2017年的《减税和就业法案》推出了一系列新的减税措施，同时取消了其他一些措施。一些税收变化直接影响到拥有住房或计划购买住房的纳税人。

这些变化包括降低按揭利息扣除额的上限。如果贷款是在2017年12月15日之后发放的，则扣除额只能用于支付高达75万美元的抵押贷款利息。之前的限额为100万美元。例如，如果你有80万美元的抵押贷款，你就不能扣除那笔贷款中5万美元的利息。

此外，未来州税和地方税（包括房产税）的分项扣除额上限为10000美元。 其中一项被取消的措施会影响房屋净值贷款利息的税收优惠。至少到2025年底，大部分扣除额都被有效地消除了。

然而，美国国税局（IRS）在现行税法中留下了一个漏洞，允许一些房主继续从房屋净值贷款利息扣除中受益。

关键要点

• 尽管《减税和就业法案》中有新规定，但美国国税局在2018年的咨询备忘录中表示，房屋净值贷款利息可能仍然可以扣除，同时还有直升机和第二抵押贷款的利息。
• 为了符合这一扣除条件，贷款资金必须用于美国国税局批准的用途：即“购买、建造或大幅改善纳税人的住房”
• 但是，贷款收益不能用于偿还个人债务或其他不符合条件的费用。
• 扣除额不是无限的。如果抵押贷款是在2017年12月15日之后发放的，则最多75万美元的抵押贷款债务利息可扣除。

房屋净值贷款利息扣除新规

2018年2月，美国国税局发布了一份针对纳税人的咨询备忘录，内容涉及新税法下的房屋净值贷款利息扣除情况。该备忘录规定，只要贷款用于IRS批准的用途，房屋净值贷款、房屋净值信贷额度（HELOC）和第二抵押贷款的利息仍可扣除。

具体来说，第二抵押贷款必须用于“购买、建造或实质性改善纳税人的住房，以保证贷款”的利息扣除。

虽然美国国税局没有列出法律规定所涵盖的费用清单，但他们的建议中确实包括了一些允许的家庭装修费用的例子，比如在你的家里添置一栋楼。如果您使用的是房屋净值贷款或HELOC，则符合扣除条件的其他目的包括：

• 给房子盖个新屋顶
• 更换HVAC系统
• 完成一个广泛的厨房或浴室改造项目
• 重新铺设车道

房屋净值贷款新规的影响

为符合条件的纳税人保留这一扣除额对房主来说是个好消息。2017年10月TransUnion的一份报告估计，超过三分之二的房主有资格获得HELOC，预计到2022年，HELOC发起人将达到1100万。

报告还估计，到2022年，开设HELOC的消费者人数将比2016年增加一倍以上。 保持房屋净值贷款扣除额即使在有限的形式也可能有积极的影响，鼓励置业。

然而，税收法案的其他条款可能会产生相反的效果。除了大幅削减州和地方税收减免外，标准扣除额几乎翻了一番，单身报税人的扣除额为12000美元，已婚夫妇联合报税的扣除额为24000美元。

根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）2017年的一份报告，更高标准的扣除额预计将减少纳税人的数量，这些纳税人认为通过逐项申报抵押贷款利息和房产税扣除额是有利的。 事实上，根据《****》基于美国国税局统计的一份报告，20%的纳税人在2017纳税年度申请了抵押贷款利息扣除，但在2018纳税年度只有8%的人申请了。

这意味着当年90%以上的纳税人租房和拥有房产之间几乎没有税收差别。

不过，保留房屋净值贷款扣除额可能被视为购买而非租赁的额外动机。

8%

2018纳税年度扣除抵押贷款利息的纳税人人数。这比上一年的20%有所下降。

申请房屋权益扣减的最佳实践

如果你拥有一套房子，并计划申请房屋净值贷款利息扣除，有几件事要记住。

首先，这些钱必须用于房屋装修。例如，如果您使用房屋净值收益支付个人支出或合并信用卡债务，则不能扣除。如果你申请贷款，把钱放在银行里作为应急基金，情况也是一样的。

更重要的是，装修必须对物业上你正在采取的房屋净值贷款。例如，你不能在你的主要居所贷款，并用这笔钱装修你在湖边的小屋。

费用和扣除限额记录

接下来，妥善记录你的开支。被国税局审计的几率通常很低，但你不想冒险。如果你打算用房屋净值贷款或HELOC来支付房屋维修或升级费用，一定要保留所有支出的收据和显示资金去向的银行对账单。

最后，请记住，这种扣除不是无限的。如果贷款是在2017年12月15日之后发放的，您可以扣除高达75万美元的住房贷款债务的利息。如果您的总抵押贷款债务高于此，您将无法扣除所有已支付的利息。100万美元的上限适用于该日期之前获得的抵押贷款。

由于旧抵押贷款的利息是100万美元的贷款，仔细检查与您的会计师关于你可以扣除，如果你有一个旧抵押贷款和房屋净值贷款，符合扣除资格。

底线

房屋净值贷款或HELOC可以是一个方便的资金来源，当你想美化你的家。为你支付的利息扣税是一种额外的福利。然而，与其他贷款一样，要花时间比较不同贷款人的利率和贷款条件，以找到可能的最佳交易。

按揭贷款歧视是非法的。