什么是抵押贷款超额服务(mortgage excess servicing)？

抵押贷款超额服务是根据抵押贷款支持证券（MBS）每月现金流的百分比收取的费用，该百分比在现金流被划分为MBS持有人的息票和本金支付之后仍然存在。

关键要点

• 抵押贷款超额服务是向抵押贷款服务商支付的维护抵押贷款支持证券（MBS）的费用。
• 超额服务是扣除定期抵押贷款服务费后的剩余部分。
• 抵押贷款超额服务可能产生于将抵押贷款捆绑到MBS中，每笔贷款可能有不同的发起人或服务人，每个人收取不同的利率。

抵押贷款超额服务如何运作

手续费是指借款人向抵押贷款服务商支付的每笔抵押贷款付款的百分比，作为对记录付款、收取和代管付款、将本金和利息付款传递给票据持有人的补偿。服务费一般为每月未偿还抵押贷款余额的0.25%至0.5%。抵押贷款超额服务费通常归贷款服务商所有，并可作为抵押贷款证券承销商的担保费。

例如，在典型的抵押贷款证券交易中，如果抵押贷款利率为8%，抵押贷款证券持有人可能会获得7.5%，抵押贷款服务商获得0.25%的服务费，抵押贷款证券承销商获得0.15%，剩下的0.10%（8%-7.5%-0.25%-0.15%=0.10%）作为超额服务。

按揭证券的按揭超额服务须承担提前还款及展期风险。当超额服务被定价时，它的价值是基于对年金持续时间的估计。这必须估计，因为它不能确定何时抵押借款人可能会再融资或以其他方式偿还他或她的抵押贷款。当利率发生变化时，超额服务的价值会发生巨大变化，因为当前利率相对于抵押贷款利率的变化决定了与该抵押贷款相关的超额服务年金可能持续多久。

抵押贷款超额服务从何而来

抵押贷款超额服务可能是由于处理由发端人捆绑，然后**的抵押贷款。如果买方自己不为贷款提供服务，他们可能会与发端人或第三方签订服务协议。在这种安排下，服务者通常保留收取借款人就所服务的全部抵押贷款池支付的部分利息的权利。

抵押服务价差是指服务方保留的利息金额，部分被服务方视为对所执行服务的合理补偿。如果抵押服务价差的一部分超出了对所执行服务的合理补偿，则称为超额服务差价，将代表对基础抵押贷款池利息部分的持续投资。

美国国税局（IRS）此前曾规定，某些抵押贷款超额息差的所有权将构成房地产资产，因此，超额息差产生的收入将被视为不动产抵押贷款所担保债务的利息。 这项裁决被认为适用于房地产投资信托的税收目的。