买房和租房只是两种可能的生活安排，而且这两种安排的成本都很高。合作建房提供了一种替代传统方法获得主要住所。

住房合作社或“合作社”是一种住宅选择权，实际上是业主不完全拥有其住房的公司。相反，每个居民都是公司的股东，这在一定程度上取决于他们所居住单位的相对规模。在这里，我们来仔细看看合作社生活。

关键要点

• 合作社 是一种拥有主要住宅的方式，但房主并不完全拥有自己的单元；相反，每个居民都是合作社本身的股东。
• 一些合作社的所有者可以在公开市场上**他们的合作社股份，这取决于当地合作社的市场价格。
• 合作社可以比公寓便宜，因为它们是按成本运作的，向居民收取费用。
• 不过，在购买公司股票之前，一定要查看公司的财务状况和相关费用。

住房合作社如何运作

合作社的所有者拥有合作社的股份，而不是直接拥有自己的单位，这在公寓中就是如此。有些合作社允许所有者在公开市场**其合作社股份，这取决于该地区合作社的市场价格，但须经合作社董事会批准。

合作社通常比出租公寓便宜，因为它们是按成本运作的，从居民那里收钱来支付未付的账单。在生活成本高的地区，如纽约市，从财务角度来看，合作可能是一个有吸引力的选择。然而，支付给合作社的普通费用可能比支付给公寓协会的费用要高得多。

除了合作社所有权的财务方面，还必须考虑到社会方面。小型合作社严格由居民管理，每个人都参与进来，负责维护、美化环境和制定规章制度。大型合作社可以由一个由居民组成的董事会管理。

无论哪种情况，都有需要遵循的规则和一定程度的社会互动。如果你不喜欢分享决策权，合作生活可能对你没有吸引力。

合作类型

住房合作社的结构因其所在地的具体管辖权而异。在美国和加拿大，最受欢迎的选择包括：

• 市场利率合作社：允许合作社成员以市场承受的任何利率买卖股票。
• 股份有限公司：对股票买卖价格设置限制。
• 租赁合作社：合作社公司租赁而不是拥有这座建筑物，并且不积累任何权益价值。在这种情况下，如果这栋楼要**，合作社手头可能有现金储备。

购买合作社的成本

因为你基本上是在购买一家公司的股票，所以一定要查看合作社的财务状况，并与其他居民见面。他们既是你的生意伙伴，也是你未来的邻居。在购买之前，您需要考虑以下几点：

• 位置
• 便利设施
• 成本
• 能够租赁你的单位
• 宠物政策
• 保险要求

为了购买合作社的股份，每个买家都会申请“股份贷款”，而不是传统的抵押贷款。这些贷款的运作方式很像抵押贷款，但除了向贷款人支付贷款外，合作社居民还负责按比例支付运营和维护大楼的共同成本。

这些费用通常按月支付给合伙企业，并按成本计价。维修费可能包括也可能不包括房地产税，支付给维修费的年费往往随着通货膨胀而逐年上升。

物业的按揭成本也可能包含在月费中：即使个人房客已经付清了贷款份额，楼房本身也有可能有按揭，由公司持有，而不是由个人合伙人持有。股份贷款支付购买合伙企业的费用。这与房地产本身的抵押贷款无关。购房者有权享受房主享受的所有税收减免，包括利息和房地产税的减免。

额外费用包括每个买家住所的每月水电费（按个人支付）和保险费。虽然建筑物本身应投保综合保险单，但每个单独住宅的内容不包括在内。个人保险单，即所谓的HO-6，是为了保护个人财产不受水毁、火灾、盗窃和其他灾难的影响。

合作的特殊考虑

合作社必须遵守有关公平住房的法律，但在所有权要求方面，它们可能比其他住房选择更具限制性。因为没有房东，也没有租户，购买合伙企业股份的规则是由合伙人制定的。

例如，新买家除了证明有能力履行合作购买的财务义务外，还可能被要求拥有特定的净值或一定的债务收入比。

也可能需要进行背景调查。与其他类型的住房一样，一些合作社的设计仅针对65岁或65岁以上的人或其他特定群体。这些更严格的所有权要求为合作社所有权提供了一种安全和排他性的氛围。作为这种排他性的交换，合作社的经营方式通常比公寓更为严格。例如，高端单位可能会禁止转租。所有合伙人都分担大楼的运营费用。

一个合伙人违约或未能付款可能要求其他合伙人支付该合伙人的费用，尽管严格的所有权要求通常将违约保持在最低限度。

公寓与合作社

公寓是一种多单元住宅，拥有私人住宅，维护共用区域和基础设施，如电梯、地下室或屋顶。公寓被归类为不动产，这意味着买家拥有其住宅的契约。如果你正在考虑购买公寓，它是有益的研究你的抵押贷款选择使用一个抵押计算器，如下面的一个。

合作社不被视为不动产。当你买下一家合作社时，你就成了拥有该房产的公司的股东。作为股东，您有权独家使用物业中的住房单元。

底线

务必阅读合作社的公司章程、章程、认购协议、规则和任何其他可用文件。确保你真正了解合作社是如何运作的，包括它是如何管理的，你需要支付什么，以及支付多少。询问任何潜在抵押贷款的条款，对宠物的政策，以及你改变住所的能力。问问题没有坏处；一点额外的努力可以大大有助于确保一个和谐的长期生活安排。

按揭贷款歧视是非法的。