什么是唐瑞特(downreit)？

DownREIT是房地产所有者和房地产投资信托基金（REIT）为收购和控制房地产而共同努力的产物。

关键要点

• DownREIT是房地产投资信托基金和房地产所有者之间的合伙协议，允许递延增值房地产的销售税。
• DownREITs有两种类型。第一类涉及不动产投资信托基金的出资，而第二类涉及不动产投资信托基金的重大出资。
• 如果经营单位被国税局视为一种证券，那么DownREITs比UPREITs更为复杂，并且可能涉及税收问题。

了解唐瑞特

DownREIT涉及房地产所有者和房地产投资信托基金（REIT）之间的合伙安排，协助房地产所有者推迟增值房地产销售的资本利得税。上世纪90年代房地产衰退后，人们发明了房地产价格上涨机制，以促进资本对房地产业的投资。 唐瑞特是从上升中进化出来的。

向DownREITs出资的房地产所有者以合伙形式获得经营单位。根据房地产投资信托基金的结构和可能存在的任何上调，合伙企业实体及其财产所有人的关系可以以各种不同的方式构建。在不动产投资信托基金中，不动产投资信托基金必须同意**出资资产的暂停或冻结协议。

DownREIT合伙企业有两种类型。在第一类合伙企业中，房地产投资信托基金提供有限至无资本，有限合伙人在经营现金分配方面享有与房地产投资信托基金股份股息相等的优先权。第二类房地产投资信托基金涉及房地产投资信托基金的重大出资。普通合伙人获得的分配等于资本回报。

downreit与upreit之比较

下行房地产投资信托基金的应用不如上行房地产投资信托基金广泛，因为下行房地产投资信托基金更为复杂，可能没有上行房地产投资信托基金那样的税收优惠。向DownREIT提供房产是一项复杂的交易，需要专业的税务和投资指导。如果交易的结构不十分谨慎，美国国税局可能会考虑将财产转让给DownREIT，以换取经营单位，根据变相**或反滥用规则，这是一项应税交易。因此，对于一个主要关注递延所得税负债的财产所有人来说，上调税率可能是更合乎逻辑的选择。

与不涉及房地产所有权的UPREIT不同，DownREIT确实涉及房地产所有权。这些财产中的一部分是直接拥有的，而另一部分可能是通过与那些向其提供财产的人的有限合伙关系拥有的。

如果房地产所有者认为自己的房地产将比房地产投资信托基金的其他资产增值更多，那么DownREIT可能是一个合乎逻辑的选择，因为他在DownREIT投资的房地产中持有的权益比在UPREIT投资的房地产中持有的权益更大。

也就是说，由于DownREIT的所有权结构更为复杂，因此将经营单位转换为现金需要更为复杂的计算。同样，由于结构不同，上涨和下跌的REIT作为投资的表现也不同。有了DownREIT，REIT和投资者之间的合作关系可以表现出不同于REIT整体的表现。

然而，DownREITs作为房地产规划工具的价值与UPREITs相似。这两个步骤的基础上，经营单位在业主死亡，允许免税转让增值房地产的继承人。继承人可以将经营单位转换成房地产投资信托基金的股票或现金，而无需纳税。

downreit示例

以价值1亿美元的五处房产为例。按8%的利率计算，这些房产的债务相当于8000万美元。拥有该房产的合伙人的资本账户累计余额为500万美元。房地产投资信托基金参与交易，并为该地产偿还6000万美元的现有债务，并将剩余合伙人的资本账户余额替换为7%的债务。由合伙人持有的其余2000万美元的股份作为经营单位发行，房地产投资信托基金成为多数持有人，其余合伙人成为普通合伙人和普通合伙人。