一般认为，大多数人都知道他们的房屋净值是什么。然而，许多人仍然对这个话题感到困惑。作为一个房主，你需要了解房屋净值是如何运作的。这是特别真实的，如果你正在寻找再融资抵押贷款或贷款对你的住所。

关键要点

• 房屋净值是你在你的房子的所有权股份的价值，计算方法是从房产的市场价值中减去你未偿还的抵押贷款。
• 很少有放贷者会让你借你的全部家产。
• 在正常经济情况下，您可能可以借款80%至90%的可用股本。
• 在冠状病毒大流行期间，贷款机构限制了获得房屋净值的机会，并提高了信贷评分要求，特别是对房屋净值信贷额度（HELOCs）的要求。

你有多少房屋净值？

你的房屋净值是你的房屋的当前市场价值和债务总额（主要是你的主要抵押贷款）之间的差额。

作为借款人，通过住房权益贷款，您可以获得的信贷取决于您拥有多少股权。假设你的房子价值25万美元，你欠你的抵押贷款15万美元。只要从房子的价值中减去你剩余的抵押贷款，你就会得到10万美元的房屋资产。

你能得到多大的房屋净值贷款？

很少有贷款人会让你借你的全部家产。他们通常允许你借最多80%至90%的可用股本，这取决于你的贷款人，信贷和收入。因此，如果你有10万美元的房屋净值，就像上面的例子，你可以得到8万到9万美元的房屋净值信贷额度（HELOC）。种族、国籍和其他非金融因素不应该在决定你可以借多少房屋净值中起作用。

按揭贷款歧视是非法的。

下面是第二个例子，考虑了更多的因素。假设你的房子有5年的30年期抵押贷款。此外，最近的一次评估显示，你的房子的市场价值为25万美元，原来的20万美元贷款还剩下19.5万美元。请记住，几乎所有的早期住房抵押贷款支付用于支付首付利息。

如果房子没有其他债务，你就有55000美元的房屋净值。这等于25万美元的当前市值减去19.5万美元的债务。你也可以用房屋净值除以市场价值来确定你的房屋净值百分比。在这种情况下，房屋净值百分比为22%（55000美元）÷ $250,000 = .22).

现在，假设你在抵押贷款之外还获得了40000美元的房屋净值贷款。房产的总负债是235000美元，而不是195000美元，这将使你的总资产变成15000美元，使你的房屋资产比例下降到6%。

交易成本

房地产是最缺乏流动性的资产之一，因此通常有一个成本与进入你的家庭资产。如果你真的把房子卖了，在美国，总成交成本通常在2%到5%之间。买家通常会支付其中许多费用，但请注意，他们可能会利用这些费用作为借口来协商较低的销售价格。

如果你采取了房屋净值贷款，你可能需要支付某种类型的贷款发放费。第二抵押贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）的利率通常也高于原始抵押贷款。在计入这些交易成本后，你真正可以使用的房屋净值金额低于你理论上拥有的金额。

贷款价值比

另一种表达房屋权益的方法是通过贷款价值比（LTV比率）。用剩余贷款余额除以当前市场价值计算。使用上述第二个示例，您的贷款价值比为78%(是的，这是你房屋净值百分比（22%）的另一面）随着你4万美元房屋净值贷款的投入，它攀升到94%。

潜在贷款人使用贷款价值比来决定是否批准您的额外贷款申请。

贷款人不喜欢高贷款价值比，因为它表明你可能有太多的杠杆作用，可能无法偿还你的贷款。在经济动荡时期，他们可以收紧贷款标准。那是在全球冠状病毒危机期间发生的。特别是对于房屋净值信贷额度（HELOCs），银行将其信用评分要求从600分提高到700分。他们还降低了美元金额和愿意贷款的房屋净值百分比。

当房屋的市场价值发生变化时，贷款价值比和房屋净值都会发生波动。在2007-2008年的次贷危机中，数百万美元的房屋净值被抹去了，房价并不总是上涨。冠状病毒危机对房屋净值的长期影响仍不确定。