什么是私募股权房地产(private equity real estate)？

私募股权不动产是一种另类资产类别，由专业管理的私人和公共集合投资组成。投资私募股权房地产涉及通过投资基金收购、融资和拥有（直接或间接）一处或多处房产。

私募股权房地产不应与股权房地产投资信托（equity real estate investment trust）或股权房地产投资信托（equity REIT）混淆，后者是代表房地产投资的公开交易股票，其收入主要通过其持有的房地产的租金收入产生。

关键要点

• 私募股权房地产是一个专业管理的基金，投资于房地产。
• 与房地产投资信托不同，私募股权房地产投资需要大量资本，而且可能只对高净值或合格投资者开放。
• 这类投资通常比其他形式的房地产投资基金风险更高、成本更高，但8%至10%的回报率并不少见。

了解私募股权房地产

私募股权房地产基金允许高净值个人（hwni）以及捐赠基金和养老基金等机构投资与房地产资产相关的股权和债务。

私募股权房地产采用积极的管理策略，对产权采取多元化的方式。普通合伙人（GPs）在不同地点投资各种类型的财产，这些类型包括新开发和原始土地持有、现有物业的完全重新开发、或向苦苦挣扎的地产注入现金流。

私募房地产投资通常是集合的，可以被分为有限合伙企业（LPs）、有限责任公司（LLCs）、S-CORP、C-CORP、集体投资信托、私人REIT、独立保险账户或其他法律结构。

特别注意事项

投资私募股权房地产需要一个具有长期前景的投资者，一开始有超过25万美元的重大前期资本承诺，并随着时间的推移进行后续投资。由于资本承诺窗口通常需要几年的时间，因此向投资者提供的灵活性和流动性很小。

私人股本房地产的锁定期有时可以持续十几年甚至更长时间。此外，分配可能会很慢，因为它们通常是从现金流中支付的，而不是直接清算投资者无权要求清算。此外，基金经理通常收取2%和20%的费用结构，投资者每年损失2%的投资资产加上20%的利润。

以下类别的投资者投资于私募股权房地产：

• 机构（养老基金和非营利性基金）和第三方，如代表机构投资的资产管理人
• 私人认可投资者
• 高净值个人

为个人投资者设立的基金一般要求在签署投资协议时为投资提供资金，而为机构投资者设立的基金则要求提供资本承诺。当进行适当的投资时，这些资本就会被提取出来。如果在协议规定的投资期限内没有进行投资，则不能从承诺中提取任何款项。

私募股权房地产投资有风险，但也可以提供高回报。

私募股权房地产回报

尽管缺乏灵活性和流动性，但这种类型的投资可以提供高潜在水平的收入和强劲的价格升值。核心战略的年回报率在6%到8%之间，核心附加战略的年回报率在8%到10%之间并不少见。

增值策略或机会主义策略的回报可能要高得多。也就是说，私募股权房地产的风险足够大，如果一只基金表现不佳，投资者可能会失去全部投资。

私人股本房地产基金在上世纪90年代受到欢迎，当时房地产价格下跌，这是在价值下跌的情况下抢购房地产的一种方式。此前，机构房地产投资大多坚持核心资产。

私募股权房地产投资类型

办公楼（高层、城市、郊区和花园办公室）；工业地产（仓库、研发、灵活办公室或工业空间）；零售物业、购物中心（社区、社区和电力中心）；而多户型公寓（花园和高层）是最常见的私人股本房地产投资。

也有利基房地产投资，如高级或学生住房，酒店，自储，医疗办公室，独栋住房拥有或出租，未开发的土地，**业空间，等等。