抵押贷款与房屋净值贷款：有什么区别？

抵押贷款和房屋净值贷款都是一种借款方式，需要抵押房屋作为债务的抵押品或支持。这意味着，如果你不按时还款，贷款人最终可以没收房屋。虽然这两种贷款类型有着重要的相似性，但两者之间也有着关键的区别。...

抵押贷款(mortgages)和房屋净值贷款(home equity loans)的区别

抵押贷款和房屋净值贷款都是一种借款方式，需要抵押房屋作为债务的抵押品或支持。这意味着，如果你不按时还款，贷款人最终可以没收房屋。虽然这两种贷款类型有着重要的相似性，但两者之间也有着关键的区别。

关键要点

抵押贷款和房屋净值贷款都是借款人以房产作为抵押的贷款。
房屋净值贷款和传统抵押贷款之间的一个关键区别是，借款人在已经拥有或拥有房屋净值的情况下就可以获得房屋净值贷款。
贷款人一般允许你抵押高达80%的房屋价值；你可以通过房屋净值贷款贷款的百分比取决于你拥有多少房子。
税收减免总起征点

了解抵押贷款和房屋净值贷款的工作原理

当人们使用“抵押贷款”这个词时，他们通常指的是传统的抵押贷款，即金融机构，如银行或信用合作社，借钱给借款人购买住房。在大多数情况下，银行贷款高达房屋评估价值或购买价格的80%，以较低者为准。例如，如果一套房子估价为20万美元，借款人将有资格获得高达16万美元的抵押贷款，借款人必须支付剩余的20%，即4万美元作为首付款。

一些抵押贷款，如FHA抵押贷款，允许借款人提供远低于传统的20%首付，只要他们支付抵押贷款保险。

抵押贷款的利率可以是固定的（在整个抵押期内相同）或可变的（例如，每年都会变化）。借款人定期偿还贷款加利息；最常见的期限是15年或30年。

如果借款人拖欠还款，贷款人可以扣押房屋或抵押品，这一过程被称为止赎。然后贷款人**房屋，通常是在拍卖会上，以收回其资金。如果发生这种情况，该抵押贷款（称为“第一”抵押贷款）优先于针对房产的后续贷款，如房屋净值贷款（有时称为“第二”抵押贷款）或房屋净值信贷额度（HELOC）。原贷款人必须在后续贷款人收到止赎**的任何收益之前全额付清。

按揭贷款歧视是非法的。

房屋净值贷款

房屋净值贷款也是抵押贷款。房屋净值贷款和传统抵押贷款的主要区别在于，你在购买并积累了房产的权益之后，才获得房屋净值贷款。抵押贷款通常是一种贷款工具，允许买家首先购买（融资）房产。

顾名思义，房屋净值贷款是有担保的，也就是说，由业主在房产中的权益担保，即房产价值与现有抵押贷款余额之间的差额。例如，如果你欠一套价值25万美元的房子15万美元，你就有10万美元的权益。假设你的信用良好，而且你符合其他条件，你可以用那10万美元作为抵押再贷款。

与传统的抵押贷款一样，房屋净值贷款是一种定期偿还的分期贷款。不同的贷款人有不同的标准，以什么比例的房屋资产，他们愿意贷款，借款人的信用评级有助于通知这一决定。

贷款价值比

贷款人使用贷款价值比（LTV）来确定投资者可以借多少钱。贷款价值比的计算方法是将申请贷款的金额与借款人仍欠该房屋的金额相加，再除以该房屋的评估价值；总计为贷款价值比。如果一个借款人已经支付了大量的抵押贷款，或者如果房子的价值大幅上升，借款人可以得到一笔可观的贷款。

第二抵押权

在许多情况下，房屋净值贷款被认为是第二抵押贷款，例如，如果借款人已经有一个现有的住房抵押贷款。如果房屋进入止赎，贷款人持有的房屋净值贷款不会得到支付，直到第一按揭贷款人支付。因此，房屋净值贷款贷款人的风险更大，这就是为什么这些贷款通常比传统的抵押贷款利率更高。

然而，并非所有的房屋净值贷款都是二次抵押贷款。一个拥有自己的财产自由和明确的借款人可以决定采取贷款对房屋的价值。在这种情况下，贷款人作出房屋净值贷款被视为第一留置权持有人。这些贷款可能有较高的利率，但较低的结算成本例如，评估可能是完成交易的唯一要求。

抵押贷款和房屋净值贷款的税收减免

具有讽刺意味的是，房屋净值贷款和抵押贷款在一个方面变得更加相似——它们的税收减免。原因：2017年的减税和就业法案。

在减税和就业法案出台之前，你最多只能从房屋净值贷款中扣除10万美元的债务。

根据该法案，抵押贷款的利息可抵税，最高可抵税100万美元（如果您在2017年12月15日之前获得贷款）或75万美元（如果您在此之后获得贷款）。这个新的限额也适用于房屋净值贷款：75万美元现在是扣除所有住宅债务的总门槛。

然而，有一个陷阱。房主过去可以扣除房屋净值贷款或信贷额度的利息，无论他们如何使用这笔钱来改善住房，或偿还高息债务，如信用卡余额或学生贷款。该法案暂停了从2018年到2025年的房屋净值贷款利息扣除，除非这些贷款用于“购买、建造或大幅改善纳税人的住房，以确保贷款的安全”

美国国税局规定：

Under the new law...interest on a home equity loan used to build an addition to an existing home is typically deductible, while interest on the same loan used to pay personal living expenses, such as credit card debts, is not. As under prior law, the loan must be secured by the taxpayer’s main home or second home (known as a qualified residence), not exceed the cost of the home, and meet other requirements.