有六种不同的方式，你可以从最流行的反向抵押贷款，房屋净值转换抵押贷款（HECM）的收益。美国住房和城市发展部（HUD）管理HECM，将这些选择称为“支付计划”...
有六种不同的方式，你可以从最流行的反向抵押贷款，房屋净值转换抵押贷款（HECM）的收益。美国住房和城市发展部（HUD）管理HECM，将这些选择称为“支付计划”
你可以选择一大笔预付款，建立一个信用额度，你可以根据需要使用，每月收到相等的付款，或选择这些选项的一些组合。
- 固定利率付款计划
- 可调利率付款计划
- 选择1：使用权付款计划
- 方案2：定期付款计划
- 备选方案3：信贷额度
- 备选方案4：修改的保有权计划
- 备选案文5：修改的长期计划
你选择的计划将影响你在短期和长期内收到多少钱，你如何快速用完你的房屋净值，以及如何有效地反向抵押贷款协助你的财务目标。下面我们来看看每个付款计划是如何运作的，以及它们的优缺点。
关键要点
- 房屋净值转换抵押贷款（HECM）是一种反向抵押贷款，适用于62岁或以上的老年房主。
- hecm占据了反向抵押贷款市场的大部分，但是有几种方法来接收和偿还你的贷款收益。
- 在这里，我们来看看每种选择的机制以及优缺点。
按揭贷款歧视是非法的。
固定利率付款计划
如果你想要一个固定利率的反向抵押贷款，你只有一个付款计划的选择：一次支付一次性付款。
工作原理
一旦你的反向抵押贷款结束，你会立刻收到一大笔钱。在反向抵押到期应付之前，该金额、每月进行的抵押贷款保险费以及任何融资结算成本都会产生利息。初始利率高于可调利率计划，但随着时间的推移，预期利率较低。
专业人士
你应该用这类贷款来偿还高额的抵押贷款余额或支付另一大笔开支。”一次性付款最适合那些拥有大量现有抵押贷款需要偿还的人，”加州圣何塞的抵押贷款顾问凯西·弗莱明（Casey Fleming）说，他目前在C2 Financial Corp.工作，在抵押贷款行业有30多年的经验。他说，这是最好的选择，如果你需要采取所有或大部分的可用收益一次。
犯人
今后您将无法从该贷款中获得任何额外收益。不善于理财或已丧失理财能力的借款人有可能挥霍收益或过快支出。骗子有时会说服老年人申请这种贷款，或者把目标对准最近申请贷款的房主。
弗莱明说，最大的缺点是“几乎所有情况下，第一年的最大提款额都是初始本金限额的60%。因为这个选项只有一次抽签，所以贷款的最高额度相当低，“你保留另外40%作为房屋净值。你永远不能用这40%的利息来贷款，但是如果你想卖掉房子，还清反向抵押贷款，那么有了这40%的利息就可以派上用场了。
要访问您的所有股权随着时间的推移，你需要选择一个可调利率支付计划。
可调利率付款计划
其他五个反向抵押贷款支付计划都有可调整的利率。如果你选择其中一个，你的利率有三种可能发生变化。只有一个申请你的抵押贷款，它将在你的贷款文件中披露：
- 您的利率将根据固定到期国库券（CMT）指数加上贷款人确定的保证金每年调整一次。贷款利率每年不得超过2%，贷款期限内不得比初始利率增减5%以上。
- 您的利率将每月根据CMT指数加上贷款人确定的保证金进行调整。在贷款期限内，利率的增长不能超过10%，利率的下限也没有限制。
- 您的利率将每月根据基准利率（参考利率）加上贷款人确定的保证金进行调整。在贷款期限内，利率的增长不能超过10%，利率的下限也没有限制。
虽然这其中哪种情况适用于你的贷款是很重要的，因为它会影响你的贷款随着时间的推移产生多少利息，但它不会影响你的计划每月付款或你的可用信贷额度。反向抵押贷款利率的显著变化不会像远期抵押贷款那样让你面临丧失抵押品赎回权的风险。然而，更高的利率确实会影响你的房屋净值，这意味着如果你卖掉房子，你会得到更少的收益。
如果你打算在家里度过余生，那么利率上涨可能不是主要问题。如果你不这样做，你可能需要确保你的贷款利率符合第一种情况，因为最高利率增加是5%，而不是10%。你的贷款专员和反向抵押贷款顾问可以帮助你了解你的选择和如何调整利率影响你的情况。
当您申请利率可调的反向抵押贷款时，付款计划选项的插图将使用预期利率。这是贷款人对可调整利率在您的贷款期限内的平均值的最佳猜测。这是决定你能借多少钱的三个关键因素之一，还有最年轻的借款人的年龄和房产的价值。
既然你已经大致了解了可调利率计划的工作原理，那么让我们来回顾一下你的五种付款方式。请记住，在这种情况下，“付款”是指你将如何收到贷款收益。
选择1：使用权付款计划
工作原理
在租期付款计划中，只要至少有一个借款人住在作为主要居所的房子里，你就可以得到每月相等的付款。月供是在假设你能活到100岁的情况下计算的。如果你不希望活那么久，下一步讨论的长期支付计划可能是一个更好的选择。如果你活得更久，你会继续收到付款。如果你想在家里的余生得到稳定的月供，那么租期付款计划是一个不错的选择。
专业人士
弗莱明说：“对于那些认为自己将长期住在家里，并且需要稳定月收入的人来说，租期付款是很好的选择。”。只要你继续满足贷款的其他条款，你就不必担心使用权支付计划的反向抵押贷款收益用完。
犯人
如果你有大笔账单要付，这个计划帮不了你付。此外，虽然这项付款计划似乎提供了终身保障收入，但如果您因健康原因不得不搬出您的房子，或者如果您未能跟上所需的财产费用，如业主保险、财产税和基本维护，则反向抵押贷款将到期应付（在任何付款计划下都是如此），除非你纠正违约，否则你不会再收到任何付款。
你或你的继承人将收到任何钱是从你的房子**后，反向抵押贷款还清。然而，在最坏的情况下，低迷的房地产市场加上高利率，你可能不会拿出多少现金。
方案2：定期付款计划
工作原理
您可以在指定的时间段或定期付款计划内获得相等的每月付款，例如，您选择10年。”弗莱明说：“如果你清楚自己将在家里住多久，定期付款是最好的。”80岁以上的老人或几年后想搬走的人可能会选择这种类型。”
专业人士
每月的支付比终身制支付计划要高。虽然在贷款期限结束后，您不会收到额外的每月付款，但您可以继续住在作为主要居所的房子里，直到您去世或搬出（只要您继续满足其他贷款条件，如缴纳房产税）。
犯人
除非你在贷款期内碰巧去世，否则你一辈子都得不到稳定的收入。你可能在你生命的早期就耗尽了你的房产，而没有其他的资金来源可以依靠。
选项3：信用额度（loc）
工作原理
有了信用额度，你就可以随心所欲地拿到钱，而无需承担任何义务。只要你的余额低于本金限额，你就可以决定何时提取你的信用额度以及提取多少。你的贷款人不能要求你在规定的时间内提取最低金额或最低金额。
专业人士
信用额度提供了很大的灵活性。你可以提前支取一大笔钱，然后随着时间的推移借入额外的资金，然后你就可以获得固定利率支付计划锁定的额外权益。
你也可以多年不动这条线，期待着有一天你可能需要它。你也可以每月提取相等或相似的金额。基本上，你可以根据自己的需要定制取款单，并根据需要进行调整。
信用额度可以像一次总付，终身制，或定期计划，但你有更多的控制。而且，你的信用额度中未使用的部分会随着时间的推移而增长，其利率与你所借金额的利率相同。
此外，你只需为实际借来的钱支付利息，这会使你更容易**和以后搬家，或者可能把钱留给你的继承人。与房屋净值信贷额度不同，反向抵押贷款信贷额度不能撤销，即使您的房屋价值下降或您的财务状况恶化。
犯人
你可以在第一年借入本金上限的60%，在第二年的第一天借入剩余的40%，从而耗尽你的信用额度。如果你那样做，你将无法获得资金。
此外，从您的信用额度收到您要求的资金可能需要5个工作日，因此您必须确保您的支票账户中有足够的现金以满足紧急需要。
备选方案4：修改的保有权计划
工作原理
只要有一个借款人把房子作为主要居所，你就可以得到固定的月供，再加上获得信贷额度。固定的每月付款将比你得到一个直线任期计划，信贷额度将小于如果你得到一个直线信贷计划，但你将获得相同的资金总额。
专业人士
你在确定你的每月付款和选择你的信用额度大小都有灵活性。如果你想要更大的月供，你可以选择一个较小的信贷额度。如果你想要一个更大的信用额度，你可以选择较小的每月付款。
它可以让你满足你每月定期现金流的需要，而不必多借钱。这种选择可以降低你的利息支出，降低你耗尽所有资产的风险，如果你想或需要以后搬家，你就没有能力搬家。
犯人
如果你需要一大笔钱，这个付款计划可能不是你最好的选择。
备选案文5：修改的长期计划
工作原理
你可以在预定的月数内获得固定的月供，而且只要有一个借款人将房子作为他们的主要住所，你就可以获得信贷额度。固定的月供会比你有一个长期计划的时候少，信用额度也会比你有一个长期计划的时候少，但是你会得到同样的资金总额。
专业人士
你可以灵活地确定你每月的付款额以及你将收到付款的期限，并且在假设相同的信贷额度的情况下，付款额将高于修改后的租期计划下的付款额。你还可以灵活地选择你的信贷额度大小。
在学期结束时，如果你没有用完你的信用额度，你仍然可以获得贷款收益。与修改后的任期计划一样，你可以降低利息支出，并可能有足够的股权留待日后转移。
犯人
你可能会用完反向抵押贷款收益。你每月只能收到一定数量的月或年的付款，因此，如果你希望在期限结束后获得收入，你必须谨慎使用你的信用额度。这项计划也不是满足大额预付现金需求的最佳选择。
底线
HECM提供了如此多的付款计划，因为高级房主有许多不同的财务需求。没有什么特别的选择是普遍的好或坏。”哪种选择最好完全取决于客户的情况和需求，”弗莱明说。
然而，弗莱明继续说，“一般来说，我倾向于信用额度，而不是任期或定期付款，”他解释说，这是因为信用额度可以让你每月取款，就像你可以用任期或定期计划，但它能让你在紧急情况下灵活地拿出更多的钱，如果你不需要的话，还能节省利息。
做你的研究，问你的贷款人和反向抵押贷款顾问很多问题，以找出哪个付款计划是最适合你。
