什么是影子库存(shadow inventory)？

影子库存是指尚未上市的无人居住或即将无人居住的房地产。它最常被用来解释那些正在丧失抵押品赎回权但尚未**的房产。它还包括业主等待**的房子，直到价格改善。

关键要点

• 影子库存是指尚未投放到房地产市场的可能存量住房。
• 等待合适条件**房屋的房主，或通过止赎程序工作的房屋，是影子库存中最大的两块。
• 由于影子库存对即将供应的房屋的实际供应产生了不确定性，它可能会扭曲房地产市场数据，并使房地产市场低迷变得复杂。

了解影子库存

影子库存可能会造成关于最佳销售时间和当地市场何时能预期全面复苏的不确定性。此外，影子库存往往导致报告的住房数据低估了市场上待**盘的实际数量。

影子库存在2007-2008年次贷危机的余波中扮演了一个重要角色。在那场危机中，由于房地产市场崩溃而导致的止赎数量达到了前所未有的水平，放贷者只能持有大量的房地产。许多贷款机构迟迟不肯将库存**，因为它们担心所谓的“不良”房地产充斥市场。

由于不良资产的售价相对较低，市场上更多的不良资产压低了价格，进而降低了贷款人的潜在投资回报率。然而，在2007-2008年金融危机之后，随着房地产市场的缓慢复苏，影子库存逐渐减少。

影子库存的经济影响

当房地产市场陷入困境时，影子库存往往会增加。当银行开始以更高的利率释放止赎房产时，就表明房地产市场已经见底，并开始重新增长。由于住房在整个经济中扮演着如此重要的角色，较小的影子库存通常与强劲的经济增长相吻合。

同时，取消抵押品赎回权的房产的释放也在总体上缓和了房价。这是因为不良房产的售价远低于其他房屋。当不良资产在市场上的房屋中占很大比例时，就会全面压低房价。

根据克利夫兰联邦储备银行（Federal Reserve Bank of Cleveland）的数据，上市不到一年的止赎房屋售价低于价值35%，而上市超过一年的止赎房屋售价低于价值60%。这些低价对卖家产生了负面影响，但也能帮助买家买得起房子。

房地产投资者也可能受益于影子库存的存在。与小银行和信用合作社的REO部门建立关系的投资者有时可以在公众知道他们上市之前从影子库存中购买房产。同样，大型银行的资产经理和房地产经纪人有时也会向投资者提供可用房地产的清单。