什么是修改后的总租约(a modified gross lease)？

经修改的总租赁是一种房地产租赁协议，其中承租人在租赁开始时支付基本租金，但它也承担与物业相关的一些其他成本的比例份额，如物业税、水电费、保险费和维护费。

修改后的总租赁通常用于商业空间，如有多个承租人的办公楼。这种类型的租赁通常介于总租赁（房东支付运营费用）和净租赁（将物业费用转嫁给承租人）之间。

双方应仔细审查所有协议。即使租约使用了通用术语，也应该将其视为针对您自己情况的独特文档。

关键要点

• 修改后的总租赁是租赁协议，其中承租人在租赁开始时支付基本租金，并按比例分摊其他成本，如水电费。
• 与物业有关的其他费用，如维修保养，一般由业主负责。
• 在商业房地产行业，特别是有多个承租人的办公场所，修改后的总租赁很常见。

1:30

修正总租赁

修改后的总租约的工作原理

商业不动产租赁可分为两种租金计算方法：总租金和净租金。修改后的总租赁有时称为修改后的净租赁，是总租赁和净租赁的组合。

修改后的总租赁是这两种租赁的混合，因为运营费用是房东和承租人的责任。通过修改总租赁，承租人承担与其单元直接相关的费用，包括单元维护和维修、水电费和清洁费用，而业主/房东继续支付其他运营费用。

各方的责任范围在租约条款中协商。承租人应承担的费用可能因物业而异，因此潜在承租人必须确保修改后的总租赁协议明确规定了承租人应承担的费用。例如，根据修改后的总租赁，物业的租户可能需要按比例支付办公楼总供暖费用。

当修改的总租赁是常见的

当多个租户占用一栋办公楼时，修改的总租约很常见。在一栋只有一个电表的大楼里，每月电费是1000美元，费用将由租户平均分摊。如果有10个租客，他们每人付100美元。或者，每个人可以根据租客单位所占建筑总面积的百分比，按比例分摊电费。或者，如果每个单位有自己的电表，每个租户支付确切的电费，无论是50美元或200美元。

业主通常可以根据修改后的总租约支付与建筑物有关的其他费用，如税费和保险费。

修正总租赁的利弊

与任何其他商业交易一样，对房客和房东而言，修改后的总租约也有利弊之分。

租户

由于维修和其他相关费用由房东承担，承租人将从中受益。租户对与业务直接相关的成本（包括租金、营业税、工资等）的预算有更多的控制权。但如果房东在一般维护方面松懈，这对租户来说可能是个问题，尤其是那些依靠办公室或零售空间的外观来吸引和留住客户的人。

地主

通过使用总修改租约，房东可以放心，他们的财产得到维护，以他们认为合适的程度，特别是因为有些租户可能不太可靠，当涉及到维修或改善，如维护外部空间。不过，一个缺点是低估了运营成本。因此，如果房东收取的租金对于需要大量维护的空间来说太少，房东可能会遇到麻烦。

总租赁和净租赁

总租赁

根据总租赁，业主/房东承担所有物业的运营费用，包括房地产税、财产保险、结构和外部维护和维修、公共区域维护和维修、单元维护和维修、水电和清洁费用。

发放总租约的房东通常计算租金金额，包括租金成本和其他费用，如水电费和/或维修费。应付金额通常作为固定费用发放，承租人每月向房东支付该物业的专用费。这对租户来说是有益的，因为它允许他们正确地预算，特别是当他们有有限的资源时。

另一方面，净租赁在单租户建筑中更为常见，并将物业费用的责任转嫁给租户。净租赁通常与全国连锁餐厅等租户一起使用。

许多商业房地产投资者购买了房产，但不想因所有权而恶化，他们倾向于使用净租赁。因为他们通过净租赁将与建筑保险、维护、财产税相关的成本转嫁给承租人，所以大多数房东收取的租金较低。