什么是地产衍生品(a property derivative)？

房地产衍生品是一种金融产品，其价值随基础房地产资产（通常是指数）价值的变化而波动。房地产衍生品为投资者提供特定房地产市场的敞口，而无需买卖有形财产。

关键要点

• 房地产衍生品是与标的房地产资产（如指数）挂钩的金融产品。
• 衍生工具的价值受到标的资产变化的影响，例如指数是上升还是下降。
• 房地产衍生品允许投资者更间接地投资于房地产，而不是购买实际的房地产。

了解房地产衍生品

房地产衍生品是各种金融衍生品。金融衍生工具是一种从基础实体（如资产、指数或利率）获取其价值的结构。衍生品的例子包括期货、期权、掉期和房地产指数票据。衍生工具经常被用来对冲价格波动，或进入其他难以交易的资产或市场。

房地产衍生品通常以房地产回报指数（如全国房地产投资信托委员会房地产指数（NPI））的表现取代房地产。净现值指数是公认的衡量商业房地产市场投资表现的指数，包括9000多个物业。截至2020年第三季度，该指数价值约7030亿美元，涵盖美国所有地区和房地产用地。在COVID-19大流行的影响下，该指数下降了1.7%。

使用指数是因为单个房地产资产很难准确有效地定价。房地产指数收集整个房地产市场的信息，试图准确估计标的资产的价值。

房地产衍生品如何运作

利用房地产衍生品，投资者可以进出房地产市场的四个象限：私募股权、公共股权、私人债务和公共债务。这样做可以让他们管理风险，并可能增加现有房地产资产配置的回报。

活跃的衍生品市场使投资者能够降低前期资本要求，在提供风险管理策略的同时，为下行的房地产投资组合提供庇护。

房地产衍生品的使用

使用房地产衍生品的一种方法是对全国房地产投资信托指数委员会（National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index）进行总回报互换，并根据每个房地产行业进行细分。这种互换允许投资者在他们可能还没有拥有房产的另一个房地产行业持有头寸。

然后，投资者可以将不同子行业的回报进行交换，例如将办公相关房地产交换为零售房地产。掉期交易允许投资者在一段特定时期内（通常长达三年）从策略上改变或重新平衡其投资组合。其他方法包括“做多”，或复制购买房产的风险敞口，“做空”，或复制**房产的风险敞口。