投资房地产仍然是创造财富和减税的最佳途径之一。收益包括能够通过折旧收回产生收入的财产的成本，利用1031交易所推迟房地产投资的利润，以房地产权益借款进行额外投资或用于其他目的。...
投资房地产仍然是创造财富和减税的最佳途径之一。收益包括能够通过折旧收回产生收入的财产的成本，利用1031交易所推迟房地产投资的利润，以房地产权益借款进行额外投资或用于其他目的。
此外，房主还可以从个人住房免税中受益，这使得**个人住房的利润免受资本利得税以及抵押贷款利息的扣除。继续读下去，看看这些策略中的一种或几种是否适合你。
关键要点
- 投资房地产是通过各种手段积累财富、减税的一种方式。
- 折旧允许收回与产生收入的租赁财产有关的成本。
- 投资者可以通过**一处投资性房地产，并利用股权在类似1031的交易所中购买另一处房地产来推迟纳税。
- 业主可以借用他们现有房产的房屋净值进行其他投资。
- 根据房产销售价值的不同，房屋所有者可以从房屋销售所得的资本利得税中扣除。
- 个人还可以扣除抵押贷款的利息。
1.使用折旧扣除
你可以通过每年一次的叫做折旧的税收减免来收回产生收入的租赁财产的成本。《国内税收法典》将折旧扣减定义为对劣化、磨损的合理备抵，以及对过时的合理备抵。
房地产投资者通常使用一种称为修正加速成本回收系统（MACRS）的折旧方法，其中住宅租赁物业和结构改进的折旧年限为27.5年，而电器和其他固定装置的折旧年限为15年。
折旧费用通常会导致投资性房地产的净损失，即使该房地产实际产生正现金流。这一损失以及水电费和保险费等费用在1040联邦所得税表附表E中列报，并从普通收入中扣除。
2.利用1031家交易所
1031交易所以《国内税收法典》第1031条命名，允许投资者通过**一处投资性房地产，并使用股权购买另一处或多处价值相等或更大的房地产来递延税款。此交换必须在指定的时间段内进行。
尽管1031交易所可以广泛地包括各种类型的房地产，但绝大多数交易都与房地产有关。自2017年12月31日起，第1031条“同类交换待遇仅适用于为贸易或商业或投资目的而持有的不动产的交换，但主要为**而持有的不动产除外。”
财产条例
为了成功完成1031交换，属性必须满足以下条件：
- 重置财产的总价值必须等于或大于放弃财产的总价值。
- 交易中包含的财产必须是同类财产，这意味着不动产不能与其他类型的资产交换，如房地产投资信托基金（REIT）。
- 这两种财产都必须用于“商业或贸易中的生产目的”（投资）。
通过交易收到的任何现金或财产，如果不被视为实物财产，将被视为现金或财产，并应纳税。现金靴不仅包括现金，还包括实物，如固定装置。抵押贷款是指通过交易实现的任何债务减少。因此，用替换财产承担的债务数额必须等于或大于**放弃财产时收回的债务的价值。
投资者条例
投资者必须使用合格的中介机构。一个合格的中介是一个代理人谁促进1031交换过程，主要是通过持有净收益从放弃的财产之前，他们被重新投资于替代财产。只有合格的中介机构才能在交易期间持有这些资金。交易所住宿者联合会详细说明了合格中介机构在1031交易所流程中扮演的角色。
投资者有两个期限：
- 出让财产**45天后，他们必须向交易所的合格一方（通常是中间人）提交一份合格替代财产的书面清单。还有一些规则限制可以识别的属性的数量。
- 此外，他们必须在**放弃资产后180天内或该年度纳税申报表到期日后180天内（以先发生者为准）购买合格替代资产的总价值。
1031交易所，逐步
在典型的交易中，投资者决定**一处投资性房地产，并将任何收益投资于另一处房地产。
- 为了以节税的方式实现这一点，投资者与合格的中介机构签订了1031交换协议，并将原房产**。与此同时，投资者开始寻找替代房产。
- 在投资者**原房产（放弃的房产）的当天，支付所有费用后的净收益将汇入合格中介机构设立的专门账户。
- 投资者随后进入鉴定期，在交易期内有整整45天的时间出示合格的置换房地产清单，180天的时间关闭置换房地产。
- 投资者使用**放弃财产所得的全部收益，成交新的投资财产。
- 合格的中介机构将这些资金电汇到产权公司，专用账户关闭，交易完成。
3.房屋净值借款
在个人住房或投资性房地产中积累了大量股权的投资者，可以简单地选择对其房地产进行再融资，并退出股权以进行额外投资、改善住房或用于其他目的。各州的规定各不相同。
在一个典型的情况下，贷款人将贷款80%至85%的股权。例如，在一处价值24万美元、贷款10万美元的房产上，借款人最多可以提取9.2万美元（24万x 80%=10万美元）。
用你的股票借贷的能力也将取决于你的资产
虽然这一策略风险稍大，但对于那些有能力处理额外债务的人来说，它可以帮助积累财富，而无需进入1031交易所或**房产。
4.延迟房屋销售税
**纳税人主要个人住宅的收益不包括在资本利得税中，对于共同申报的已婚夫妇，最高为50万美元；如果纳税人在过去5年中有2年居住在该住宅中，则单身人士最高为25万美元。此外，如果**纳税人主要居所的收益大于排除的收益，纳税人也可以通过1031交易所将该部分投资。
居住在房屋价值正在升值的地区的投资者可以使用一种交易策略，既可以积累个人财富，又可以同时最小化税收。
5.扣除抵押利息
房主可以在他们的纳税申报表上扣除他们的抵押贷款中的利息部分。这些付款在抵押贷款的最初几年较高，并随着抵押贷款的偿还而逐渐减少。
根据美国国税局的说法，“你可以从第一笔75万美元的债务中扣除住房抵押贷款利息（如果已婚者单独申请，则为37.5万美元）。但是，如果您从2017年12月16日之前发生的债务中扣除抵押贷款利息，则适用更高的限制（100万美元（50万美元，如果已婚单独申报）。”
底线
有许多选择可供房地产业主谁是希望**，同时尽量减少纳税义务。
- 1031交易所允许将**的收益再投资于同类房产。
- 房屋净值贷款直接利用房产的价值，可以用于多种用途。
- **主要住宅可享受特殊税收待遇。
- 按揭利息可以在纳税时扣除。
你的个人情况将决定这些选择中的哪一个是适合你的，但他们中的任何一个都将帮助你从你的房地产投资中得到最大的回报。
