按揭买房是我们大多数人将要进行的最大的金融交易。通常情况下，银行或抵押贷款机构会为房屋价格的80%提供资金，你同意在特定期限内还清利息。当你比较贷款人，抵押贷款利率和贷款选择，它有助于了解如何抵押贷款工作，哪种可能是最适合你。

关键要点

• 抵押贷款可能是大多数人做过的最大的金融交易。
• 抵押贷款的两种基本类型是固定利率贷款和可调利率贷款。
• 你的抵押贷款利率将取决于贷款类型和贷款期限（如20年或30年）等因素。

如何计算按揭付款

在大多数抵押贷款中，你每月偿还一部分借款（本金）加上利息。您的贷款人将使用分期偿还公式来创建一个付款计划，该计划将每笔付款分解为本金和利息。

如果您按照贷款的分期偿还时间表付款，贷款将在规定期限（如30年）结束前全部付清。如果抵押贷款是固定利率贷款，则每次支付的金额将相等。如果抵押贷款是可调利率贷款，付款将随着贷款利率的变化而定期变化。

你的贷款期限也决定了你每个月要付多少钱。期限越长，你的月供通常越少。权衡的结果是，你偿还抵押贷款的时间越长，你的房子的总购买成本就越高，因为你要支付更长的利息。

固定利率与可调利率抵押贷款

银行和贷款人主要提供两种基本类型的贷款：

• 固定利率： 利率不变。
• 可调比率： 利率将在规定的条件下变化（也称为 可变利率 或 混合的 贷款）。

以下是这两种类型的工作原理。

固定利率抵押贷款

在这种类型的抵押贷款中，利率在贷款期限内是固定不变的。月供在贷款期内也保持不变。贷款的还款期限通常为30年，尽管10年、15年或20年的较短期限也很普遍。贷款越短，月供越大，但总利息成本越低。

例如：年利率为4.5%的20万美元30年固定利率抵押贷款（360个月付款），每月付款约为1013美元（房地产税、私人抵押贷款保险、，而房主保险是额外的，不包括在这个数字中。）4.5%的年利率换算成0.375%的月利率（4.5%除以12）。所以每个月你要为你的未偿贷款余额支付0.375%的利息。

当你第一次支付1013美元时，银行将把750美元用于贷款利息，263美元用于本金。第二次月供，由于本金少一点，利息会少一点，所以还清的本金会多一点。通过支付359，几乎所有的月供都将用于本金。

可调利率抵押贷款（arms）

因为可调利率抵押贷款的利率不是永久锁定的，所以在整个贷款期内，月供会发生变化。大多数机构对利率的波动幅度、变动频率和升幅都有限制或上限。当利率上升或下降时，贷款人会重新计算你的月供，直到下一次利率调整发生时，月供才会保持稳定。

与固定利率抵押贷款一样，当贷款人收到你每月的还款时，它会将一部分用于利息，另一部分用于本金。

贷款机构通常会在贷款的头几年提供较低的利率，有时也被称为“戏谑利率”，但之后利率可能会发生变化——通常一年一次。ARM的初始利率往往明显低于固定利率抵押贷款的初始利率。因此，如果你打算在家里呆几年的话，手臂是很有吸引力的。

如果你正在考虑一只手臂，找出它的利率是如何决定的；很多人对某个指数感到厌倦，比如一年期美国国债的利率，再加上一定的额外百分比，或保证金。还要问利率多久调整一次。例如，一个五到一年的分支机构有一个五年的固定利率。之后，贷款期剩余部分的利率将每年调整一次。

例如：20万美元的5至1年期可调利率抵押贷款，期限为30年（每月360次付款），开始时5年的年利率为4%，之后利率每年最多允许变化0.25%。第1至60个月的付款额为每月955美元。如果届时上涨0.25%，则第61至72个月的付款额为980美元，第73至84个月的付款额为1005美元（同样，这些数字不包括税收和保险）

无息贷款

第三种更为罕见的选择通常是留给富有的购房者或那些收入不正常的人，那就是只付利息的抵押贷款。顾名思义，这种类型的贷款让你可以选择只支付前几年的利息，从而降低每月付款。如果你希望在相对较短的时间内拥有这套房子，并打算在更大的月供开始前**，这可能是一个合理的选择。然而，你不会建立任何股票在家里，如果你的房子价值下降，你可能会结束欠债超过它的价值。

巨额抵押贷款

大额抵押贷款通常是指超过合格贷款限额的金额，目前除了夏威夷和阿拉斯加以外的所有州都是548250美元，后者更高。 在某些联邦**指定的高价房市场，比如纽约市和旧金山，这一限制也更高。目前符合规定的最高贷款限额为822375美元。

大额贷款可以是固定的，也可以是可调整的。它们的利率往往略高于同类型小额贷款的利率。

只有利息的巨额贷款也可以提供，虽然通常是非常富有的人。它们的结构类似于ARM，仅利息期长达10年。在那之后，利率每年调整一次，支付的款项将用于还清本金。届时，付款额可能会大幅上升。

即使有固定利率的抵押贷款，你每月的付款可以改变，如果它还包括税或保险。

别忘了税、保险和其他费用

如果你要买房，你还需要考虑一些其他项目，可以大大增加你每月的按揭付款，即使你设法得到一个伟大的贷款利率本身。例如，您的贷款人可能会要求您支付您的房地产税和保险作为您的按揭付款的一部分。这笔钱将进入一个代管帐户，你的贷款人将支付到期的账单。这些成本不是固定的，而且会随着时间的推移而上升。您的贷款人将列明任何额外费用作为您的抵押协议的一部分，并定期重新计算。