在过去十年中，始于2007年12月的全球经济衰退对当前房地产环境的影响超过了其他任何一次。这段经济动荡时期被称为大衰退，当时许多人（如果不是大多数人）面临前所未有的挑战。

了解这段始于房地产泡沫时期的动态和影响，对于当今房地产市场的购房者来说至关重要。

Econofat称，自房地产泡沫破裂以来，房价再次上涨，一些经济学家认为，美国可能再次经历房地产泡沫，特别是在地方和城市层面。

了解大萧条

多年来，美国经济一直处于繁荣时期。但经济收益在几个月内就化为乌有了。从2007年开始，当房地产市场开始暴跌（即房地产泡沫“破裂”）时，数百万人失去了工作和住房。美国人口普查数据显示，从上世纪90年代中期到本世纪中叶，美国住房平均价格迅速上涨，2007年达到峰值，当时美国住房平均价格达到31.4万美元。

2000年，平均房价为20.7万美元，人为抬高的房价、宽松的贷款方式和次级抵押贷款的增加在经济上是不可持续的，然而房地产泡沫却有增无减。泡沫终于在2007年破裂了。

关键要点

• 2007年，房地产市场开始暴跌。
• 不断上涨的房价、宽松的贷款方式以及次级抵押贷款的增加，将房地产价格推高至不可持续的水平。
• 止赎和违约使房地产市场崩溃，摧毁了支持次级抵押贷款的金融证券。
• 随着全球银行开始倒闭，美国联邦**进行了干预，以避免经济萧条。

随着危机的加剧，大量的止赎和违约使房地产市场崩溃，故意掩盖与次级抵押贷款直接相关的金融证券（如抵押贷款支持证券）的价值大幅贬值。其影响在整个全球金融体系中产生了连锁反应。美国和世界各地的银行开始倒闭。最终，美国联邦**出面干预以减轻损失。

大萧条时期的房地产市场

在经济衰退之前的一段时间里，国内外投资者继续向房地产业注入资金。购房者在没有充分风险管理的情况下获得信贷。不断上涨的房价和宽松的信贷组合导致了次级抵押贷款数量的增加，这是大萧条的根本原因。

次级抵押贷款是一种金融工具，贷款机构向高风险借款人提供的条件千差万别。一个有风险的借款人可能有不太好的信用记录，可疑的收入稳定性，以及高负债收入比。此外，次级抵押贷款在购买第二套住房的购房者中很受欢迎。事实上，贷款机构专门针对这些购房者进行次级抵押贷款。

此外，次级抵押贷款通常有可调整的利率。次级贷款机构向消费者提供短期低利率的抵押贷款，但一旦最初的规定期限结束，利率可能会大幅上升。从1998年到2001年，次级抵押贷款的平均利率远远高于传统的抵押贷款利率，高达3.7个百分点。

房地产市场的后遗症

次贷危机导致许多人失去家园，其后果造成经济停滞。美国人面临着金融灾难，因为他们的房屋价值远远低于他们所借的金额，次级贷款利率飙升。

在这个国家的一些地方，每月的按揭付款几乎翻了一番。在大多数情况下，借款人实际上更好地拖欠他们的抵押贷款，而不是支付更多的房子已经急剧下降的价值。

反过来，住房建设大幅下降，限制了稳定增长人口的新房供应。供给的不足和需求的增加在房地产行业形成了卖方市场。现在越来越多的人追求更少的房子，这增加了房价。

快速事实

Econofat说：“在大萧条之前，自二战以来的十次衰退中，有八次是在房地产业衰退之前发生的。”。

对今天的购房者来说，好消息是，房地产业、金融业和美国决策者已经解决了大萧条的根本原因。为**经济增长，负责设定影响就业和经济增长条件的美联储（fed）将联邦基金利率下调至接近零的水平。

联邦基金利率是银行相互借款的利率。降低利息成本的决定使人们有更多的机会获得资本，在经济中进行再投资。

在过去十年中，近零利率的净效应通过鼓励对房地产市场具有系统重要性的金融机构放贷，稳定了美国经济。如今，住房供求关系趋于稳定。因此，抵押贷款利率与经济保持平衡。