什么是股权剥离(equity stripping)？

股权剥离是一套旨在减少房地产整体股权的策略。资产剥离策略可以被债务人用作使财产对债权人失去吸引力的手段，也可以被掠夺性放款人用作利用面临止赎的房主的手段。

关键要点

• 股权剥离是一种资产保护实践，通过将权益分配给多方来保护资产。
• 它还被认为是一种掠夺性贷款做法，因为它有助于债权人通过系统地购买财产的股权和控制与财产有关的现金流来减少所有者对财产的债权。
• 配偶剥离和HELOC是两种最常见的股权剥离形式。

理解股权剥离

一些人认为，剥离股权是针对债权人的最简单和最成功的资产保护方法之一，而另一些人则认为，这种策略只是掠夺性贷款的一种形式。

作为资产保护战略的股权剥离背后的想法是，通过减少对财产的利息，不鼓励债权人将财产纳入对债务人的任何债权中。通过给予另一方对财产的索赔权，财产所有人可以保留对财产的使用权以及对现金流的控制权，同时使财产成为任何可能试图对财产所有人行使法律判决的债权人不具吸引力的资产。

作为一种掠夺性贷款机制，股权剥离是针对面临止赎的房主。投资者在丧失抵押品赎回权的威胁下从房主手中购买房产，并同意将房产租回给前房主，而后房主可以继续将房产用作住宅。掠夺性投资者往往利用这种方法来利用有限资源和信息的业主。

股权剥离形式

除了掠夺性贷款人采用的策略外，最常见的两种股权剥离策略是配偶剥离和房屋净值信贷额度（HELOC）。

配偶剥离是将财产所有权转移到债务人配偶名下的过程。这一策略允许债务人以配偶的名义提出对财产的放弃债权，而配偶可能没有债务或几乎没有债务。虽然这一战略不是保护财产不受债权人侵害的防弹方法，但对于许多管理巨额债务的房主来说，这是一种简单易行的资产保护战略。

房屋净值信贷额度使业主能够使用他们的房子作为信贷额度的股权。HELOC是一种第二抵押贷款，使用房屋净值或房屋价值与剩余抵押贷款余额之间的差额作为信贷额度的抵押品。HELOC中的资金功能类似于信用卡。向房主发放HELOC的银行将为使用这些资金提供多种途径，包括与账户挂钩的银行发行的信用卡。虽然heloc提供了一些有吸引力的好处，包括可变利率，在某些情况下，低或没有关闭成本，但它们也可能使借款人处于失去房屋权益的危险之中。

股权剥离示例

假设一套房子价值50万美元，房主可以要求免除10万美元的房产税。在没有抵押的情况下，房主的债权人可以对房屋设定40万美元的留置权，即低于免税额的剩余部分。但是，对于抵押贷款，债权人将无法对该笔款项设定留置权，因为抵押贷款的贷款人有权享有担保权益。