当你考虑为你的抵押贷款再融资时，很大程度上取决于评估结果。如果你的房子价值太低，你就没法再融资了。如果你的评估值使你的房屋净值低于20%，你将陷入支付私人抵押贷款保险（PMI）或不得不拿出一些现金来做现金再融资。更重要的是，你可能得不到最低的利率，因为贷款人认为股本较少的借款人风险更大。

如果你在考虑再融资，你应该了解评估在这个过程中的重要作用，以及你如何准备你的房子，这是成功实现再融资的关键。

关键要点

• 一个房主如果打算为抵押贷款再融资，必须首先得到评估，一般来说，一套家庭住房的评估费用为300到500美元。
• 估价师是一名独立的专业人士，在对房屋进行估价之前，他亲自对房屋进行全面评估，并检查类似的房产。
• 整理一个家的油漆工作，清除杂物，指出隐藏的特征可能有助于提高高评价的几率。
• 认为估价过低的房主可以上诉，但除非有确凿证据表明估价已经偏离，否则估价师更改估价的可能性非常小。

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房屋评估：成功再融资的关键

什么是房屋估价(a home appraisal)？

评估是由持照或认证的专业人士进行的，他们对房屋价值的意见是作为无利害关系和公正的第三方提供的。评估师为你的房子提供估价服务而获得报酬，但当涉及到你是否能够因他们的价值而再融资时，他在游戏中毫无顾忌。

在再融资交易中，评估通过确保银行不会借给借款人超过房产价值的钱来保护银行。如果房产后来因为任何原因丧失抵押品赎回权，贷款人希望能够转售房产并收回资金。

评估师会访问您的家30到60分钟，测量其尺寸，检查便利设施，评估内外的整体状况，拍摄外部、**和每个内部房间的照片。

然后，他们会检查与你类似的房产的交易记录，理想情况下，就是你附近最近售出的房产。根据家访和这些记录，评估师得出了一个专业的意见，即如果你把你的房产推向市场，它能卖多少钱。银行使用这个价值加上你的收入、资产和信用记录来决定它会借给你多少钱以及贷款条件。

家庭评估的工作原理

两种类型的再融资交易不需要评估联邦住房管理局（FHA）的简化再融资和退伍军人管理局（VA）的降息再融资贷款。所有其他类型的再融资交易都需要评估。

联邦法规规定了贷款人和评估人员在整个评估过程中的行为方式。 房地产危机后，**希望提高评估师的独立性，以防止因房价过高而放贷的可能性。《多德-弗兰克法案》（Dodd-Frank Act）和《贷款真相法案》（The Truth-in-Lending Act）是要求评估和评估独立进行、采用既定标准、不受外界影响的法规之一。” 

由于联邦估价师独立性要求界定了估价师和贷款官员之间可接受互动的狭窄范围，贷款人担心与估价师的任何接触可能被解释为违反法律，试图在评估完成前影响估价师的意见。

放款人为了避免受到严厉的纪律处分而犯了谨慎的错误。贷款官员和经纪人不能选择评估人，借款人也不能。

贷款人通常会通过一家名为“评估管理公司”（AMC）的第三方进行评估。”使用AMC不是一项要求，但这是评估师独立性的常用方法，”加州都柏林Pinnacle Capital Mortgage的高级贷款顾问、地区银行家和抵押贷款经纪人Joe Pars***说。

许多贷款机构，特别是小型的本地贷款机构，与一小部分个人评估师有直接的转介关系，可能不会使用资产管理公司。或者贷款人可以有一个内部独立的评估部门。估价人员应具备该地区的当地知识（称为市场竞争力）。评估人员应遵循专业机构评估基金会发布的专业评估实践统一标准，尽管这些标准不是法律。

谁来支付评估费用？

评估费用因州而异，但评估人员必须为该地区收取常规和合理的费用。预计将向贷款人支付300至500美元，用于评估一套标准的独栋住宅。”更复杂的房地产价格更高，因为检查需要更多的时间，”马里兰州埃利科特市一家评估管理公司Decrum Valuation Services的副总裁艾琳•本顿（Erin Benton）说。

无论你的贷款是否结清，你都必须支付评估费用，因为评估师仍然在做工作。如果你能得到你想要的再融资条件，那么这笔费用似乎是值得的，但如果低评估意味着你不能再融资，那就好像是浪费钱。

由于贷款人不能在转让时与评估师讨论房屋的价值或预期的“目标价值”，房主无法得到评估师的大致估计，即他们的房屋是否有可能估价高到足以让他们在支付服务费之前再融资，就像他们在新法规出台之前那样。你最多可以在Zillow和Redfin等网站上搜索最近的可比销售额，但这些记录可能不准确或不完整。

RE/MAX Greater Atlanta的代理Bruce Ailion说，另一种选择是让房地产代理做一个比较市场分析，并向你提供多重上市服务最近可比销售额的打印件。问得好一点，因为经纪人会帮你一个忙，不像房屋销售，他们不会从你的再融资中获得任何佣金。

评估人员在寻找什么？

估价师给你房子的价值很大程度上取决于可比房产最近的销售价格。尽管如此，如果你认为你不能做任何事情来帮助你的房子在其潜在评估价值的高端进来，那你就错了。

艾莉安说，给你的房子估价就像第一次约会。虽然你不知道你的伴侣会如何喜欢或评价你，但精心打扮会大大提高你被认为有吸引力的几率。”“评估也是如此，”他说你的财产应该整洁，整洁，易于检查。任何宠物都应该被关起来，并戴上防臭面具。你可不想让鉴定人被赶出去。”

以下是注册住宅评估师拉尔夫J。马萨诸塞州马布尔黑德市Vaccari&Associates的总裁瓦卡里（Vaccari）描述了他的工作方法：“一般来说，不管你的草坪是没有修剪，还是你的房子是一团糟。不过，重要的是要认识到，一个脏兮兮或蓬头垢面的家可能会增加其磨损的外观，而这种状况实际上会影响价值。”

据瓦卡里介绍，评估师关心的是：

• 外部和内部条件
• 客房总数，卧室和浴室增值
• 功能，包括室内设计和布局，以及功能过时
• 在过去的15年中，厨房和浴室、窗户、屋顶和家庭系统（暖气、电气和管道）的改进，使家庭更加现代化、实用，并且按照今天的标准更适合居住
• 家庭管道、电气和暖通空调系统的状况和使用年限
• 外部设施，如独立**、甲板和门廊。游泳池和热水浴缸也会增加家庭的价值
• 位置
• 不吸引人的特征，如外观与周围其他区域不一致，会降低价值

帕森斯说，最好指出那些可能不会立即显现出来的特征，这些特征可能会增加评估师对价值的看法。

按揭贷款歧视是非法的。

准备评估

然而，为评估师的来访做准备与为潜在买家做准备是不同的。”帕森斯说：“当你向一个潜在的买主开放你的房子时，你想引起情感上的反应。”作为一个卖家，你希望买家能够想象他们在那里会有多幸福和舒适。这种主观考虑不适用于评估。”

瓦卡里补充说，房主不会为了评估而做出改变，比如撕开旧地毯露出硬木地板，就像对卖家那样。但是，无论是室内还是室外的油漆都能使房屋焕然一新，清理杂物也能起到一定的作用，使人们能够完全进入和查看房屋的所有区域，包括地下室。最后，艾利昂说，“如果税务记录不正确，请指出。”

否则，瓦卡里说，鉴定人有责任发现问题，并在必要时提出问题。

如果你得到一个好的评价

祝贺 你！你已经完成了一个重要的步骤，你的抵押贷款和储蓄再融资。现在是时候和你的贷款专员一起完成下一系列步骤了。如果你获得了一个有利的评估，使用一个工具，如消费者金融保护局的抵押计算器研究利率再融资抵押贷款的房子你的价值。掌握这些数字可以让你在与贷款人会面时获得一些讨价还价的能力。

如果你想对低评估提出上诉，如果你提供有力的数据来支持你的观点，你将有更好的机会胜诉。

获得第二意见

有时，评估师的价值不仅低于你的期望，而且低于你认为你的房子的价值。”“评估只是一个人的意见，”艾利安说虽然这是一种经过训练和教育的观点，但与所有职业一样，从业者也有好有坏。”

考虑到严格的联邦法规对这个过程的管理，你能对低评估做些什么吗？”如果房主不喜欢评估的价值，他们可以写一封上诉信给贷款人或资产管理公司，但一个评估师改变他们的意见的机会是非常渺茫的，除非房主有压倒性的证据表明价值是关闭的，”本顿说。

如果你能证明估价人员有重大错误，例如列错了面积或房间数，你的上诉才会成功；他们忽视了一个重要的设施，如游泳池或温泉；帕森斯说，或者忽略可能支持更高价值的可比销售，而“挑选”不太合适的可比销售则表明价值较低。

艾利昂说，你也可以提出一个理由，指出所使用的可比数据是在一个劣质学区或一个劣质分区，而这些分区与游泳池和网球场没有业主联系，所有可比数据都是不良资产或房地产销售，或者他们有其他影响价值的负外部性，比如在繁忙的街道上。

“解释为什么它们不同于你的，”艾利昂说您必须证明所选的可比数据有误。”

你的选择是什么

如果你无法成功挑战低评估，你如何确保再融资通过？如果评估将你的股权比例定在80%以下，你将无法达到所需的80%贷款价值比，并且需要支付PMI，除非你选择现金再融资。

如果评估结果显示你的权益低于80%，你可以进行现金再融资，在收盘时增加足够的资金，以达到神奇的80%贷款价值比，避免PMI。

你可以选择现在支付采购经理人指数。如果房屋价值继续上升，你可以稍后提供可比的销售给你的抵押贷款服务商，并要求它删除采购经理人指数，即使你还没有支付大部分本金。

然而，如果评估结果显示你处于水底，你所能做的就是等待市场好转，除非你有资格获得房利美（Fannie Mae）的高贷款价值比（LTV）再融资选择权或房地美（Freddie Mac）增强型救济再融资等计划。住房负担得起的再融资计划（HARP）曾向水下房主提供**援助，于2018年底到期。

底线

了解评估流程的运作方式，将为您提供最好的机会，让评估师为您的财产分配尽可能高的价值。评估并不总是以借款人所希望的价值来进行，而且评估是一个人性化的过程，存在主观性和错误的空间。你可以对低评估提出上诉，但只有有足够有力的数据支持你的要求，你才能成功。