一提到“次级债”这个词就足以让投资者、银行家和房主感到寒心。这有一个很好的理由。次级抵押贷款是导致大萧条的主要因素之一。但它们似乎正在卷土重来，改名为“非抵押贷款”。

市场上有几种不同类型的次级抵押贷款结构。但是玫瑰有没有其他名字的香味？情况未必如此。请继续阅读，了解更多有关这些抵押贷款及其代表的内容。

关键要点

• 次级抵押贷款是一种贷款类型，发放给信用评分差的个人，他们没有资格获得传统的抵押贷款。
• 次级抵押贷款现在作为非次级抵押贷款卷土重来。
• 固定利率抵押贷款， 只有利息的抵押贷款和可调利率抵押贷款是次级抵押贷款的主要类型。
• 由于借款人可能违约，这些贷款仍有很大风险。
• 新的非抵押贷款对它们有限制，必须得到适当的担保。

什么是次级抵押贷款(a subprime mortgage)？

次级抵押贷款是一种发放给信用评分不高（640分或以下）的个人的贷款，通常低于600分，这些人由于信用记录不足，无法获得常规抵押贷款的资格。

任何次级抵押贷款都有大量的风险。次级贷款本身指的是借款人及其财务状况，而不是贷款本身。次级贷款借款人比信用评分较高的借款人更容易违约。

因为次级借款人对贷款人来说风险更高，次级抵押贷款的利率通常高于最优惠贷款利率。 次级抵押贷款利率是由几个不同的因素决定的：首付，信用评分，逾期付款和借款人的信用报告拖欠。

次级抵押贷款的类型

次级抵押贷款的主要类型包括40至50年期的固定利率抵押贷款、仅利息抵押贷款和可调整利率抵押贷款（ARMs）。

固定利息抵押贷款

另一种次级抵押贷款是固定利率抵押贷款，期限为40年或50年，与标准的30年期限形成对比。这种漫长的贷款期降低了借款人的月供，但更有可能伴随着更高的利率。固定利率抵押贷款的利率因贷款人而异。要研究可用的最佳利率，请使用抵押贷款计算器之类的工具。

可调整利率抵押贷款

可调利率抵押贷款一开始是固定利率，后来在贷款期限内转为浮动利率。一个常见的例子是2/28臂。2/28臂是一个30年期抵押贷款，固定利率为两年，然后再进行调整。ARM贷款的另一个典型版本，3/27 ARM，在变为可变利率之前有三年的固定利率。

在这类贷款中，浮动利率是根据一个指数加上一个利差来确定的。一个常用的指数是ICE伦敦银行同业拆借利率。有了ARMs，借款人的月供在初始期限内通常较低。然而，当他们的抵押贷款重置为更高的可变利率时，抵押贷款付款通常会显著增加。当然，利率可能会随着时间的推移而下降，这取决于指数和经济状况，而这反过来又会缩小支付金额。

武器在这场危机中发挥了巨大作用。当房价开始下跌时，许多房主明白他们的房子不值得购买价格。再加上利率的上升，导致了大量的违约。这导致2006年8月次级抵押贷款止赎数量急剧增加，次年房地产泡沫破裂。

无抵押贷款

第三类次级抵押贷款是只计息抵押贷款。对于贷款的初始期限，通常是5年、7年或10年，本金的支付被推迟，因此借款人只支付利息。他可以选择向委托人付款，但这些付款不是必需的。

当本期结束时，借款人开始偿还本金，或选择再融资抵押贷款。如果借款人的收入逐年波动，或者想买房，并期望收入在几年内增长，这对借款人来说是一个明智的选择。

尊严抵押

尊严抵押是一种新型次级贷款，借款人首付约10%，同意在规定期限内支付较高利率，通常为5年。如果他按时按月付款，五年后，利息支付的金额将朝着减少抵押贷款余额的方向发展，利率将降至基准利率。

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次级抵押贷款

今天的次级抵押贷款

房地产泡沫破灭后，信用评分低于640分的人几乎不可能获得住房贷款。随着经济的稳定，次级抵押贷款正在卷土重来。房主和贷款人对这类住房贷款的需求正在增加。富国银行（Wells Fargo）也在新的次贷浪潮中占据了一席之地。在2015年之前，该行一直在批准信用评分低至600分的潜在购房者申请联邦住房管理局（FHA）贷款。

不过，这次消费者金融保护局（CFPB）对这些次级抵押贷款进行了限制。潜在购房者必须由美国住房和城市发展部批准的代表提供购房者咨询。对这些新的次级抵押贷款施加的其他限制限制限制了利率的提高和贷款的其他条款。所有贷款也必须得到适当的担保。

新的次级抵押贷款限制利率上升和其他贷款条件。

他们也以增加的成本回来。现在，次级抵押贷款的利率可能高达8%至10%，可能需要支付最高25%至35%的首付。

次级抵押贷款是有风险的

由于这些抵押贷款是专门为那些没有资格获得最优惠利率抵押贷款的人提供的，这通常意味着借款人将很难偿还贷款，因此贷款机构或银行有权收取高利率，为借款人按时支付提供额外的激励。

但当过去可能已经有债务处理困难的人拿出这些贷款时，他们面临的困难更大，更不用说比信用评分好、利率更合理、贷款能力更高的人更难面对昂贵的未来。

次贷危机

次级抵押贷款和次贷危机通常是大萧条开始的罪魁祸首。

2004年至2006年，由于利率较低，资本流动性较高，而且有机会赚取大量利润，许多贷款人在发放这些贷款时都很自由。通过延长这些高风险贷款，贷款人收取高于优惠利率，以补偿他们承担的额外风险。

他们还将抵押贷款集中起来，然后作为重新打包的投资**给投资者，从而为抵押贷款提供资金。突然间负担得起抵押贷款的人大量增加，导致住房短缺，从而提高了住房价格，从而增加了潜在房主所需的融资量。

这似乎是一个不断上升的螺旋。不利的一面是，贷款发放给了无力偿还贷款的人。当大量的人开始拖欠他们的抵押贷款，房屋止赎率飙升，贷款人失去了所有的钱，他们延长。许多在证券化打包抵押贷款上投入巨资的金融机构也是如此。许多人经历了极端的财政困难甚至破产。

次贷危机从2007年到2010年持续，随着次贷危机的影响波及全球金融市场和经济，已演变为全球衰退。

底线

尽管次级贷款增加了可以买房的人数，但这使得这些人更难买房，也增加了他们拖欠贷款的可能性。违约损害了借款人和他的信用评分以及贷款人。

新次级抵押贷款的捍卫者指出，购房者并不是被迫无限期地支付这些高利率。一旦购房者能够证明他们有能力按时偿还抵押贷款，他们的信用评分就会提高，他们可以以较低的利率为房屋贷款再融资。

事实上，许多拿起武器的人都押注于这样一个事实：等到可变利率生效时，他们将清理自己的信用报告，使自己有资格获得新的、更有利的融资。