果他们真的选择添加到更改中，他们必须支付额外的成本。

交钥匙

这种租赁权改善通常在租赁开始时进行。在大多数情况下，成本估算和计划是由承租人提交的，而业主是监督和支付所有工作的人。

批租土地改良规则

2015年12月，美国国会通过了《保护美国人免受增税（PATH）法案》，该法案修改并延长了许多与折旧相关的税收规定，包括租赁权改良。该法案提出了永久性的节税条款，允许对符合条件的租赁改善进行15年的直线成本回收。根据这些准则：

• 房东和房客不允许有亲戚关系
• 只有对建筑内部进行了改进，并且只有承租人占用了空间，才有资格进行改进
• 批租土地的改善工程须在大厦首次被占用服务三年后完成

2017年通过的《减税和就业法案》改变了房东和房客可以要求扣除租赁改善费用的方式。新法律修改了一些规定。建筑物内部仍需改进，这意味着建筑物、电梯和自动扶梯、屋顶、消防、警报和安全系统的扩建，暖通空调系统仍不符合要求。

合格的改善财产不再要求双方（房东和租户）互不相关。根据美国国税局（IRS）的说法，该法案还取消了三年期的要求，规定所有的改进都可以在“物业首次投入使用之日后”进行。

《冠状病毒援助、救济和经济安全法案》（Coronavirus Aid，Relief，and Economic Security，CARES）在2020年通过时对合格改善财产（QIP）做了一些调整。该法案为合格改善财产设定了15年的恢复期，并允许申报者对任何合格改善财产申请第一年折旧。

如果需要融资来支付任何租赁改善，大多数贷款人不会允许超过租赁期的还款条件。

租赁权改良会计

美国国税局不允许扣除改善。但由于改善被认为是建筑的一部分，它们很容易贬值。只要满足这些条件，IRS允许折旧扣除。不管是房东还是房客，做这项工作的人都可以扣除折旧。新税法将允许的最高税额从50万美元提高到100万美元。

会计专家建议将任何低于公司同期资本限额的改进费用化。如果超过这一数额，则应将总额资本化，并在租赁期内或在改进的较短期限内摊销。

租赁改善与建筑物改善

虽然它们实际上可能是建筑改良，但租赁权改良却截然不同。这是因为它们只会对特定租户的空间产生影响。另一方面，建筑物的改进使物业中的每个人都受益，并且通常会改变建筑物本身的整体结构。

建筑物改进的例子包括建造新屋顶、铺设车道和/或停车场、添加停车场、翻新大堂、添加新电梯或维修现有电梯以及更新HVAC系统。因此，建筑改进有助于延长结构的整体寿命。

租赁权改善示例

房东可能会为租赁改善支付费用，以鼓励租客长期租用空间，特别是在零售业。例如，一个企业主为他们的disc高尔夫商店租了一栋楼。房东可以选择在租赁区域增加四面墙，为光盘创建内置显示和存储区域。这些变更被视为租赁权改良。

我们再举一个零售业的例子。A店的店主决定通过B公司租赁场地。这家商店只有四面墙，没有其他便利设施。通过租赁谈判，B公司——房东同意在a店开门前安装货架、收银机服务台和带特殊照明的陈列柜。

租赁改善常见问题

什么是租赁权改良实例(examples of leasehold improvements)？

租赁权的改善是任何有利于一个特定的承租人，通常是在商业物业。这包括粉刷、添加新墙、搭建展示架、更换地板和照明，以及添加办公室、墙和隔墙。

谁来支付租赁改善费用？

房东通过提供租客改善津贴或租金折扣来预算和支付改善费用。他们也可以通过向承租人提供他们可以选择的修改包来支付。承租人通常负责超出预算的任何额外费用。

租赁改善是否可以免税？

你不能扣除租赁改善。但国税局确实允许建筑物所有者对其折旧进行核算，因为所做的任何改进都被视为建筑物的一部分。