买你的第一套房子可以是一个令人兴奋和紧张的经历。你不仅要找到合适的地方，还要找到合适的抵押贷款。由于许多当地市场的库存量很低，而全国范围内的房价也在不断上涨，寻找一套经济适用的住房可能是一个挑战。

你可能会感到压力，立即找到一个家，但在你参观房子，并开始提供，你的融资需要秩序。这涉及到确保你的信用记录和信用评分，债务收入比，以及整体财务状况将说服贷款人，你有足够的信誉来借钱。

许多首次购房者往往会在按揭和购房过程中犯一些错误。这里有一些最常见的错误要避免。

关键要点

• 明显的信贷问题——逾期付款、债务催收行动或重大债务的历史，可能意味着利率和条件不太理想，甚至是断然否认。
• 通过按时付账单来提高你的分数，比每月最低还债额还要多， 不要把你可用的信用卡用光。
• 卖家更有可能考虑买家的报价，这些买家有贷款人的预先批准函。
• 向少数贷款人申请抵押贷款，以便更好地了解自己的负担能力，并更清楚地比较贷款产品、利率、结算成本和贷款人费用。

1.不守信

没有人喜欢惊喜，尤其是在买房之前。如果您或您的配偶有明显的信用问题，如逾期付款的历史记录、债务催收行动或重大债务抵押贷款机构可能会向您提供不理想的利率和条件（或直接拒绝您的申请）。任何一种情况都可能令人沮丧，并可能会推迟你的理想时间表。

为了提前解决潜在问题，请每年在annualcreditreport.com上免费查看三家信用报告机构的信用报告：Transunion、Equifax和益百利。 寻找错误，并以书面形式与报告机构和债权人就任何错误提出异议，包括有助于说明情况的证明文件。要获得更多主动帮助，请考虑使用最好的信用监控服务之一。

如果您发现当前但准确的负面项目，如逾期付款或拖欠帐户，没有办法迅速删除这些项目。不幸的是，它们会在你的信用报告上保留7到10年。但是你可以通过按时支付账单，每月支付的债务超过最低限额，而不是将你的信用额度最大化来提高你的分数。最重要的是，要有耐心。至少需要一年的时间来改善低信用评分。

另外，检查你的银行，信用合作社，或信用卡提供商是否允许你免费访问你的信用评分。如果你的分数低于620，你可能很难获得批准的常规抵押贷款。要获得FHA贷款的资格，您需要最低信用分数580才能使用该计划的最高融资额（3.5%首付），或者最低分数500，并要求FHA支付10%的首付。”FHA贷款的信贷要求〉，查阅日期：2020年12月22日。

2.在获得预先批准之前先找房子

当你找到了完美的房子，就没有时间浪费了。在许多热门市场，你将面临多个出价和激烈的竞争。卖方不太可能考虑没有贷款人预先批准函的买方的报价。预批准函向卖方表明，贷款人已根据您的信用历史和得分、收入和就业历史、金融资产和其他关键因素，尽职调查，以确保您有偿还账单的手段和动机。

在竞争激烈的市场中，没有事先的批准书，卖家不会把你当回事，你可能会失去一套真正想要的房子。此文档列出您符合条件的贷款金额、您的利率和贷款计划以及您的估计首付金额。在某些情况下（特别是在高成本的房子或超级竞争的市场），贷款人可能会要求你提供资金证明首付。预批准函还包括有效期，通常在90天内。

3.不要到处买抵押贷款

购房者如果不四处买房贷，可以在桌上留下很多钱。向几个不同的贷款机构申请抵押贷款可以让你更好地了解自己能负担得起什么，并让你对贷款产品、利率、结算成本和贷款费用进行逐项比较。更重要的是，购买抵押贷款使你处于一个更好的地位，与贷款人谈判，以获得最好的交易可能。

当你购物时，要注意费用和结帐成本，这可能会在结帐表上加起来。虽然有些定价差异现在在纸面上看起来不大，但它们可以在您的贷款期限内显著节省成本。请记住，有些贷款人会给你提供折扣“点”，一种方法来购买你的利率提前。这会增加你的结帐成本。而其他提倡低或无收盘成本的银行则倾向于收取更高的利率来弥补差额。房地产成交成本数据公司ClosingCorp 2019年的一项调查显示，美国购房者平均支付5749美元的成交成本。

除了向你目前的金融机构（银行或信用合作社）查询外，还可以请抵押贷款经纪人代你购买利率。抵押贷款经纪人不是贷款人；他们在你和贷款人的关系网中扮演媒人的角色。他们可以通过比较多个拥有适合你需要的产品的贷款人来节省你的时间和金钱。此外，值得在网上或当面调查一些直接贷款人，看看他们提供了什么。

通过向几家贷款机构申请抵押贷款，你将收到贷款估算，以比较利率和结算成本并排。此外，如果你在30天内完成了大部分的利率购物，那么贷方执行的多次信用检查将被视为一次艰难的询问，不太可能降低你的信用评分。你应该购买的贷款没有黄金数量，但手头有三到五笔贷款估计数会给你提供一个强有力的比较基础。

4.买房贵得买不起

当一个贷款人告诉你，你可以借30万美元，并不意味着你应该。如果你把你的贷款最大化，你的月供实际上可能无法管理。一般来说，大多数潜在的房主可以负担的贷款金额在2至2.5倍，他们的年总收入。

换言之，如果你的年收入为75000美元，那么你可能买得起一套价格在150000美元到187500美元之间的房子。Investopedia的抵押贷款计算器可以帮助你估算月供，这是一个更好的晴雨表，可以判断你是否能在一定的价格范围内买得起房子。

按揭贷款歧视是非法的。

买一套比你合理负担得起的更贵的房子会让你陷入困境，如果你不得不延长每月的预算来支付抵押贷款的话。换言之，你可能会觉得“房子不好”，并经历买家的悔恨。

此外，考虑到房屋所有权带来的额外费用，除了这些每月按揭付款。你需要为不可避免的维护费用、修理、保险、财产税、房主协会费用（如果适用）和其他你作为租客不必支付的费用节省开支。

延长你的每月预算来支付你的抵押贷款也可能意味着你不能为紧急情况或那些房屋维修攒钱，这也会消耗掉你的现金流用于其他财务目标。

不要把注意力集中在你获得批准的最高贷款额上，而要集中在你是否能负担得起这个价位的月供。首次购房者可能会格外谨慎，在低于最高预算的情况下买房。

5.不聘请房产中介

试着自己寻找一个家既费时又复杂。一个专业的，有经验的房地产经纪人可以帮助你缩小你的选择范围，并发现问题（无论是与实物财产和在谈判过程中与卖方）。有些州要求房地产律师来处理交易，但律师不会帮你找房子；他们可以帮助你起草报价，谈判购买协议，并作为成交代理。

此外，如果你没有自己的房地产经纪人去看房，卖家的经纪人可能会提出代表你。这可能是危险的，因为代理人没有考虑到你的利益；他们的目标是为卖家提供最高和最好的报价。拥有自己的代理人，他们的利益与你的利益更加一致，这将有助于你做出更明智的选择。

最重要的是，招募特工的费用不会直接从你的口袋里掏出来。作为买家，你一般不支付买家代理的佣金。它通常由卖方支付给卖方的代理人，然后由代理人与买方的代理人分摊佣金。

6.开立（或关闭）信贷额度

你仍然可以拒绝抵押贷款，即使事先批准了一个。抵押贷款贷款人检查您的信用在预批准和关闭前再次给你最后绿灯。在此期间，保持你的信用和财务现状。这意味着不开设新的信贷额度或关闭现有的信贷额度。这样做可以降低你的信用评分和增加你的债务收入比这两个关键原因，贷款人拒绝最终批准。

取而代之的是，等到你的房子关闭后再申请新的信用额度（比如汽车贷款或新的信用卡）。虽然在你关闭房子之前还清信用卡账户或贷款是件好事，但关闭账户会从你的报告中删除信用记录。信用长度是信用报告局用来生成您的信用评分的关键因素之一。

取而代之的是，让帐户保持开放和活动状态，但在关闭之前不要使用它。

一些信用卡公司可能会关闭你的帐户长期不活动，这也会对你的信用产生负面影响。保持账户活跃，购买小额物品，每月立即全额付清。

7.大额赊购

就像开立或关闭信用额度会降低你的分数一样，增加现有账户也是如此。再次，保持你的信用和财务稳定，直到你关闭你的家。用现金代替，或者更好的是，推迟购买新家具或电视机，直到关门之后。

另外，你想知道你的预算将如何处理你的新住房拥有成本。你可能需要等几个月，然后再增加大额购买的月供。

8.四处游荡

抵押贷款承销的另一大禁忌是：从银行账户或其他资产中大额存款或取款。如果放贷者突然看到没有来源的资金流入或流出，可能看起来你得到了贷款，这会影响你的债务收入比。

放贷者并不担心存款的透明性，比如雇主的奖金或国税局的退税。但如果一个朋友电汇给你钱，或者你的个人账户里有营业收入，贷款人会要求提供证明，证明存款不是变相贷款。期望贷款人要求一张销售单（如果押金来自你**的东西）、一张取消的支票或一张付款存根。

你可以用亲戚或朋友的礼物作为你的首付。然而，许多贷款产品需要一个礼物信和文件来源的存款，并验证捐助者是不是期望你偿还的钱。

9.换工作

虽然换工作可能有利于你的事业，但它可能会使你的抵押贷款审批复杂化。放贷人想确保你有稳定的收入和就业，你有能力偿还抵押贷款。如果你是根据一定的收入和工作预先批准抵押贷款的，那么在交割前的过渡期内，任何机会都可能是一个危险信号，并推迟交割。

为了获得批准，您通常必须提供连续两年稳定就业和收入的证明。当你换工作时，收入和就业的连续记录就会被打破，尤其是当你从事一份薪水较低的工作时。

另外，如果你换了一个支付25%或更多佣金的职位，你必须证明你已经连续两年获得了这个收入。只要有可能，放贷人建议等到贷款结束后再换工作。如果这不可行，马上告诉你的贷款人。

10.跳过上门检查

除非你有大量的现金来装修房子，并愿意冒着不得不支付意外维修费用的风险，否则放弃房屋检查可能是一个代价高昂的错误。房屋检查的目的是发现房屋的重大问题，旨在保护买家。

如果你没有得到检查，你将没有追索权，如果一个重大问题，如破裂的管道或水损坏，表面后，你关闭了一个家。这意味着你可能要为解决这些问题承担全部费用。当你提供一个房子，你可以包括一个房屋检查意外事件，让你免费退出交易，如果一个重大问题被发现，卖方不愿意解决之前关闭。

有了这个应急措施，你可以撤回你的报价，通常得到全额保证金退还。房屋检查费是不可退还的，通常由买方支付给房屋检查员的预付款。根据地点和物业规模的不同，价格通常在300美元到500美元之间。这是一个很小的代价，当你权衡它的潜在成本，必须更换一个炉子，热水器，屋顶，或其他大票项目，可能会上升到数千。

你可以考虑额外的检查，如害虫检查，霉菌或氡检查，或下水道范围，例如，如果你的贷款人要求。这些和其他检查可以帮助保护您的投资和安全。

11.未将贷款估算与期末披露进行比较

法律要求您的贷款人在您的交割日期前三个营业日向您提供交割披露。此文档列出了您在结算时预计要支付的确切成本，包括您的首付款、结算成本、贷款详细信息和条款以及其他重要信息。这是一份五页的文件；花点时间将其与你收到的最初贷款估算进行比较，以确保你没有被你的贷款人或其他参与交易的各方收取额外费用（称为垃圾费）。

此外，如果某些费用上涨超过预期，请你的贷款人解释原因。确保基本的细节，如你的名字和其他识别信息，正确列出，这样你就不会遇到文书工作的问题，在关闭的一天。如果您发现错误或可疑或无法解释的额外费用，请立即告诉您的贷款人，以便这些问题可以得到解决。在某些情况下，您的结案可能不得不推迟，以确保文书工作得到纠正和更新，所有问题都得到解决。

底线

你不想无意中破坏你的抵押贷款和购房。其中一些错误看起来是无辜的，但它们可能会偏离你的结案方向，造成巨大的麻烦。

和你的贷款人谈谈你应该做什么，从预先批准到结束，以确保一个平稳的过程。并尽量保持你的所有文件银行对账单，W-2，存款记录，纳税申报单，支付存根，等等整理和更新，以便你可以提供文件，如果你的贷款人要求。

当你要买第一套房子的时候，对贷款和房地产过程有很好的了解和教育可以帮助你避免这些错误，更不用说一路上省钱了。进一步确保交易顺利进行，由训练有素，经验丰富的专业人士在你方指导你。这可以减轻一路上的压力和复杂性。