什么是总收入乘数(a gross income multiplier)？

总收入乘数（GIM）是对投资性房地产价值的粗略衡量。它的计算方法是用房产的销售价格除以它的年租金总收入。投资者可以使用GIM以及资本化率（资本化率）和折现现金流法等其他方法对商业地产（如购物中心和公寓）进行估值。

关键要点

• 总收入乘数是对投资性房地产价值的粗略衡量。
• GIM的计算方法是将房产的销售价格除以其年租金总收入。
• 投资者不应将GIM作为唯一的估值指标，因为它没有考虑收益性房地产的运营成本。

理解总收入乘数

对任何投资者来说，在签订房地产合同之前，对投资性房地产进行估价都是很重要的。但与股票等其他投资不同的是，要做到这一点并不容易。许多专业房地产投资者认为，房地产带来的收益远比其升值重要。

总收入乘数是房地产业中广泛使用的一个指标。它可以被投资者和房地产专业人士用来粗略判断一个物业的要价是否是一笔好交易，就像市盈率（P/E）可以用来评估股票市场上的公司一样。

将GIM乘以房产的年总收入，得到房产的价值或售价。较低的总收入乘数意味着房产可能是更具吸引力的投资，因为它产生的总收入远远高于其市场价值。

特别注意事项

总收入乘数是一个很好的一般房地产指标。但也有局限性，因为它没有考虑各种因素，包括物业的运营成本，包括水电费、税收、维修费和空置率。出于同样的原因，投资者不应该使用GIM来比较一个潜在的投资性房地产和另一个类似的投资性房地产。为了更准确地比较两个或多个房产，投资者应使用净收益乘数（NIM）。NIM因素包括每项财产的收入和运营费用。

使用净收入乘数比较两个或多个房产。

总收入乘数法的弊端

GIM是投资者评估未来房地产投资价值的一个很好的起点。这是因为它很容易计算，并提供了一个粗略的画面，什么购买物业可以意味着买家。总收入乘数很难成为一个实用的估值模型，但它确实提供了一个基本的起点。但是，如上所述，当使用此数字作为投资性房地产的价值评估方法时，需要考虑一些限制和关键缺点。

反对乘数法的一个自然论点是因为它是一种相当粗糙的估价方法。因为利率的变化会影响货币时间价值计算中的贴现率，所以没有明确考虑来源、收入和费用。

其他缺点包括：

• GIM方法假设在相似类中的属性是一致的。从业人员从经验中了解到，由于延期维修、物业年限和物业管理人员素质等因素的影响，类似物业的费用比率往往不同。
• GIM是基于总收入而不是净营业收入（NOI）来估计价值的，而房产的购买主要基于其净盈利能力。两处房产完全有可能拥有相同的净资产收益率，即使它们的总收入存在显著差异。因此，GIM方法很容易被那些不了解其局限性的人误用。
• GIM不能说明可比财产的剩余经济寿命。通过忽略剩余的经济寿命，从业者可以将相同的价值分配给一个新的财产和一个50年的老财产，假设他们产生相同的收入。

总收入乘数计算示例

正在审查的房产的实际总收入为50000美元。可比较的销售可获得56000美元的实际收入和392000美元的销售价值（实际上，我们会寻求一些可比较的方法来改进分析）。

我们的GIM是392000美元÷ $56,000 = 7.

这种可比的或是在实践中经常被称为comp的价格是其有效总额的七倍（7倍）。使用此乘数，我们可以看到此房地产的资本价值为350000美元。这是使用以下公式得出的：

V=GIM x EGI

7 x 50000美元=350000美元。