什么是向上(an upreit)？

UPREIT是指伞式合伙房地产投资信托。UPREIT是一种独特的REIT结构，允许房地产所有者将其财产交换为UPREIT的股份所有权。然而，上调通常要遵守《国内税收法》（IRC）第721节的规定。

关键要点

• UPREIT是一种独特的REIT结构，允许房地产所有者将其财产交换为UPREIT的股份所有权。
• 根据《国内税收法典》第26篇第721节的规定，一般允许用于股票交易的财产。
• UPREIT房地产出资人可以推迟**房地产以换取UPREIT单位的税收，尽管UPREIT单位的资本利得税需要缴纳标准REIT税收。

了解普遍性

房地产投资信托（REITs）是由德怀特D。艾森豪威尔作为一种另类房地产共同基金。房地产投资信托基金是一种房地产投资组合，包括房地产和房地产融资资本。REITs是一个允许投资者为企业的权益单位或股份进行投资贡献的实体。

随着REITs在市场上的发展，已经开发出一些替代结构，为不同类型的投资者提供资金。这种结构是一种普遍存在的结构，主要是因为它的财产供款津贴，以换取股份所有权。唐瑞特和其他一些替代方案也被创建为分支。

在其形成过程中，房地产投资信托基金可以选择采取任何类型的业务结构。公开交易的房地产投资信托基金将以公司的形式构建。私人房地产投资信托基金一般会选择信托或协会的形式，尽管它们也可能选择其他形式。与大多数非公司一样，私人实体也可以选择作为公司征税。

对于任何房地产投资信托基金来说，最重要的是它们符合IRC第26篇第856-859节的要求。当满足这些要求时，房地产投资信托基金可以将其所有收入转嫁给其股东。因此，转嫁收入被认为是一种扣除，房地产投资信托基金支付很少的税款。主要要求是90%以上的业务属于房地产资产。

特别注意事项

业主可以将房产出资以换取单位，而不是**房产。股份单位通常与出资财产具有相同的价值。由于**给房地产投资信托基金的财产属于IRC第721条的范围，因此该交易不构成应税事项。

在财产到股份的转换中，上调可以规定特殊条款。通常情况下，交易所会向卖方提供特殊的单位，让房地产卖方选择如何在房地产投资信托基金中投资。房地产卖方可被允许立即将单位转换为房地产投资信托基金股份。其他的选择也可能是可用的，如持有股份至少一年，然后收到现金。

一旦一个投资者将他们的财产**给一个UPREIT，UPREIT就拥有这个财产和所有与之相关的管理部门。由于第721节交换期权以及为新单位持有人提供的所有条款，上调管理可能比基本REITs更为复杂。UPREIT经理人负责管理其REIT投资组合，以产生回报。

由于管理活动、房地产估价、融资交易和发生的任何其他交易，上调的股票可能会波动。这可能会给股东带来波动。通常，高定期股东会有灵活的流动性，这使得他们可以轻易地将股票转换成现金，无论何时他们选择。

提升的好处

对于任何想**房产的业主来说，上调房价都是一个可行的选择。因此，它既能吸引个人业主，也能吸引商业业主。任何选择将第721节交换为优价的财产所有人都可以获得优价单位形式的财产价值。

第721节兑换成一种上调并不产生应税事件。然而，单位持有人是根据一般房地产投资信托基金的税收标准征税。一些业主可能会选择使用这种类型的投资进行房地产规划，因为它可能完全绕过税收。

上调要求

根据所有标准会计和税务准则，上调是房地产投资信托基金。上调是为了允许房地产投资信托基金的财产出资以换取所有权份额。因此，这种结构是以IRC第721节的标准为指导的，该节讨论了房地产与股票交易的税盾。一般来说，任何允许在房地产投资信托基金内进行第721节交易的房地产投资信托基金都可以被视为上调。

多数REITs将集中在房地产市场的特定细分市场，不过指导标准只规定房地产及相关融资必须占到90%以上的业务份额。通常，上调将遵循相同的投资策略，重点是针对性的房地产利基。

第721条规定了以财产交换方式释放股东单位的指导标准。第721节可以替代IRC第1031节。第1031条交易所允许财产所有人**其财产，并将所得投资于同类交易所，以避税。

然而，第1031节不允许交换，因为它们需要类似的交换，并且不允许财产共享所有权交换。因此，将第721节交换成一个UPREIT是有吸引力的。721和1031交易所都允许房产所有人延期交税。

upreit与downreit之比较

UPREITs、DownREITs和所有其他特殊REIT实体都只是REITs的核心，有特殊规定，允许它们增加一些灵活性。DownREIT允许房地产投资者与REIT成立合资企业。在DownREIT中，单位交换主要基于合资企业中的财产价值，这可以为合资企业单位持有人创造更好的回报。